住房需求细分及其市场均衡问题研究

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201012总第403期

doi:10.3969/j.issn.1006-2025.2010.12.19

住房需求细分及其市场均衡问题研究

韩纪江

（武汉大学经济发展研究中心，湖北武汉，430072）

【摘要】当前房地产业诟病甚多，房价居高不下是其中的一个热点话题。房价快速大幅上涨和日渐高涨的买房难

呼声显示住房市场正处于失衡状态。房价主要受制于供求关系变动，即使其它因素的影响力非常大，也一定会通过影响供求关系而发挥作用。当住房供给相对稳定时，住房需求便成为一个根本性的因素。住房需求就其性质而言，可以分为刚性居住性需求、投资需求和富有弹性的投机需求等三个类型。促进房地产市场均衡发展应以满足居住性需求为主，引导投资需求在投资住房建设或投资购买住房之间进行转换，并提高投机成本以抑制过度投机需求。

【关键词】住房

房价

均衡

投机

【文章编号】1006-2025(2010)12-0080-06

【中图分类号】F293.3

【文献标识码】A

一、住房需求细分

在现代社会中，住房除了用以居住的本意外，还承载了保值增值、投资置业等多重重要功用。根据购买住房目的的不同，可以把住房需求划分为以下三类：居住性需求、投资需求和投机需求。

（一）住房的居住性需求

住房的存续和使用年限很长，在经济学上，建造和购买住房不属于消费，而是归入投资类别。但是，供人居住是住房的基本功能，人们购房的初始目的毕竟是居住，其它类型的需求都是从此衍生出来的。本文把那些自住的购房行为称之为居住性需求，这实际是一种消费需求。

【收稿日期】2010-10-11

从个人家庭效用最大化的角度来看，中国人安居乐业的传统思维使得购房偏好特别强烈。没有自己的住房，就没有稳定的家的感觉，就是漂泊不定。很多家庭数十年节衣缩食就是为了攒钱购买住房，在很多城市居民的眼中，儿女的婚姻大事和传宗接代都要求在自有住房内进行。这种传统思维具有深刻的经济学含义，拥有一套住房可以给婚姻和家庭增加保险系数。当前社会处于改革深化过程之中，未来变幻不定，社会保障不健全，只有购买了自有住房才可以提供最为安全的保障，哪怕通过按揭方式拥有的是受限制产权住房。一方面，在通货膨胀长期预期下，按揭购房的负担逐年下降；另一方面，

【基金项目】本文系教育部人文社科项目“基于城市化进程的土地价格与征用补偿研究”(项目编号：06JA790084)之阶段性研究成果。

【作者简介】韩纪江，武汉大学经济发展研究中心博士生，主要研究方向为土地问题、城市化与区域经济发展。

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房价不断上涨增加了居住者的消费者福利。两相比较，较高首付款的按揭购房模式被广泛地认同于自有住房。

从经济社会的整体现状看，中国城市社会与人口流动性很强的发达国家存在显著不同。中国农民工的被动性流动与发达国家居民的主动性流动存在本质上的区别。发达国家的社会保障制度都比较健全，很多人把买车和旅游度假作为领先于购房的首选消费项目。发达国家没有户籍制度约束，人口因追逐利益而流动频繁，为了方便迁居，租房居住的现象非常普遍。不同于发达国家，中国的社会保障制度处于不断改革和变动之中，退休金、养老金被挪用的报道屡见不鲜，其增值和保值渠道缺乏绩效，社会信任度不高。那些在城市没有住房的人，其社会保障往往也更加支离破碎。对城市居民来说，衣食住行的消费顺序是不容更改的，解决了温饱之后，要先买房后买车。在满足居住需求之前，其它消费需求显然会出现经常性的不足。有鉴于此，与发达国家相比，中国的城市住房自有率应该要高很多才算合理。因此，那些一味照搬照抄西方经验、号召穷人租房的说法是非常荒谬的。实际上，就连美国这样人口流动非常频繁的国家也在提倡并实施“居者有其屋”政策。

从经济社会的发展趋势看，中国城市化进程方兴未艾，虽然原住城市居民流动性较弱，但多达1.5亿农民工的流动性却非常强，他们年复一年地在城乡之间往返，形成民工潮、春运潮等现象。这些人是中国城市化进程的中坚力量，其中的优秀者，一经赚得足够多的收入，便成为城市住房的刚性需求者。但现有制度框架下，因收入水平低下，大多数农民工被城市拒之门外，农民工买不起住房，就无法融入当地社会，被迫无限期地处于流动之中。

（二）住房的投资需求

住房本身具有消费和投资的双重功能。一般消费品其使用价值会不断损耗，一经使用，价格便会下降。而作为一种主要的不动产，住房占据稀缺性日益凸显的土地资源，其使用年限越长，价格增值的可能性越大。基于这一特性，住房可以通过按揭贷款来购买，也可以充当抵押品申请信贷资金从事其它投资。

住房的投资需求主要指购房后用于出租获利。大量农民涌入城市寻找就业机会，享受城市文明，

需要一定的居住设施，他们是住房租赁市场的主要需求者。此外，还有那些离开家庭开始独立生活的城市青年人和大学毕业生。仅就农民工而言，按照每人一张床、3平方米的最低住房需求量计算，每年的城市房屋租赁需求便可达4.5亿平方米，几乎相当于目前全国每年的商品房竣工面积。不过，农民工租赁的住房大多是旧房、城中村、城郊农民房，是对过去存量住房的使用。农民工以自己较为恶劣的居住条件为代价，承接了城市原住居民的旧房，盘活了这些旧资产，支撑城市原住居民改善居住条件并获得城市化收益。

购买住房进行投资能否获利，要对房价和房租还原值进行成本-收益比较。房租还原值指房租与利率（或平均利润率）的比值。投资购房后用于出租，至少应该得到社会平均利润率的回报。假定住房拥有环节的税费成本和修缮成本为0，当房价小于等于房租还原值时，住房就具备了投资的可操作性；当房价高于其还原值时，购房投资就会出现亏损，但如果预期将来房价上涨幅度能够弥补这种损失时，也会存在投资价值。

当前的房价普遍比房租的还原值要高很多，所以仅仅就居住而言，买房不如租房合算。那么到底是买房出租的合算还是租房居住的合算？当出现房地产泡沫时，房价高于房租还原值，购买住房进行投资会出现账面亏损，除非得到房价上涨的弥补。在这种情况下，当房价进入下降通道时，住房投资将失败。从这一方面看，住房投资存在一定的风险，并可能转嫁为住房抵押贷款的信用风险。此时，支撑住房投资的就只剩下一个预期因素。作为最大的发展中国家，在较长的考察期内往往存在通货膨胀。较高通货膨胀导致实际利率降低后，房价还原值增加，使得住房投资的账面收益达成平衡或出现盈余。

从经济学的机会成本角度考察，也可以假定购房者在租赁自己的住房，此时住房的投资性和消费性并存。比如，通过抵押贷款按揭买房，月供可看作是每个月的储蓄。这种储蓄直接转化为投资，并以负利率为代价实现居住方面的超前消费。这种超前消费既是提升生活质量的生活必需，也可以通过出租、转售而获利和保值增值。住房由此成为进退自如的家庭投资首选。

从微观主体投资理财的角度看，购房投资是介

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于生产性投资和金融投资之间的一种投资方式。住房投资除了住房本身的不动产特性外，往往还受到生产性和资本性两个投资市场的影响。如果生产性实业投资的渠道不畅、社会交易成本太高，会导致大量资金被排除在正常的增值领域之外。如果资本市场不发达，资本工具不能满足投资的需要，将不得不采取交易成本较高的实物住房投资方式。

（三）住房的投机需求

投机行为曾经被视为一种极其恶劣的经济犯罪，冠其名曰投机倒把罪。随着市场经济体系的建立，投机与投资的界限逐渐模糊，人们对投机行为的认识发生了根本转变，刑法中的投机倒把罪被抹去。

投机主要指低价买进、闲置、等待涨价后卖出的行为。投机与投资的界限在于是否囤积居奇、待价而沽，有时候两者由于兼而有之而界限模糊、难以有效区分。投资更看重投资品的使用价值，主要是出租，也包括自用。投机则主要看其价格的波动，往往不涉及具体的使用环节。

投机是作为一种高风险、高收益的资本运作而存在，有助于改善资源配置效率，投机活动对于价格变化的敏感性可以引导稀缺资源投向更为需要的地方。如果投机者认为房价将要上涨，便买进现房，从而提高了现期房价。现期高房价诱使开发商增加住房供给，可以缓解将来的住房紧张状况。从这个角度看，投机有助于经济增长，甚至是经济增长所不可或缺的。原有城市居民的生活正由小康型向富裕型转变，需要改善居住条件；进城的农民工最终要在城市定居，也需要购置或租赁住房。预期到这些因素，在强有力的居住性需求和投资需求的基础上，投机需求才异常活跃。正是住房投机需求的存在，催生了房地产业的异常繁荣。

但是，如果投机对象受到诸多行政制约，或者某些资源不具有自由流动性，投机行为则可能引发严重问题。发达国家的投机者参与金融投机要冒很大的市场风险，需要极强的专业性操作。但在中国，住房投机被形象地称之为炒房，似乎是一件稳赚不赔的轻松事情，而不论有没有技术和经营能力，这让房地产管理者“大跌眼镜”。当前国内房地产业已经成为投机者的乐园，不以居住和出租为目的的购房行为风靡各大中城市，其后果是导致住房空置率提高。梦幻般的短期暴利，一度使得人们发狂似的

购买住房，温州“炒房团”目前还在延续着这一致富神话。2009年春夏，温州房价在金融危机期间的短暂下跌之后出现爆发性上涨，短短半年，一些炒房客的利润率甚至超过100%。

先把稀缺资源占据，然后待价而沽，是投机者惯用的伎俩。之所以敢于待价而沽，是因为投机者有着屡屡准确的预期。如预见到土地供给日渐稀缺，建设用地严格审批，金融、财税政策反应滞后等等，这些都在不断强化地价、房价上涨的预期。住房占用的资源是受国家严控的土地，土地一级市场被国家控制，但土地二级市场却在逐步走向市场化。计划与市场的双轨制，使得市场化的投机与非市场化的寻租行为结合在一起，共同牟取暴利。房价提高后的利益由房地产开发商、地方政府和投机者所分享，其福利损失则由相对弱势、具有刚性的居住性需求者承担。

二、住房市场供求弹性及其均衡分析

三类性质截然不同的住房需求，其需求主体在市场上所处的形势不同，导致各自的价格弹性存在很大的差异，由此使得住房市场的均衡变得复杂起来。

（一）三类住房需求和供给的价格弹性比较住房市场的需求与供给弹性指交易双方对于价格变动的反应程度，其大小反映了当市场行情不利于自己时减少市场参与、甚至退出市场的能力。弹性大的，可以在价格变化时选择有利于自己的方案。弹性小的，可选方案少，在价格变动时必须出让较多的利益给对方。

住房市场的三类需求中，居住性需求的弹性最小，称之为具有刚性。在一个市场中，处于刚性的一方往往不得不忍受对自己不利的交易条件，在房价上涨过程中处于最为不利的地位。各种房地产政策的目标指向也多旨在保护这种居住性需求。住房的投资和投机性需求的弹性很大，尤其是投机性需求对于房价变动异常敏感。住房市场的供给弹性受其生产经营特征的影响：土地供给有限，导致住房缺乏供给弹性，尤其是在短期内。

比较而言，供给弹性大于居住性需求弹性，其原因在于：第一，开发商有退出市场的相对自由，可以在某一建设项目完成之后选择其它行业的投资，而购房者却没有这样的自由。第二，开发商的投资行为较为灵活，而且经常违规操作，突破国家土地

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开发政策限制。第三，与购房居住时间动辄几十年相比，住房的建造时间较短，可以调整建设速度和面积，如推迟开发、拖延建造工程、推迟发售等。不过，与投资、投机需求相比，住房的供给弹性要相对小一些，因为开发商需要支付较多的固定成本而迟滞了其规模调整时间；与建设住房的投资供给相比，购买住房的投资和投机需求更容易迅速改变。言大量出现，并集中来自城市低收入群体。各种关于住房难的抱怨直指政府和开发商，认为政府政策没有照顾弱势群体。相对于自行车和摩托车而言，汽车的价格也很高，但几乎听不到社会舆论的谴责，因为它们基本实现了市场化，人们都在遵循市场规律，没有什么可抱怨的。在完全竞争市场上，供求双方的地位相等，根据各自利益最大化而展开公四种供求弹性的大小汇总在表1。

平竞争，其中的弱势群体被淘汰出局，他们对社会表1

住房供求弹性的比较（弹性值皆取绝对值）

不会有太多的抱怨，例如买不起汽车的家庭往往会