房地产市场的不确定性影响因素及其分析方法
窝恐产市场的不确定性
朱传军卢新海华中科技大学国土资源与不动产研究中心
城市房地产市场运行是否健康平稳,对城市的社
会经济发展具有十分重要的影响。因此,对城市房地产市场运行的调控是政府管理城市的重要手段。房地
的管理决策和企业的投资决策提供依据。
在房地产市场运行中存在着不确定性,因此对房地产市场决策必须考虑这些不确定性产生的信息。目前,人们认识到的不确定性,可归纳为随机性、模糊性、灰性、未确知性等。对这些不确定性进行处理的数学工具有概率论、数理统计、随机理论、模糊数学、灰数学、未确知数学等理论。
一、房地产市场的影响因素及其不确定性由于房地产价格是房地产市场的核心,因此,对房地产市场决策理论的研究就可以转化为对房地产价格的影响因素的研究,也即将对房地产市场不确定性的研究转化为对房地产价格影响因素的不确定性的研究。房地产价格的影响因素主要包括自然因素、
如果房地产市场依然是有价无市,甚至是价跌量缩,那么政府救市行动就宣告失败。这将使政府的公信力受到质疑,并可能加剧房价下跌和经济下滑。
产宏观调控的决策是否科学关系到国民经济的健康
发展,政府部门在城市房地产市场运行管理中,应引入科学、合理的决策来正确引导房地产业朝着规范、健康、有序的方向发展。同时,投资者为了实现投资盈利的目标,也需要研究房地产市场的决策理论。
房地产市场运行过程本身存在着复杂性,而且在
实际决策过程中存在着很多不确定性因素,使得决策的准确性大大降低。为了实现房地产市场的平稳运行,需要研究不确定信息条件下房地产市场中的决策理论,建立相应的房地产市场决策分析模型,为政府购买力。我国在城镇化过程中出现了农民“进城不入
户’现象,限制了农民“进城”欲望,“购房入户”政策将
最大限度地激发具有购买力的农民购房,刺激楼市回
暖。同时,政府应该引导预期,不能让房价下跌预期成为市场主导,只有改变居民的悲观预期,才能恢复居
民购房信心,刺激楼市回暖。
三、救市效果预测1.救市成功,价滞量升
如果政府“救市”成功,在房价保持稳定的前提下,成交量大幅提升,就实现了政府救市目的,不但解决了商品房的销售问题,也解决了部分中低收入家庭的住房问题,甚至还解决了关联产业衰退问题和国民经济下滑问题,可谓“~箭多雕”。
2.救市失败,有价无市、价跌量缩
毫无疑义,如何优化救市措施,确保救市成功,这
是一个重大的课题。
参考文献
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李求军/责任编辑
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经济因素、社会因素和政策因素,其中的一些因素存
在着不确定性。
1.自然因素
真实价值变动,物价指数或通胀率与房地产价格之间存在着明显的正相关关系。其次,通货膨胀使得影响房地产商品的保值与增值功能发生变动,进而影响房地产经济运行波动。物价指数和通胀率都是确定的,因此物价水平具有确定性。居民实际收入的增加会提高居民的支付能力,从而增加对房地产的需求,导致房地产价格上涨。居民的收入值是在一定的范围内,
自然因素包括房地产自身因素和环境因素。自身
因素是指那些反映房地产本身的区位、实物和权益的因素。房地产的区位是确定的,但区位好坏的概念是模糊的。房地产的实物因素主要有地质条件、地形地势、土地面积和形状、日照、风向、降水量、自然灾害等自然因素和建筑物本身的规划设计、平面布局、功能、质量、外观形象等因素。实物因素也存在不确定性,如地质条件和建筑物的质量等具有未确知性。房地产的权益因素具有确定性,两宗实物和区位状况相同的房地产,如果权益不同,价值和价格可能有很大的不同。
影响房地产价格的环境因素,主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。不同环境因素的组合,导致处于该环境下的房地产价格有较大差异。环境因素具有随机性、模糊性和未确知性。
2.经济因素
影响房地产价格的经济冈素较多,主要有经济发
因此具有灰性。房地产与利率负相关,利率下降,房价
上升,反之房价下降。房地产开发成本也会因为利率上升而增加。利率的值具有确定性。
3.社会因素
社会因素主要包括人口因素、房地产价格预期和其他社会因素。房地产的需求主体是人,人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有较大的影响。人口的素质具有模糊性,而人口的构成具有随机性。房地产价格预期是在一定的范围内变动的,因而具有灰性。影响房地产价格的社会因素还包括政治安定状况、社
会治安状况、房地产投机和城市化。政治安定状况和
社会治安状况具有模糊性,房地产投机具有未确知性,城市化具有灰性。
4.政策冈素
政策因素主要包括房地产制度、税收政策和城市规划。房地产制度对房地产价格的影响巨大。房地产
展水平、物价水平、居民收入和利率等。一般来说,经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性
质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响,结果使得宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势,但房地产周期略早于宏观经济周期。经济发展水平具有模糊性和未确知性。
物价水平主要是通过两个途径对房地产经济波动产生影响。首先,通胀因素影响房地产名义价格与
政策对房价的影响具有未确知性。房地产税收可以分为房地产开发环节、房地产交易环节和房地产保有环
节的税收。不同的税种、税率及其征收环节,对房地产
价格的影响是不同的。税收政策对房地产价格的影响
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具有确定性和随机性。城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定对房地产价格有很大的影响。就规定用途来看,其对房地产价格的影响具有模糊性。
二、房地产市场不确定性影响因素的研究内容和方法
研究不确定性因素对房地产价格的影响,必须以一定地域的房地产市场为背景,对房地产价格的各种影响因素进行定性分析,归纳影响房地产价格的不确定因素。针对房地产价格影响因素产生时间分布、空间分布、数量分布等的不确定性,围绕这些因素进行数据收集、整理,采用相关方法识别影响房地产的不确定性因素之间的关系及关键影响因素,并对其影响程度进行有效测度。在对房地产市场不确定性影响因素的研究中,关键性的研究内容和研究方法如下。
1.研究不确定性影响因素之间的关系
目前,对不确定性信息进行处理的数学工具有概率论、模糊数学理论、灰集理论、未确知有理数方法、集对分析理论。后几种对不确定信息的数学处理方法,有一些很成功的应用,但其数学框架结构还不完全成熟,需进~步研究。扭集理论(RoughSetsTheory)与方法是波兰数学家Z.Pawlak教授在1982年提出的一种智能决策分析工具,目前已经发展了很多扩充理论,出现了很多成功的应用实例。它有较好的公理化框架,在知识推理、数据挖掘领域中得到很好的应用。房地产市场影响因素的数据量大,而且不同影响因素之间存在相关关系。这就必须首先收集与房地产市场相关的数据,并对数据进行整理和预处理,并将其存放到计算机数据库。其次是研究房地产数据的统计分析方法,对重要影响因素进行置信分析,对不同影响因素及进行相关性分析。可以采用统计分析软件对数据进行统计分析。采用粗集理论和方法对不确定性数据迸行有效挖掘,从而识别影响房地产的不确定性因素之间的关系及关键影响因素。
2.研究不确定性因素影响程度的有效测度方法房地产价格的影响因素非常多,不可能对每一个因素都进行分析。因此,必须对房地产价格的影响因
的各因素的影响程度,同时分析各因素之间的关系,如可以分析两个因素对房价的影响是互补的、相互替代的或者独立的。另外,交互测度还可以分析多个因素对房价的共同作用结果。
3.研究快速数据处理方法
随着房地产市场的发展,必将产生海量的与房地产相关的数据。由于数据量特别大,必须采用高效的算法来处理这些数据,从而进行重要度测度和相关性分析。这就需要采用数据约简技术,从大量的数据中提取出与问题相关的数据。同时采用快速的数据挖掘技术,开发相应的数据约简和数据挖掘系统,从而能够从海量数据中更快更好地发现有用的信息,从中发现房地产市场客观运行规律,为政府的科学决策提供依据。
总之,采用不确定性决策理论和方法研究房地产市场运行规律,对于丰富我国社会主义市场经济理论和完善我国房地产市场的调控机制具有非常重要的理论意义与实用价值。
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3.朱劲松.住房反向抵押贷款中三大不确定因素的探讨,中国房地产金融.2007.8
王春敏/责任编辑
素进行有效评价,这就需要研究房地产价格影响程度
的测度方法,从而测度不同影响因素的重要度,对重要的因素重点分析。粗集中的分类质量具有模糊测度的一些性质,可以将其看作模糊测度,作为因素的重
要度。在此基础上采用合作博弈理论中的收益值,研
究主要因素之间的交互测度,或者是影响因素集的交互测度。模糊测度和交互测度可以用来度量影响房价
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房地产市场的不确定性影响因素及其分析方法
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朱传军, 卢新海
华中科技大学国土资源与不动产研究中心中国房地产
CHINA REAL ESTATE2008,(12)0次
参考文献(3条)
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