关于业主委员会管理工作应纳入社区管理范畴的建议

案由：关于业主委员会管理工作应纳入社区管理范畴的建议

编号：330

提案者：李晓光

提案内容：

业主会是由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是业主会的办事机构，作为现代社区专业物业管理的伴生物，承担小区内物业工作的日常监督职责。随着社区的建设和发展，我市物业管理工作在各级政府的高度重视和大力推动下，已进入了快速发展阶段。原有的旧楼区通过政府投入大量资金进行旧楼改造，正逐步的演变为一个个物业管理小区。物业管理不仅在提高人居环境、生活质量及城市现代化管理水平上发挥了极为重要的作用，而且在改善城市基础建设、促进房地产业的健康发展、优化城市投资环境以及提供大量就业岗位等方面均有广阔的发展前景，特别是对改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业起到了积极作用。但是，在物业管理快速发展的同时，还存在一些亟待解决的问题，其中比较突出的就是业主委员会管理问题。因为业主会的工作是物业管理工作中的主体，在社区建设中，如何加强对业主委员会的管理，使其在社区建设中充分发挥构建和谐社会的作用已成为物业管理工作中研究的重点课题。因此，就我市目前业主委员会存在的问题提出建议。

一、目前我市业主会及业主委员会存在的问题

l、业主会的组建过程中呈现出两种极端倾向

由于业主会在组建中，人们对业主的权益、责任和义务不是很了解，在认识和行为上出现了偏差，并呈现出两种极端倾向。一种是个别业主因私利作祟，片面强调业主权利，而绝口不提业主应履行的义务。他们为了达到其个人目的，纠集形成“利益小团体”，打着“维权”的旗号，对法律，法规的相关规定断章取义，更有甚者一旦没有达到目的，马上无理取闹、四处上访，给政府各部门及行业行政主管部门的指导成立业主会的工作层层设障。另一种是小区业主抱着“事不关己，高高桂起”的态度，无论政府有关部门怎么指导，物业公司怎么召集，就是无人参加业主会工作，而小区内那些热心公益事业又懂法的业主因缺乏必要，的群众基础又孤掌难鸣。

2、业主委员会人员构成复杂

v业主委员会是业主会的办事机构。从已成立业主会的小区看，业主委员会人员构成有三种情况：一是在物业办、街道、居委会的指导监督下，由物业公司依法召集，得到广大业主拥护，真正依法行使职权的业主委员会；二是因一些开发商的亲朋好友关系户买房早、入住早，物业公司和开发商出于经营因素便组建以这些人为主的业主委员会；三是部分业主出于对开发商延期交房、房屋质量及配套条件与业主购房时承诺不符、个人目的未能达到等问题不满，在交涉、上访过程中相识，这些人自行成立业主委员会。由于业主委员会人员构成的不同，将直接影响社区业主委员会管理工作的质量。

3、业主委员会“越权行政”行为严重

虽然有条例关规定小区内重大决策必须经物业管理区域内全休业主所持投票权2/3以上通过，但现实中召开业主会会议是一件非常困难的事，可操作性不强，以致造成小区物业管理的“生死”大权往往还是落在业主委员会手中，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。再加上物业管理是一个专业技术性比较强的行业，即使是业主委员会成员能够抛开个人私利，从全体业主利益出发，也难免会出现“外行人”管“内行人”，管出问题的现象。而且由于业主委员会不具有主体资格，不用承担相应的法律责任，使得个别业主委员会成员把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害小区业主们的共同利益。

二、以上问题产生的原因

1、物业管理在长春的定位存在问题和偏差

物业管理进入长春之前，城市住房产权属国家所有，住房管理和维修都是国家或单位全包，一切管理事务都以行政手段解决。物业管理公司或政企不分，或被发展商当作“摇钱树”，“活广告”、“卖点”紧抓不放。这样一来给广大消费者留下一个错误观点——物业管理就是发展商善后事项的处理者，是房管单位的变形。

2、业主会的产生和业主委员会的选举尚处于摸索阶段

从成立业主会的运作程序来看，业主会的产生程序还有待于进一步完善：一是业主代表、业主委员会候选人的确定有很大的随意性；二是对候选人的资格审查难度大；三是选举过程不严肃，相当比例的业主代表、业主委员会是在业互不认识的情况下，随意投票产生的。

3、照搬国外物业管理模式还不适应现在社区管理

中国长期受官本位的影响，长期形成了“有事找政府”的旧观念，造成了居民对共有事务的参与度不够，民主意识比较淡薄。而现有的物业管理法规又基本照搬国外物业管理模式，过分强调了业主自主自治的意义，但对业主、业主会、业主委员会的责任规定却不明确，客观上造成了其只有权力，没有责任，不要义务的状态。

三、为了进一步加强对业主会的管理，促进社区建设和发展，我们提出以下建议：

l、加强宣传，提高认识，明确业主会的责任和义务。建议有关部门加强对小区管理建设，围绕国务院颁布的《物业管理条例》进行各种媒体宣传，进一步完善《长春市物业管理条例》，使广大业主充分了解、认识业主的责任和义务，使业主真正为维护合法权益，维护社会安定，共建文明社区发挥有效的作用。

2、加强对业主委员会的管理工作。房管部门、街道、社区的党组织要积极组织社区居民，做好组建业主会及业主委员会的工作。召集社区全体居民召开业主大会，选举产生业主委员会。对候选人的条件进行核查，并尊重社区居民的意见，将那些对业主工作既有热心又善于工作的人员，直选为业主委员会成员。业主委员会成员的任期可设为3年，委员更换调整要通过业主大会，方可实施。

3、加强对业主委员会的培训工作，充分发挥作用。建议社区、街道、居委会、房管部门要加强业主委员会的业务培训工作，使其了解物业管理知识，经培训后，方可上岗。业主委员会成员要明确自己在社区建设日常工作中的位置，真正出于公心，按照《物业管理条例》规定，积极配合物业管理部门，做好协调、监督、服务工作。对于一些与物业管理中出现的问题和矛盾，可通过召集业主大会，听取业主意见，按照《条例》规定进行协调，提出合理要求，避免一些情绪化的事情发生，使矛盾消除存萌芽状态中，起到维护社会稳定的作用。

4、充分发挥社区党组织政治核心作用和党员业主的先锋模范作用，将业主委员会管理工作纳入社区管理的范畴。社区党组织应在工作中发挥政治导向作用，要教育引导各方以及广大业主增强全局观念，发挥牵头协调作用，做到沟通信息，加强联系，增进相互理解，形成合力，共创文明社区，构建社会主义和谐社会。社区党组织还要发挥党员业主的积极性，引导党员业主关心参与物业管理工作。业主委员会在讨论重大决定时，社区党组织、党员业主要先沟通思想，统一认识，真正维护广大业主利益。

业主委员会的管理工作是城市社区管理工作的重要组成部分，城市管理的基础是社区的管理。住宅物业小区即是社区，小区业主也是社区居民，都应依法在居委会的指导、监督下开展工作，社区居委会要充分发挥上连政府下连群众的优势，切实对社区居民(业主)进行有效的管理。做到“四个纳入”：即要把物业管理纳入各街道办事处的任务目标加以考核；把旧区物业纳入社区建设之中；把业主委员会和旧区物业纳入社区党支部的领导和居委会监督之下：把业主委员会主任纳入居委会班子中。为了适应不断发展变化的社会，应尽快探索业主会、物业、社区一体化管理的新模式，使业主委员会管理工作逐渐纳入到法制化轨道。