探究关于直管公房管理的思考

　　摘要：直管公房大多来自政府经租、没收、公私合营及危改回迁等，我国现在拥有大量直管公房，其配套设施不健全，所居住人群收入较低，管理存在较多问题，为改善民生，维持社会和谐发展，应强化直管公房的管理，针对直管公房管理存在问题，提出相应管理对策，确保人们生活质量提高。 　　关键词：直观公房；管理；问题；对策 　　直管公房通常所指的是归县级政府房地产管理机构当中的经营管理部门进行直属管理的公房，有关直管公房承租者大部分是城镇当中的无住房与低收入家庭，与自管公房相比，直管公房的所有权并不是单位，归国家所有，我国直管公房是特有历史产物，在商品化实施之前，政府财政机构出资建设住房，现代属于住房保障范围，直管公房管理涉及产权、产籍、租赁、维修、使用及拆迁等方面的管理，在直管公房管理当中，存在较多问题，需要采用合理对策进行处理，以保障民生，稳定社会和谐发展。 　　一、直管公房管理中的问题 　　1.年代久远，违章搭建普遍，安全隐患严重 　　直观公房大多是解放初期建设的，由于技术条件与客观条件等问题，公房多时砖墙、预制板式及砖木所建设的，其结构简单，标准低，抗风抗震能力也比较差，年代又久远，大多属超龄服役，配套设施陈旧，墙皮脱落、漏雨及钢筋暴漏等问题。直管公房的分布区域零散，覆盖范围广，实施监督管理难度大，随着房屋改造力度增大，让直管公房分布更为零碎化，很有很多务工人员进入城市之后，城市住房紧张，很多直管公房出现了乱打乱建，尤其是电线老化，建造材料差，很容易引发火灾，加大了安全隐患。 　　2.公房经营管理机制问题 　　目前公房管理是有市房地局委托区房地集团进行管理，主要管理物业及资产管理，并负责政治改造，多数房地集团经过改制之后，将直管公房的产权转划到国有资产的经营企业，物业管理委托给改制物业公司，而行政管理则归为房地局，这种管理机制有效体现出了各尽其责及各尽其职的原则，可实际运行当中，因直管公房布局分散，范围广泛，未售公房要远低于售后公房，并且有居住及非居住公房的区别，有些城市改造中，需要拆除很多直管公房，各部门间的协作配合管理机制还不成熟，依法管理直管公房，并协调好各部门的职责，成为直管公房管理中急需解决的问题。 　　3.公房底数不清，整修不及时，拆迁不够规范 　　由于特殊的历史原因，遗留下来了众多直管公房，这些公房分布范围广，不集中，对于直管公房的底数不是很清楚，在管理上存在较多漏洞，建设时间年限长，很多公房需要整改维修，但资金落实较为困难，对整个直管公房整修带来了影响，在农村公房当中，大多为集体使用，并未租赁，但城市公房多为出租，租金收缴比较低，收到的费用只能小补小修，要想大修，就要财政进行专项拨款。随着城市改造加快，很多直管公房被拆迁，在拆迁过程有两个较为突出的问题，一方面市政建设部门等拆迁者并没有依照规定，和直管公房的产权者就拆迁补偿安置的协议进行签订，仅仅和直管公房的承租者等没有产权的企业就拆迁补偿进行了协议签订，对直管公房的产权者进行房屋换置权利产生了损害；另一方面，非产权者对直管公房的拆迁补偿款进行了占有，各房地局没有及时获得补偿款，造成大量补偿款项流失，直管公房的维修整治受到了影响。 　　二、合理管理直管公房的对策思考 　　1.增强直管公房管理认识，并强化档案管理 　　目前直管公房管理所实行的依然是政府进行定价的福利租金，公房一直面临入不敷出境地，随着市场经济深入发展，这些公房被当成了政府包袱，按照国家民生改善思想与住房保障政策，公房的这种认识是不对的，在新时期，应该将直管公房作为人民政府下社会保障重要的组成，合理利用这部分公房资源。随着房屋改革政策实施，私房落实及公有住宅的出售，公房产生了很大变动，其面积也不断减少，但由于房屋管理部门的人员变动，管理松懈，使得公房档案未得到及时转变，造成了管理上的不便，决策上也出现了一些失误，为强化档案管理，应该对直管公房及住户状况实施调查，对现有直观公房进行及时摸底，了解房屋底数与住户状况，按照不同区域、住户及房屋类型等进行归档整理，让每个公房住户均有完整档案，在房屋设施、结构与面积等方面均有详细记载，跟住户签订有关租赁合同与房屋移交的时候，提供了有效的资料与数字，为短时间里，对土地使用权与房屋所有权证的有效办理提供了可能性，并提供了有效法律保障。 　　2.完善直管公房的管理机制 　　在房屋改制之后，房地部门任然按照名义租赁及出售公房，可让市房地资源局与房地局进行协调，并对授权的经营单位进行重新授权，为保证直管公房的合理管理，有效整合管理力量与资源，应该做好公房的资产保值及增值工作，对各直管公房的产权情况进行梳理，并出台有关政策规定，依照公房实际状况，制定直管公房的经营管理规定。并加强直管公房服务部门的管理职能，主要负责公房的行政、租赁及产权等管理，如果牵扯非居住的公房资产，应该在上报有关部门审批之后，再采取措施进行行动。也可建立直管公房的经营企业，对直管公房的产权进行划转，并向市场化、专业化与企业形式进行管理，但财务运作及资产处理方面，应该接受国资委的指导，在拆迁补偿款及归集资金方面，接受财政部门的监督管理。 　　3.加强创新，有效解决公房改造整修，建设低碳节约住宅 　　在直管公房整修当中，公房面临资金不足问题，要有效解决资金短缺问题，首先，应该加大公房租金的收缴管理，实施开源节流，集中力量与时间，依照政策规定进行房租收缴，遇到长期欠租用户，应该采用行政诉讼手段，拿起法律武器进行征收，采用这种手段不仅是合理的，还获得了较好经济效益，并产生了一定社会影响力；其次，专门设立维修改造的资金，并在财政预算当中恰当安排一些直管公房的更新改造，保证公房维修资金的投入，在土地净收益中的10%保障住房补贴应拿出，用来维修改造一定公房，也可用税收返还及财政转移支付等对策，加强公房管理补助；再者，广泛募集社会上的闲散资金，加强保障住房投入，像利用企业赞助来建设希望工程方法，积极改造及建设新直管公房，还能采用捐资抵税、商榷及尝试等方法，加强直管公房的改造修建。同时，加大公房维修人员的技术培训，并规范维修施工行为，统一施工标准，加强材料采购管理，做好结算管理，增强责任处罚力度，并设立工程质量的跟踪检查机制，规范维修的工作程序，并在房地产中实施低碳的战略，不仅住房者能获得益处，对于供需双方还能形成良好循环，在房屋建设改造中，主动向低碳节约性的住宅进行转变。 　　结束语： 　　由于历史缘故，有大量直管公房遗留下来，随着房屋体制改革，这些直管公房管理出现了较多问题，房屋建设年代久远，配套设施老化，急需整修及改造，并且有大部分公房被拆迁，要想有效经营管理直管公房，做好民生保障工作，需要进一步完善经营管理机制，加大资金投入实施公房兴建整修，建立完善公房档案，从而合理管理直管公房，促进我国社会的和谐发展。 　　参考文献： 　　[1]贾海鹰，任宣平.直管公房出路与廉租房政策的相关性思考[J].中国房地产，2009（6） 　　[2]陈蔚.公有住房的物业管理趋势[J].管理观察，2010（17） 　　[3]王改红.对子直管公房管理的一些浅见[J].经济师，2012（3） 　　[4]张民义，牛继明，韩慕远.审视廉租房共有产权出售政策的运行[J].财会研究，2011（08）