关于某市房地产市场的调查报告

关于××市房地产市场的调查与思考

我市自1998年实行住房制度市场化以来，房地产市场得到一定的发展，人民居住条件和城市形象得到提升，城市化进程得到加快。但由于经济发展、国内大环境及其它因素的影响，我市商品房价格从2006年开始快速增长，目前市区商品房起价达到2200元/m2，超过毗邻及部分经济发达区县，超过市民普遍心里承受能力。我市的房价为什么这样高？这是无论领导或是普通百姓都十分关心的问题。近期，按照县政府安排，我局抽调专人组成调查力量，在××公司配合下，对我市房地产市场状况进行了详细调查，并考察了Z县、FD县、WX三县房地产市场状况。试图通过四县房地产市场发展状况的对比分析，解我市高房价之迷。

一、基本情况及商品房价格对比

考察期间，通过现场走访、座谈会、查阅资料、楼盘询价等形式，对四个县房地产市场进行了全方位调查，对四个县房地产市场有了比较深刻的认识。

（一）Z县、FD县、WX县情概况

Z县位于××市东北部，上距主城区160多公里。全县幅员面积2184平方公里，长江横贯县境88公里，3条省道交汇，全县通车里程1300公里。辖28个乡镇，总人口96.47万。Z县是三峡工程移民搬迁重点县，老市区三分之二被淹没。2008年，Z县地区生产总值完成77.80亿元，比上年增长18.9%；城镇居民人均住房面积31.8平方米。

××县位于QC市版图中心，幅员面积2901平方公里。长江横穿县

境47km，水上距离主城区172公里、陆上150公里。全县辖31个乡镇，总人口79.5万人。FD是著名的旅游名城，以“鬼城”扬名海内外。FD也是三峡工程移民搬迁重点县，市区是全市唯一跨江全淹全迁的市区。

WX县地处大巴山东段南麓的渝、陕、鄂三省（市）结合部。全县幅员4030平方公里，辖30个乡镇，总人口51.42万人，其中农业人口45.2万人。WX既是国务院公布的沿江开放县，也是三峡库区移民开发县。WX地形以山地为主，最低海拔139.4米，最高海拔2796.8米。

（二）SZ、Z县、FD、WX房价对比分析

1、商品房价格SZ居前。在2006年，SZ均价在1100元/m²，Z县1250元/m²的均价，FD均价达到1700元/m²，WX县均在500元/m²左右。经过近几年的上涨，截止目前，SZ县房价均价达到2200元/m²左右，Z县房价起价在1450～1780元/m²之间，均价为1615元/m²，FD房价起价在1400～2890元/m²之间，均价为2145元/m²，WX县房价起价在1250～1500元/m²之间，均价在1375元/m²。

2、房价涨幅SZ靠前。从这四年的数据分析，2009年商品房均价与2006年商品房均价相比，SZ增长120％，净增长1200元；Z县增长29％，净增长365元；FD增长26％，净增长445元；WX增长179％，净增长850元。房价年均增速排名依次为：WX60％，SZ40％，Z县9.7％，FD8.7％。房价年均净增长排名依次为：SZ年均净增长400元，WX县年均净增长283元，FD年均净增长148元，Z县年均净增长122元。

各县2006至2009年度商品房价格如下：

注：表中最高价与最低价均是楼盘起价。

3、SZ商品房质次价高。目前，我市已经开盘的楼盘都是单体楼，基本没有绿化，也没有相应的配套设施，价格基本在同一水平，没有大的差异。FD新开发楼盘房价处于两个极端，最高房价为江景房，起价达到

2890元/m²，由于FD滨江路环境滨临长江，出行方便，房源有限，导致价格年年走高；FD最低房价在城市的外沿，交通相对不便，配套设施相对欠缺，价格仅为1400元/m²左右。Z县房价高低相差不大，价格最高的为一个江景房楼盘，起价为1780元/m²，其它楼盘起价皆在1500元/m²左右，并且这些楼盘多数是小区房，有绿化和相应的配套实施。WX县商品房起价相差不大，价格较高的楼盘为环境好、面积大、交通方便的小区。

二、影响商品房价格因素对比分析

在市场经济条件下，影响商品房价格的因素较多，而主要决定因素是成本与供求关系。现利用四个县2006年以来相关数据，对商品房价格和房地产市场进行对比分析。

（一）四县商品房成本对比分析

1、土地成本对比

土地成本是商品房主要成本之一，对商品房价格有较大的影响。目前，我市和Z县、FD、WX都是采用“招拍挂”方式出让土地，土地价值都得到最大体现。我市2006、2007两年出让土地均价在每亩32万，2008年出让的“隆回湾”用地每亩42万元；2006年至今，Z县平均每亩40万元；FD江景楼盘平均每亩41万元，城中心平均每亩16万元；WX平均每亩40万元，最高每亩80万元。

影响商品房均摊土地成本的指数是容积率，容积率越大，均摊土地成本越小，相反亦然。目前，我市商品房基本为单体楼，容积率普遍较大，容积率在10以上，建面平均均摊土地成本约53元/m²，最低的只有

17元/m²。而容积率只有1.8，均摊土地成本达到350元/m²的“隆回湾”则是特例；Z县最小容积率为3，平均容积率为7，建面均摊土地成本约100元/m²，但Z县对土地出让收入实行土地出让价格扣除土地成本后，返还给开发商，土地均摊成本降低；FD容积率在1.17～3.24之间，平均容积率2.2，建面均摊土地成本约200元/m²；WX平均容积率3，最小容积率为2.5，建面均摊土地成本约200元/m²。以上数据说明，商品房均摊土地成本最高是FD和WX，达到200元/m²，我市均摊成本最低，考虑Z县返还因素，与Z县应大体相当。

2、建安成本对比

建安成本是商品房的主要成本。目前，我市商品房建安成本与其它三县相差不大。Z县、FD河沙、钢材运费成本比我市略低，WX建房普遍使用水泥空心砖，人工成本略低。综合分析，我市框架结构建安成本在850元/m²左右，Z县、FD、WX每平方米比我市低15-20元。

3、税费成本对比

在房地产开发相关收费中，多数行政事业性收费项目都为重庆市统一核定收费，费率相同。我市与Z县、FD收费有较大差异的是配套费收取，我市配套费收取70元/m²，Z县与FD收取90元/m²，但是Z县先收后返，实际上收取10元/m²，其它费用按30％收取，FD也返还一定金额，都低于我市标准。WX县将规划、建设、国土、环保、防雷、气象等涉及房地产开发的政府行政事业收费统一整体收取60元/m²，既降低了收费标准，又提高了办事效率。以上表明，我市房地产开发项目行政事业性收费高于其它三个县。

4、其它成本对比

房地产开发环节多，成本项目繁琐。除土地成本、建安成本、税费成本之外，还有管理费用、勘察设计费用、预算编制费用、配套设施费用等。调查了解到，其它成本我市与Z县、FD、WX相差不大。由于我市基本都是单体楼，比FD、Z县、WX少开支绿化费用。

综上，我市容积率高，土地成本比其它县低，建安成本、税费成本稍高，其它成本因无绿化费用降低。综合成本相差不大。

（二）四县商品房购买力对比分析

影响一个地区商品房购买力的因素较多，人口因素、经济发展水平、人均收入等都会对商品房购买力产生直接影响。现用下面将以Z县、FD和WX县部分指标作为对比，分析我市的商品房购买力。

1．人口因素对比

人口因素是影响房地产市场发展的重要方面，地区人口总量决定了商品房需求的最大容量，一个地区的总人口，表明了一个地区的潜在购买力。2008年末，我市总人口53.34万人，城镇人口9.87万人，市区非农业人口5.1万人；Z县总人口99.22万人，城镇人口21.39万人，市区非农业人口15.88万人；FD总人口82.44万人，城镇人口18.25万人，市区非农业人口8.99万人；WX总人口53.52万人，城镇人口8.8万人，市区非农业人口3.28万人。从以上人口数据可以看出：Z县总人口、城镇人口及市区非农业人口最多，购买群体最大，FD次之，我市总人口与WX相当，城镇人口比WX县多1万人，市区非农业人口比WX县多近2万人，我市购买群体比WX大。

2．经济发展水平对比 经济发展水平与一个地区购买力密切相关，对房地产市场需求起着至关重要的作用。地区生产总值可反映出区域的经济表现情况和财力情况，地区生产总值高，说明该区域经济发展蓬勃，人民收入增加，消费能力也随之增强。城镇人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是衡量城市居民购买力的主要指标。

2008年度，我市地区生产总值439487万元，地方财政收入2.83亿元，城镇居民人均可支配收入11532元，农民人均纯收入3579元；Z县地区生产总值778005万元，地方财政收入4.15亿元，城镇居民人均可支配收入12568元，农民人均纯收入4057元；FD地区生产总值574684万元，地方财政收入3.69亿元，城镇居民人均可支配收入10866元，农民人均纯收入3591元；WX地区生产总值235560万元，地方财政收入1.38亿元，城镇居民人均可支配收入9167元，农民人均纯收入2803元。从以上数据可以看出，Z县在各项指标都排在第一，表明Z县商品房购买力强于其它三县；我市经济总量不及FD，人均收入与FD相当；WX县在各项指标都处于最后，购买力小于其它三县。从城镇居民可支配收入和农民人均纯收入上看：我市居民对商品房价格的承受力要低于Z县和FD，高于WX县。

3．市区拆迁规模对比

拆迁规模和拆迁人口影响着一个城市房地产市场的刚性需求，从2006年到2009年7月，我市拆迁85138m²，拆迁人口1176人；Z县拆迁68543m²，拆迁人口700人；WX县拆迁9000m²，拆迁人口148人。从我

市、Z县、WX的数据上看，我市拆迁规模最大，涉及人口多，所带来的刚性需求也较强。FD市区为移民全淹全迁县，通过移民资金补偿解决住房问题，市区为新建，基本不涉及旧城改造搬迁。但是，这三县都采用房屋补偿办法安置拆迁户，对商品房需求影响较小。而FD县采用的是货币补偿法，所产生的市场刚性需求最大。

4．商品房信贷政策对比

目前，对于大多数家庭来说，购买商品房都采用商业贷款或住房公积金贷款。所以，实行的贷款政策将影响一个地区的购买力。

2006年至2009年7月，我市住房公积金贷款2377万元，商业贷款1938万元；FD县公积金贷款4738万元，商业贷款4.12亿元；Z县公积金贷款2250万元，商业贷款超过4.5亿元，WX县公积金贷款4200万元，商业贷款金额不详。我市对商品房贷款的只有建设银行一家，FD、Z县的四大国有银行和农商行都对个人商品房放贷。贷款金额上，我市几年的商业贷款额度不大，只有区区的1938万元，远不及FD、Z县；而住房公积金贷款金额比WX小。表明我市对商品房购买的信贷支持较弱。

从贷款政策执行上，我市开发企业要求购买者至少首付四成。Z县、FD和WX商业贷款严格执行国家规定：第一套房90平米以上首付三成，90平米以下首付两成。我市开发商提高首付比例，间接压制了部分购买群体的购买力，抑制了一部分人消费。Z县、FD的商贷政策最大化的刺激了群众消费欲望，增加了市场需求。

综上，我市购买群体小于Z县、FD两县，强于WX县；购买力小于Z县，与FD相当，强于WX县；旧城拆迁产生的刚性需求我市最大。若放

宽住房信贷政策，则将进一步释放购买力。

（三）四县商品房供给情况对比

1、房地产开发企业及项目情况。目前，我市市区房地产开发企业有15家，其中外来企业2家，正在开发的商品房项目6个；Z县现有县内开发企业26家，外来开发企业10家，正在开发项目18个；FD现有开发企业18家，外来企业2家，正在开发项目6个；WX现有开发企业8家，正在开发项目8个。开发企业和开发项目数量上，我市远少于Z县、FD县；开发项目甚至少于WX县。

2、房地产开发规模情况。Z县房地产项目规模大，楼盘多，多数为小区房，开发企业竞争激烈，市场活跃，特别是外来开发企业实力强大，开发楼盘品质高，开发小区面积大，如“仲伯”房地产占地330多亩，计划开发80万m²以上，整个市区上10万m²的楼盘就有7个。FD外来开发企业实力雄厚，开发品质较高，江景房“恒安第一江城”、外来开发商开发的“阳光上海城”建筑面积都在20万m²以上。地处偏远的WX县开发楼盘同样规模大、品质高，8个项目均为1万m²以上规模，其中大型花园小区“西城紫都”楼盘建筑面积8万m²、“元亨国际”建筑面积13万m²。相比之下，我市市区开发企业少，实力小，多数为挂靠企业，资金不足，除国投开发的“隆回湾”外，目前基本上开发的都是单体楼，开盘的楼盘少而小，品质不高，档次低，不成规模，大的不到5万m²，小的只有几千m²，并且由于开发商实力弱，开发周期较长。

3、土地出让数量情况。土地作为不可再生资源，是房地产开发项目最基本的生产要素，对房地产市场起着决定性作用，也是政府调节房地

产市场的重要手段。2006年至2009年7月，我市共出让已建设商住用地142亩，其中2006年与2007年总计出让土地31亩，2008年只出让给国投“隆回湾”一宗用地111亩；Z县出让商住用地463亩，不含至今仍在开发的“仲伯”房地产的330亩用地；FD出让商住用地445亩；WX出让商住用地154亩。四个县中，我市出让商住用地面积最小，2007年、2008年各出让一宗商住用地。

3．商品房竣工面积情况。2006年至2009年7月，我市商品房竣工面积25万m²，Z县竣工面积112万m²，FD竣工面积144万m²，WX竣工面积26万m²。数据表明，我市近几年商品房竣工面积小，远小于Z县、FD，仅与WX相当。

综上对比，2006年至今，我市商住用地出让少，商品房竣工面积小，导致我市商品房市场供给不足。而强大的购房群体导致消费者饥不择食，助长了商品房开发质次价高，难以提升城市形象和满足市场需求。

（四）总结分析我市商品房价格偏高的主要原因 供不应求是导致房价偏高的最主要原因。近四年来，我市土地供应少，房屋竣工面积小，而市场刚性需求旺盛，再加之盲目跟风、投资投机等购房群体合在一起发力，造成市场需求井喷，更加重市场供求失衡。由于供求矛盾突出，我市房地产市场长期处于卖方市场，开发商深谙其中道理，于是根据市场随意调高房价，牟取高额利润，导致商品房价格节节攀升，快速上涨。

三、我市房地产行业存在的主要问题

我市房地产行业起步晚，市场不规范，发展中出现的问题已经逐渐

显露起来，一些问题已经严重阻碍我市房地产行业的健康发展，并影响“宜居ZS”的建设。通过这次调查，认为我市房地产行业存在以下几个主要方面的问题。

（一）房地产市场不规范，职能部门监管不到位。

1、违法建筑现象猖獗。目前，我市市区规划区违法建筑多，小产权房面积大。一些开发商或私人在未取得合法证件就开始建房，见缝插针建设，既影响城市影响，质量又得不到保证。而一些开发商为了追求利益最大化，擅自更改规划标准建设，既不利于城市规划，房屋结构也不安全，房屋安全隐患增加，购房者利益难以得到保障。由于处罚力度不够，处罚之后还是有利可图，导致个人或开发商“奋不顾身”违法，违法建筑现象已屡禁不止。

2、开发商违规售房现象严重。按照规定，商品房必须取得商品房预售许可证方可售房，而我市房地产开发商多数在未取得预售许可之前就已经售房，甚至在刚开始施工就售房。违规售房不但购房户利益得不到保障，也增加了社会不稳定因素。一些开发商售房后，明知违法建筑办不到相关证件的原因，而把不能办证的原因推给政府部门，导致不少不明真相的购房户上访，给政府压力，最后不得不给开发商办理相关证件，让违法建筑披上合法的外衣，开发商坐收渔翁之利。并且这种现象会形成一个怪圈，刚处理完这一批，接踵而至又一批需要处理。

（二）我市房地产开发企业实力小、资质低，并且挂靠现象严重。我市多数开发企业实力小、资金不足、资质低、管理水平不高，并且多数为挂靠企业。这些开发企业抵御市场风险不强，开发品质和档次难以

得到提升，而挂靠行为既不利于政府部门有效监管，购买户利益也难以得到保障，从而导致房地产市场风险加大。

四、对我市房地产市场发展的建议

在发达国家，房地产业是传统产业甚至是夕阳产业，而在我国房地产业是先导产业。由于房地产业行业产业链长、涉及行业多，对拉动县域经济增长、财政增收、增加就业等起着不可或缺的作用，在许多地方得到地方政府大力扶持，被逐步发展为支柱产业。为了我市房地产市场健康发展和“宜居SZ”的建设，提出以下几点建议：

（一）加大土地供应，建立市场需求供应机制。我市近四年来，商住土地出让数量偏少，房屋竣工面积少，而市场需求旺盛，导致商品房严重供不应求，商品房价格一路飙升，价格上涨幅度与经济发展水平不成正比，市民怨声不断，且间接导致了商品房品质不高，违规建房现象严重。为此，应及时增加土地供应，以控制房价过快增长。同时，加强土地供应计划管理，根据市场需求建立土地供应机制，通过有效控制土地投放量，增加商品房的存量，控制房价过快增长，合理调节房地产市场的走势，促进房地产市场健康发展。

（二）加大监管力度，不断规范房地产市场。

目前，我市房地产市场较为混乱，违规开发、违法建筑、违法销售现象严重，必须采取措施加以整顿。

1、加强监管，防堵结合，对违法建筑予以坚决打击。我市小产权房面积较大，未办理相关证件或更改规划标准建设行为突出，严重影响城市形象，增加社会不稳定因素。这些现象究其原因都是在我市房地产市

场供应严重不足，市民购房愿望强，个人或开发商为谋取更大利益顶风作案出现的普遍现象。对于这些违法现象，应采取防堵相结合的办法，相关职能部门应该通力配合，加强市场监管，定期不定期进行检查，查处一起处理一起，对违法建筑和违规建筑采取铁腕政策，坚决依法打击；在源头上应该增加房源，让市民购房有更多选择余地，使违法建筑市场需求减少，源头上逐渐得到控制。

2．加强房屋交易环节管理。

在房屋预售环节：一是相关职能部门应加强市场监管，定期不定期检查房屋销售情况，落实责任人，专人负责相关楼盘的巡查情况。二是规定相关证件在售房处必须上墙公示，并在房屋交易中心和媒体对取得预售许可的楼盘进行公示。三是加大对违规售房处罚力度，对违规售房的开发商进行县内或全市通报，并作为开发商的不良信息记录，在各个环节重点检查。

在合同签订备案及税务征收环节：一是定期调查了解楼盘价格情况，建立楼盘市场价格台账，核对开发商合同单价的真实性，并对开发商降低报价以逃避税费的行为从重处罚。二是尽快建立网上签约。三是将开发企业代收的除税金、按揭抵押登记费、大修基金以外的费用统一并入住房销售价格之中，实行商品房住房销售价格“一价清”制度，统一收费项目，防止开发商乱收费。

（三）提高房地产行业开发的准入门槛，改善商品房供应结构，完善房地产市场，推动房地行业的积极健康发展。一是尽量出让大宗地块，实行规模化开发，在第一轮将实力小的开发商淘汰出局，从而提高开发

商的准入门槛，同时避免土地分散、小区域、低档次开发，造成资源浪费，并且有利于成本的降低。二是引进县外实力强、资金雄厚、资质高的开发商到我市投资开发，优化我市房地产市场，通过市场竞争淘汰实力小和挂靠的开发商。三是争取外来开发企业在县内注册，并对愿在县内注册企业提供优惠条件，这样既便于管理又提高了税收。四是本着方便企业和群众的宗旨，减少不必要的行政审批程序和环节，采取一个窗口收件，内部办理、统一收费，一个窗口发证的工作方式，实现“一条龙”服务，缩短房地产相关环节的办事时间，提高办事效率，让外来企业真正能在SZ定得下心、扎得下根。五是减少单体楼建设，开发高中低档次小区型商品房，着力提升城市品位。不断推动旧城改造和新城开发，打造一批规模大、楼层高、环境美、品位高的住宅小区，提升城市形象，满足高收入群体的住房需求。同时，开发环境优美、户型大小集合的中低档次小区楼盘，满足中低收入家庭的住房需求。六是适当开发廉租住房和经济适用房，满足无房户和低收入家庭的住房需求，真正让老百姓住有所居，安居乐业。

（四）注重容积率、绿化率和建筑密度指标的合理搭配，建设品质既高而相对便宜的商品房。房屋的舒适度与容积率、绿化率和建筑密度三者密切有关，同时这三者也决定商品房的成本。为了建立品质高而价格相对便宜的商品房，建议适当降低容积率，合理规定容积率、绿化率和建筑密度三者的指标，以使房屋错落有致，达到既美观舒适又便宜的效果。

（五）建立房地产行业联席会议制度，对房地产行业进行及时管理。

由于房地产行业涉及管理部门多，权利与责任交叉，所以建议建立由县领导和相关职能部门组成的联席会议，及时处理房地产行业出现的问题，并协调相关部门的工作。