大连房地产预缴税金相关税率
01-17
大连房地产预缴税金相关税率
现将大连房地产预缴税金相关税率整理如下：（截止到2012年5月31日有效）
预收账款是指取得预售许可证，并开具了 “辽宁省大连市商品房预收款专用发票” 的。
预缴营业税= 预收账款金额*5%
预缴城建税=营业税*7%
预缴教育费附加=营业税*3%
预缴地方教育费=营业税*2%
预缴土地增值税 （根据大地税公告（2010）1号）
住宅 容积率大于1.0 预缴土地增值税=预收账款金额*1.5%
容积率小于1.0 预缴土地增值税=预收账款金额*3%
非住宅 预缴土地增值税=预收账款金额*3%
预缴所得税（根据大地税函（2009）77号）
经济适用房 限价房和危改房 计税毛利率9%
其他开发项目 计税毛利率20%
以其他开发项目、容积率大于1.0的住宅为例
因预收房款而影响应纳税所得额=预收账款金额*20%-预缴的营业税金及附加-预缴的土地增值税
笔者认为，预缴的营业税金及附加和预缴的土地增值税应按权责发生制与预收收入配比
因此该公式可表述为：
因预收房款而影响应纳税所得额=预收账款金额*20%-预收账款金额*5.6%-预收账款金额*1.5%
笔者认为，预收房款计算的应纳所得税可以弥补以前年度亏损。
因此，预售季度或年度的所得税报表一般如下：
利润总额
加：特定业务计算的应纳税所得额 填列因预收房款而影响应纳税所得额 弥补以前年度亏损
实际利润额
税率25%
应纳所得税额
减;实际已预缴所得税额
本期实际应补（退）所得税额
不知总结得有无不准确和完整之处，还请各位朋友指正。