中国房地产业发展现状调查

中国房地产业发展现状调查

最新的统计数据显示, 房地产开发投资从1993 年的193715 亿元增长到2003 年的1010611 亿元,10年间增长了4. 2 倍, 平均每年增长17. 96% , 尽管比同期我国全社会固定资产投资增长率低约1. 5 个百分点, 但是却远远超过了同期我国GDP 的增长速度。在此背景下, 由于一段时间以来出现的房地产价格大幅上涨, 全国各地高达1. 2 亿平方米的商品房库存量, 以及房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、暴力征地等现象, 引起人们对房地产开发的批评与质疑。此外,随着我国政府对2004 年经济增长速度目标的调低, 新发展观的确立, 各地政府纷纷表示要加大对房地产业的干预力度。但是, 透过各种争论与政府行为, 却发现尚有许多理论与实践问题亟待进一步澄清。

一、 中国房地产业的发展水平

房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，

销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。

二、中国房地产开发资金融通问题

1. 国内贷款和预售筹资的融资渠道受限

长期以来, 中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分,全国1/ 3 的房地产开发企业自有资金只有1000 万元左右。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑, 反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革, 房地产投融资体制发生了很大变化, 特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实, 同时由于房地产贷款属于中长期贷款, 出于风险方面的考虑, 各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外, 由于期房销售受到限制, 依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款, 从而加大金融风险的局面。

2. 自筹、债券融资仍有拓展空间

2004 年1 月20 日, 国家统计局正式公布了2003 年中国GDP 的增长幅度为911 % , 是自1997 年以来最快的年份。这一增长结果, 几乎高出了所有

的事前预测, 但是考虑到2003 年我国投资规模的扩大以及汽车、房地产、原材料和能源等行业的高速增长, 又会让人对这样的数字感到信服。在这样的大背景下, 房地产业作为我国经济增长的有力支柱, 许多人对其发展前景的预期非常乐观。有分析认为, 这不仅仅是偶然现象, 它可以理解为基于行业前景良好预期下的具有战略意义的资金运作行为。

3. 经营性欠款数量巨大, 需要及时加以化解统计表明, 我国房地产开发企业的经营性欠款自1997 年以来一直处于上升中,1997 年经营性欠款占当年资金来源总额的3811 % , 到2002 年这一比例上升到4714 %。由于今年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大, 建设单位新开工项目数量会受到制约, 因此开发投资会受到影响。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目, 但是由于价格原因, 供给和需求在低水平上维持均衡, 短期内似乎难以改变, 因此及时化解这部分欠款成为一段时间内的重要

内容。

三、 中国房地产业的可持续性分析

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。

①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。

要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。

②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。

③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。 ④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，

住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。

⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。