刘福泉:房地产走势将与国民经济共进退
2012年01月01日 12:05来源：凤凰网房产综合
福州市房地产估价协会秘书长刘福泉认为，明年福州的住宅市场形势将充满变数，而决定住宅市场形势好坏的最根本力量，是整体国民经济的上浮或者下滑。
“我们绝不能把房地产业从整体国民经济中单拎出来讨论，因为经济是一个整体，牵一发而动全身。”刘福泉表示，要看未来一年福州住宅市场的形势好坏，关键要看整体国民经济是进是退。如果明年整体国民经济得以复苏，房地产业势必也会温和复苏，反之则亦然。
同时，限购令和紧缩的金融政策，也是影响未来一年福州住宅市场形势走向的重要原因。今年福州住宅市场的房价已经在走低，明年房价是否会回温，一来要看国民经济的发展水平，二来要看限购令是否能够退出市场，三则要看紧缩的金融政策会不会得以放宽。可以说，这三个因素，是扭转房价走低局面的最重要变数。
刘福泉指出，从各项数据来看，目前市场对于刚需型房源的需求都占市场全局的主导地位。然而令人沮丧的是，当前市面上开发商端出的产品，鲜有普通商品房，大多都是高端型住宅，或是“被定义为的”高端型住宅，而中低端住宅的建设，则几乎完全交给了政府在建的保障房项目。“当前市场上几乎没有5000~6000元/平米左右的房源，而对于广大刚需型购房者而言，这应该是他们必定会接受的心理价位。”刘福泉称，未来一年开发商应该会根据市场需求做出相应的产品调整，但因为土地的规划在拿地时就规定了硬性指标，所以“要调整也只可能在户型的大小上做文章。”
商业地产:恰是腾飞好时机
“福州的商业地产，尤以写字楼为例，几乎低迷了20年，是时候给它一个发展时机了。”刘福泉认为，2012年，注定会是福州商业地产的“机遇年”。
而形成福州商业地产的“机遇年”，有其客观存在的内外因：一则，狂热了这么多年的住宅市场需要冷静，需要寻找出路；二则，沉寂了太多年的商业地产需要发声，当开发商的注意力转向，则必然要有一场商业地产的革命。此外，“海西先行”的扶植政策，也必将对商业地产的发展起到推波助澜的作用。有了第三产业企业入主福州，写字楼的供给就能够得到需求。
刘福泉指出，如果把上世纪90年代，看作是福州商业地产的萌芽阶段，那么现今的福州商业地产，则进入了从萌芽到成长的发展阶段。“从一个最重要的细节处体现——过去的写字楼，没有一个像样的楼前广场，但现在有了。”刘福泉说，随着时代的发展进步，写字楼必将越来越注重服务意识的提升，例如现在市面上推出的写字楼产品，在理念上就和过去有了很大不同。
对于福州写字楼、城市综合体体量的增加，可能造成的供求关系失衡问题，刘福泉表示，与住宅市场的成败一样，商业地产的兴衰同样也是由国民经济的发展水平决定的。如果未来国民经济得以反弹，加上“海峡西岸经济区”的确立，招商[简介 最新动态]引资的政策扶持，则福州商业地产的供求关系将不成问题。“人流、物流、资金流，如果有它们作保障，福州的商业地产会前途无量。”
旅游地产：解决好供求关系才是根本
对于旅游地产项目的市场开发，刘福泉给出了他独到的观点。他认为，福州虽然有其得天独厚的旅游资源和旅游环境，但从开发旅游地产来说，仅有资源和环境是不够的，还要有能够影响全国乃至全世界的“供应半径”。
“不同于住宅和商业地产，旅游地产需要长线且源源不断的客群，如果市场没有打开，光靠福建省内以及临省周边的客流量，拉动不了本地旅游地产的内需，解决不了决定市场好坏的根本因素——供求关系问题。”刘福泉说。