假设开发法

假设开发法

假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。

运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（1）调查待开发房地产的基本情况；

（2）选择最佳的开发利用方式；（3）估计开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；

（5）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

一、假设开发法的基本公式

假设开发法最基本的公式为：

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费

对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应得的利润。所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。例如，评估毛地的价值，即该土地上有待拆迁的房屋，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。

运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋（包含土地）等。综合起来可归纳为下列几种情况：（1）估价对象为生地，将生地建成房屋；（2）估价对象为生地，将生地开发成熟地；（3）估价对象为毛地，将毛地建成房屋；（4）估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；（5）估价对象为熟地，将熟地建成房屋；（6）估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；（7）估价对象为旧房，将旧房装修改造成新房。

投资开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和直接经营（如商场、旅馆、餐馆）等。

上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可具体细化如下。

（一）求生地价值的公式

1. 适用于将生地建成房屋的公式：

生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费

2. 适用于将生地开发成熟地的公式：

生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费

（二）求毛地价值的公式

1. 适用于将毛地建成房屋的公式：

毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资

利息－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费

2. 适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费

（三）求熟地价值的公式

熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费

（四）求在建工程价值的公式

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费

（五）求旧房价值的公式

旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用一投资利息一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费

二、现金流量折现法和传统方法

房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。但考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式：（1）采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；（2）采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

（一）现金流量折现法与传统方法的区别

现金流量折现法与传统方法主要有下列三大区别。

1. 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。

现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收人称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点时的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量＝现金流入量－现金流出量。

2. 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。例如，评估一宗待开发土地2002年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2002年10月。如果预测该宗土地2005年10月开发完成后的房价（含地价）为5000万元，折现率为10％，则需将这5000万元折现到2002年10月，即在2002年10月来看的房价实际为5000÷（1＋10％）33757（万元）。

3. 在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润）。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

（二）现金流量折现法与传统方法的优缺点

从理论上讲，现金流量折现法估算的结果精确，但比较复杂；传统方法估算的结果粗略，但相对要简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列三点：（1）开发期和租售期究竟多长要估计准确；（2）各项支出、收入在何时发生要估计准确；（3）各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。

由于存在众多的未知因素和偶然因素，会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜采用现金流量折现法，在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。

三、假设开发法计算中各项的求取

（一）开发经营期

开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。开发经营期可分为开发期和租售期。开发期的起点与开发经营期的起点相同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。对于将土地建成房屋的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到施工开始的这段时间，建造期是从施工开始到开发完成的这段时问。租售期是从开始租售开发完成后的房地产，到将其全部租售完毕的时间。在有预售的情况下，租售期与开发期有重合；在租赁的情况下，租售期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止。

确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。

确定开发经营期的方法可采用比较法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。

开发期一般能较准确地估计。但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长。例如，征地和房屋拆迁中遇到“钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不能按时到位，某些建筑材料、设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇恶劣气候，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使开发期延长。由于开发期延长，开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估计开发期时一般不考虑。租售期通常是难以准确估计的，在估计时应考虑未来房地产市场的景气状况。

（二）开发完成后的房地产价值

开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的时间，通常也是开发结束时的那个时间，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个时间（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。

开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于出售的房地产，通常是采用比较法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同比较法中建立价格可比基础的要求）。例如，现在是2001年10月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建某种商品住宅，开发期为1.5年，如果要推测该商品住宅在2003年4月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。

对于出租和直接经营的房地产，如写字楼、宾馆、商店、餐馆，预测其开发完成后的价值，可先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。如根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，运营费用等占租金的30％，资本化率为10％，可供出租的使用面积为38000平方米，则该写字楼的未来总值可估计为：

35⨯(1-30%)⨯12⨯38000

10%=11172（万美元）

（三）开发成本、管理费用、销售税费

由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中估算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项估算，估算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。

例如，开发成本、管理费用可采用比较法来估算，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。销售税费根据当前政府的税费政策和其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。

（四）投资利息

投资利息估算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握下列六个方面。

1. 应计息的项目。应计息的项目包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费，开发成本和管理费用。销售税费一般不计息。

2. 计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，未知、需要求取的待开发房地产的价值是假设在估价时点一次付清，所以，其计息的起点是估价时点。有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间（如开发期或建造期）内连续发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，即视同发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的估算也可按半年、季、月来划分。

3. 计息的方式。有单利计息和复利计息两种。

4. 利率的高低。有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。

5. 计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等。

6. 名义利率和有效利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等。

（五）开发利润

开发利润估算也只有在传统方法中才需要。估算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在估算时要注意计算基数与利润率的对应。

（六）投资者购买待开发房地产应负担的税费

投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率估算。

（七）折现率

折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。

例：有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小

块”“五通一平”熟地的单价为800元／平方米；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价。

1. 设该成片荒地的总价为y 。

2. 该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000×60％＝9.6（亿元）

3. 开发成本和管理费用等的总额＝2. 5×2＝5（亿元）

31. 54. 投资利息总额＝（V ＋V ×4％）×[（1＋10％）－1]＋5×[（1＋10％）－1]＝0.344V

＋0.768（亿元）

5. 转让税费总额＝9. 6×6％＝0.576（亿元）

6. 开发利润总额＝（V ＋V ×4％＋5）×15％＝0.156V ＋0.75（亿元）

7. 购买该成片荒地的税费总额＝V ×4％=0.04V（亿元）

8.V ＝9.6－5－（0.344V ＋0.768）－0.576－（0.156V ＋0.75）－0.04V

V ＝1.627（亿元）

故：

荒地总价＝1.627（亿元）

荒地单价＝81.35（元／平方米）

例：某在建工程开工于2001年3月1日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／平方米。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2002年9月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／平方米，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2002年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（资本化率为9％，折现率为13％）。

1. 设该在建工程的正常购买总价为y 。

2. 续建完成后的总价值＝⎤a ⎡111-⨯ ⎢n ⎥t r ⎣(1+r ) ⎦(1+r d )

式中：r d 表示折现率，t 表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下：

60⨯12⨯12400⨯0. 7⨯85%⨯(1-25%)⎡1⎢1-50-3. 59%(1+9%)⎣⎤1 ⎥⨯2(1+13%)⎦

＝3403.80（万元）

3. 续建总费用＝2300⨯12400⨯60%

(1+13%)0. 75＝1561.32（万元）

4. 销售税费总额＝3403. 80×8％＝272.30（万元）

5. 购买该在建工程的税费总额＝V ×3％＝0.03V （万元）

6.V ＝3403.80－1561.32－272.30－0.03V V ＝1524.45（万元）

故：

在建工程总价＝1524.45（万元）

在建工程单价＝1524. 45÷1.24=1229.39（元／平方米）