房地产开发项目区位因素分析与研究

2001年8月第15卷第4期(增)

　　　　　　　　　　E ast China E conomic Management 　　　　　　　　　　

Vol. 15,No. 4(Sup. )

华　东　经　济　管　理

Aug. , 2001

房地产开发项目区位因素分析与研究

施建刚

(同济大学　经济与管理学院, 上海　200092)

[摘要]本文对房地产区位因素进行分析, 从定性的角度提出房地产开发区位选择的原则;

同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。为使区位选择更加

具有操作性, 文章还研究了两种房地产开发区位选择的定量分析方法, 即关键因素评估法和组合权重法。

[关键词]开发项目; 区位因素; 区位选择; 组合权重法

[中图分类号]F292133[文献标识码]A[文章编号]1007—5097(2001) 04(增) —0101—04

Study of the location factors in development project of SHI Jian 2(Econom ic and M anagement College , Tongji U , )

Abstract :By examining location factors , this of location in real estate investment. Additionally , it of location in residential houses and office buildings. To make paper introduces two quantitative analyses , key factor estimation In conclusion , by presenting some methods both in theory and practice , the authors real developers will secure more profit with more knowledge in selection of location. K ey w ords :project ; location factors ; selection of location ; combination weight process

　　土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的

开发、利用, 逐渐形成了土地区位的经济差异。就是说在特定地点进行某种经济活动, 比在一般地点进行这种活动, 能获得更大的利益。土地利用, 特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配备齐全与否等。

作为不动产的房地产, 其区位性很强。一方面, 房地产业供给的商品固定在某一地区范围内, 不能移动; 另一方面, 人们对房地产商品的市场需求, 也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求, 这就使它的销售受到极大的区域性限制。无论是投资者投资房地产还是消费者购买房地产, 第一要考虑的就是地段, 就是区位。土地的区位不同或同一区位的用途不同, 常会产生极不相同的区位效果。从微观角度而言, 房地产企业进行投资、开发和经营的目的, 是为了获得最大限度利润, 因而必然寻找最佳的城市土地区位, 用地用房的企业要购买能取得最大效益的区位的房地产, 居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产; 从宏观角度来说, 国家为了保证全社会的整体利益, 也必然要使不同地段区位的土地获得最佳用途, 从而取得最满意的经济效益、社会效益和环境效益。

一、房地产开发项目区位选择的定性分析(一) 房地产开发与城市地租的关系

房地产业是一种与区位紧密联系的产业。区位对房地产业的影响首先是通过城市地租来体现的。城市土地区位效益的实质是级差地租, 而且主要是位置级差地租。对一切经济单位来说, 由于存在距离和空间位置的差异而且自然、环境、经济文化各区位因素的差异, 进一步加剧了上述位置差异。使处于同一市场上不同区位的相同面积土地产生了极

[收稿日期]　2001—07—10

) , 男, 博士研究生, 硕士生导师, 副教授, 兼任上海市房地产评估师协会常务[作者简介]　施建刚(1962—

理事。

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不相同的使用价值、利用方向和集约度, 从而产生极不相同的经济效益。

在级差地租的调节下, 城市土地的空间布局表现出一定的规律性。各经济主体、居民住户对距离市中心远近不同的地段愿意支付的地租数额是不一样的。金融、商业、服务业在市中心具有较高的竞争能力。可以支付高于其他任何活动的地租, 这些行业用地往往位于市中心区, 依次向外是住宅、工业用地。就住宅用地而言, 越靠近城市中心, 其租金水平就越高, 占地越小, 而越远离城市中心, 租金水平就越低, 占地面积也越大。因此, 在城市级差地租杠杆的调节下, 住宅用地的区位选择有一定的向外“漂移”的特征。

地租是房价的重要组成部分, 地租的高低直接影响着房价。而不同地区的级差地租是极不相同的, 甚至可能相差几位、几十位。房地产开发商选择哪一地区的地块, 建何种类型的房地产, 必须慎重决策。因为地租高, 房价相应也高, 而预销售对象对房价能否承受, 直接决定建成的房地产商品的销售量, 从而影响其价值的实现和投资利润的多寡以, 开发商在准备开发投资时, 算级差地租问题。

(二) 1、。括为五个要素, 、房地产产品质量的选择、房地产市场(价格、顾客、销售区等) 的选择、房地产开发经营形势的选择和房地产开发时机的选择。其中处于第一位的便是地段位置选择。地段位置是决定城市地价的最重要因素, 从而对房地产价格或出租能力的形成起着举足轻重的作用。所以, 开发房地产首要的须看地段位置, 地段位置指明了一宗房地产的具体空间区位, 以及周围环境及相邻地区的自然环境、生态环境、经济文化和社会环境。与其它因素不同的是地段位置是固定的, 不可移动的。对一个企业或家庭来说, 一旦购买了一宗房地产, 就不能轻易地搬迁以逃避不称心的区位环境, 去寻找更满意的环境, 因此区位选择十分重要。

房地产开发投资量大, 回收期长, 开发地点即区位的选择准确与否, 在房地产开发直至销售的全过程中至关重要。由于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大的影响, 因此, 在选择区位过程中必须做大量的调研和科学的分析, 从而作出正确的决策。

按区位内投资环境各要素存在的范围不同, 可分为宏观、中观、微观区位因素。宏观区位因素指一个国家的投资环境; 中观区位因素指区位地经济—102

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发展水平、社会购买力水平、自然资源条件、基础设施状况、竞争状况等; 微观区位因素指具体场所的自然经济及社会条件, 如该地块的基础设施条件、地质、地貌、水文条件、配套设施及环境等。对房地产开发项目而言, 除了一般性研究宏观区位因素外, 更要注重中观和微观的区位因素的研究。

除此之外, 还可以采用软硬划分的办法。硬区位因素主要包括交通运输、邮电通讯、能源、给排水等基础设施; 商业网点、文化娱乐设施、医疗卫生及其它服务等配套设施; 地质、地貌、水文、植被、山川、气候等自然地理状况。软区位因素则指各种社会政治、经济、文化等条件。

区位因素包括的内容很复杂, 各个因素对房地产价格影响也不同, 有的使其增值, 有的使其减值。比如对住宅区来说, 居民选择住宅时, 十分关心生活是否方便和生活环境是否良好尤为重要的是离市中心距离、交通状况。, 状况。区位选择第一位的要服从城市土地利用规划, 在这个条件下还要考虑自然、环境、经济和社会文化等因素。

城市土地利用规划和房地产业的发展及区位选择提供了有利条件。在城市中, 不论商业用地还是住宅用地, 以及任何一种被利用的土地, 其使用价值的大小, 无不受其所处区位的影响。土地区位的固定性和差异性决定了具有不同使用功能的城市土地的空间布局。具有不同使用功能的城市土地对区位具有选择性。交通汇集, 人流量大的市中心位置是商业、服务、事务所竞相争夺的宝地, 主要交通道路两侧也往往成为它们设置店铺和营业楼面的理想区位。工业企业为推销产品和降低成本, 适宜于选择靠近水源、能源, 接近市场而又便于生产原料及成品储存和运输的地方。一个接近工作单位、购物方便, 市政、文化娱乐设施齐全, 居住环境优美的地段对城市居民产生极大吸引力。一个城市的形象是由各种房地产产品构成的整体而表现出来的, 作为整体的形象是否合理、舒适、美好、壮观, 很大程度上取决于城市土地利用规划。从房地产投资来看, 房地产的增值归根到底是土地的增值, 谁选择了好的土段, 谁就能获得成功。城市土地利用规划为地段的选择指明了方向。

自然、环境的合意性。自然、环境对居住、宾馆用房地产影响特别重大。自然不仅指地形、地貌等自然条件是否适于居住房地产的建设, 而且指自然风光, 包括是否具有美好、舒适、迷人的生态环

境。居住用房地产要求环境清静、阳光充足、空气新鲜、无噪音、烟尘、废水、废气、废渣等因素的干扰, 也不允许有碍观瞻或产生危险的环境。

经济和社会文化发展的适应性。相邻地的经济和社会文化发展状况、繁荣程度对房地产价格形成及其销路产生强烈的影响。这对商业用房地产以及部分居住用房地产特别重要。

房地产开发项目不仅要重视现在的地段位置, 更要重视预测未来地段位置的变化趋势。如果能预测出某一区位, 将随着经济文化的发展, 处于更加优越的地位, 就应该毫不迟疑地选择这一区位投资。

3、不同房地产开发项目用地区位选择。城市房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。非居住房地产又分为商用房地产、工业用房地产、机关事业单位用房地产等若干类别。在一个城市中这些特点各异的房地产怎样选择它们的区位? 只有运用功能分区原则来选择它们各自的区位。房地产投资企业一般投资于商业用房地产和居住用房地产, 因此, 下文仅讨论这两种房地产的区位选择。

居住用房地产区位选择:一个关于苏州、合肥、天津、调查显示, 适用、、居住安全、、景观、住, 其中一半以上是由区位直接决定的。另据中国社会调查事务所1998年末对京、沪、穗、渝及武汉市1958位商品房住户的调查表明, 人们对小区环境关注明显提高, 七成住户表示, 如果再让他们有选择机会, 良好的社区环境将是他们购房选择的决定性条件, 住户对社会环境中的公共绿地、教育设施、空气质量和文化娱乐设施的不满意率均超过半数, 依次为5713%、5618%、5214%、和5113%;对小区公共设施、噪声、交通状况、治安和商业设施的不满意率也均超过40%,依次为4317%、4214%、4216%和4016%。一般而言, 居住用房地产应考虑; 周围环境是否优雅、清静; 交通、通讯和人们之间交往是否方便; 社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善; 治安状况、民风淳正与否; 购物出行是否方便; 地租是否在可承受的限度内。因此, 居住用房地产选址应在城市规划指导下, 选择符合居住功能要求、环境良好、有利于开发建设的新区或适宜的旧区改建地段。综合考虑所在地区的经济现状和发展趋势, 以及服务对象的经济承受能力。所在地段应具有良好植被和小气候环境及有利的地形、地貌, 必须避免严重的交通问题、噪声干扰和有害排放物的污染; 与城市或地区商业中心有较好的通达性和便捷的出行条件;

较好的文化教育及医疗卫生设施; 完善的市政工程条件, 并能方便地与城市市政工程管网衔接; 良好的地质条件, 避免地质复杂、土壤承载力差、不易排涝等不良的地质条件。

商用房地产选址要考虑的标准主要是:要处于商业区; 一面或两面临街; 交通及通讯方便; 人口流量大; 周围邻地预期有大的发展规划。因此, 商业区一般在大城市中心, 交通路口附近、繁华街道两侧、大型公共设施周围。具体可划为城市中央区、城市副区和街区等不同层次的区位。

二、房地产开发项目区位选择的定量分析

对区位的描述, 大多难以量化, 往往只作定性分析, 这显然是不够的。在区位选择时, 应提倡凡是可量化的要素, 都要进行量化分析, 实行定量与定性分析的结合。这里介绍两种定量分析的方法:关键因素评估法和组合权重法。

(一) , 。然后据此对区位进行。例如, 对于国内开发建设的普通住宅区房地产开发项目, 其区位评价的关键因素可设为:

第一类因素:各因子分别为自然环境中的地理位置、风景地貌、基础设施条件中的电力、通讯、给排水、交通等。

第二类因素:各因子分别为市场环境中的购买力水平、同类楼盘的分布等。

第三类因素:各因子分别为社会环境中的社会信誉、社会秩序、社会服务等; 文化环境中的文化传统、教育水准等。

……

第n 类因素:其它因子。

在实施评价时, 首先请专家对各因素的权重进行确定, 设为W i (i =1～n , n 为各类因素数) , 然后再确定各因子在相应类中的权重, 设为P j (j =1～m , 其中m 为各类因素中的因子数, 随不同类别因素的因子数而不同) , 同时对各因子进行分值的确定, 设为F ij , 代入下面的公式:

区位总分值=6W i 　6(P j F ij )

i =1

j =1

n

m

最后, 按各区位的总得分, 对开发投资区位作综合评价。

(二) 组合权重法

本文所提组合权重法的思想来自于层次分析法的基本原理, 其步骤是确定各区位要素的组合权重系数, 然后由统计分析确定各区位要素的得分, 最后计算开发项目区位的综合评分。

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1、组合权重法确定各区位要素的组合权重系ABC j :第j 个区位要素的权重系数; n :因素个数。

数:

首先, 选择层次结构模型, 确定同层间单权重系数, 该系数描述的是同一层次各区位要素相对于上一层要素的重要程度, 由求解该层的判断矩阵的特征值而得到。

设判断矩阵为[a], 各因素权重系数w i , 若a ij

判断正确, 则有:

a 11　a 12…a 1n

[a]=

…a n 1　a n 2…a n w 1/w 1　w 1/w 2…w 1/w n

…

w n /w 1　w n /w 2…w n /w 我们可采用方根法, 求解判断矩阵的特征向量[W]′(即各要素之间同层单权重系数) 和非零最大特征根λm ax 。

满足　[a][w ]′=λm ax [w ]′

其中　w i =i /6i

i =1

n

n

　　=

(i =1, 2, ……, n)

i =

=1n

a ij

λm ax =i n w i

i =[AW]=]′

, 用一致性检验指标C ・I 度量判断矩阵是否可接受

C ・I =(λm ax -n) /(n -1) 一般来说, C ・I

B 层各要素的组合权重系数

AB j =∑a i b ij

i =1n

(j =1, 2, …, n) ;

C 层各要素的组合权重系数ABC j =∑(AB) i C ij

i =1n

(j =1, 2…, n) 。

2、各区位要素的评分。各区位要素的评分值计

算方法可参照上述关键因素评估法中各因子分值的确定方法进行, 即

V j =∑P k F jk

k =1m

3、开发项目区位的综合评分G =∑ABC j ×V j

j =1n

(j =1, 2, …n)

其中, G:项目开发区位环境的综合评分;

最后, 根据不同区位综合评分的得分情况作出

选择。

随着国民经济的持续发展和人民生活水平的提高, 城市居民的住房条件大为改善, 一些高收入家庭不再考虑住得下的问题, 而是考虑如何住得舒适、安全、方便、快捷, 对自然环境、交通条件、文化氛围、身心娱乐、教育等都有较高的要求。开发商应时刻关注市场的发展, 根据市场的需求状况, 选择好开发项目的区位, 在严格保证住宅质量的同时, 做出长远的开发方案, 开发出高质量、性能完备、环境设计合理的住宅项目, 达到较高的收益。其他类型的房地产开发, 同样不可忽视区位效应, 应慎重选择区位, 提高房地产开发项目的投资效益。

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[编校:许跃辉]

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