(5)地王面临资金链断裂风险加大

地王面临资金链断裂风险加大

文/马跃成

这么多年，总有人说，自己是测算大师，判断很准，跟着某某住洋楼之类的说法也有。可是，最近，这些人都不大吭声了。年初还狂喊6月房价在起飞的大有人在，但是，我们今天看到的景象是，唉声一片。如果说大师是吹鼓手，那么地王就是实干家。地王的作用就是楼市领头羊，我们知道，领头羊不是谁想当就能当上的，小羊羔子肯定不行，没有绝对身高体壮的优势也不行。领头羊的利益当然不言自明，领头羊先走，肯定是都是吃第一口鲜草嫩叶，绝对不吃残羹剩饭，享受众星捧月的待遇。但是，就像跳崖的羊群一样，领头羊也是探路者，探路有风险，生命有时无保障。

地王带动房价上涨的同时，地王的名气也给房地产企业带来诸多利益。最起码的是名声在外，品牌效应突出出来了。但是，不能否认的是，地王再培育区域楼市稳步提升之后，往往也是壮志未酬身先死，绝大多数地王都不能如愿以偿，成为地标建筑、行业样板的更是凤毛麟角。但是，即使事实就是这样，地王的魅力仍是一些企业追求的目标。今天，就有报道称，上海又有一地块拍出全国单价新地王，每平方米超8.5万元。7月9日上午消息，丽丰控股有限公司旗下公司东方动力有限公司，以5.77亿元的夺取黄浦区五里桥街道104街坊39纯宅地，成交楼板价为59859元/平米，剔除保障房的楼板价为85512元/平米，刷新了全国单价地王纪录。

此前，中国单价地王是融创以21亿的总价，加异地建27.8万平方米医院的出价夺得的北京农展馆地块，折合楼面价73099元/平方米。值得提一句，该地块将于今年入市，单价预计超过30万/平方米。30万才是融创冲动的原因，上海这个地王的原动力会是多少？40万/平米？因为，地王总是带动周边房价直线上涨，地王项目也总是备受周边居民推崇。但是，今天，上海这个地王刚刚拍出就遭到周边小区业主的抵制。该地块周边紫荆新苑小区居民贴出告示，甚至还有居民楼拉起了横幅，坚决抵制开发商在此造房。居民称，在此建房将影响自己的阳光、空气，和再次出售的价格，影响非常大，后果很严重。为了保障自己的合法权益，将不惜一切代价，甚至付诸法律抗争到底。

地王出师不利，前途难料。早早给开发商敲响警钟也不是坏事。看看过去，有几个地王能顺利开工，按部就班地走到最后？遥想去年9月，长三角一日“三地王”的盛况依然历历在目，而短短10个月之后，曾经的辉煌只剩下无尽的悲凉与沧桑，降价促销，甚至退地转让，央企巨头、民企大鳄深陷其中，艰难谋生。不少昔日荣耀地王，今朝已成悲情“地主”。光环散去，当一批地王项目站上销售前台，却已陷入“卖也不是，不卖也不是”的尴尬境地。

杭州去年房产销售额1600亿元，如果40%到50%用来拿地，对应的土地出让金约800亿元。但杭州去年土地出让金高达1300亿元，多推了500亿元，相当于多推了50块土地，对杭州楼市造成的压力可想而知。某开发商就称，“凡在去年下半年还高溢价拿地的，今年都非死即伤。”很多开发企业满怀信心到杭州，现在可能都很悲伤，去年下半年进来的，1/3会亏，1/3保本，1/3微利。有的还是巨亏。在杭州，除恒大外，常被业内人士提及的另一尴尬地王，是中海御道路一号。综合测算，中海御道路一号的一期成本在4万元/平方米左右。大大高于周边项目价格，以往地王的带动作用不见踪影，地王如果继续鹤立鸡群，只能是死路一条。

去年12月，受上海自由贸易区概念带动，上海浦东临港新城土地拍卖创下溢价刷新纪录。虽然总金额只有7.45亿元，但平均溢价率接近400%，楼板价高达1.5万/平方米。这个价格，远远高出彼时临港新城住宅销售均价。不计成本闯上海的，不仅包括涉房不深的民营企业，也有大型央企。今年1月28日，方兴地产以101亿元的总价夺下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率高达111.59%，折合楼板价4.8万元/平方米，刷新了上海宅地的总价纪录。

有文章指出，回顾地王的往事，总是令人不胜唏嘘。2009年一批高价拿下地王项目的房企，已经在2012年尝尽苦果，而在2013年楼市大涨后，房企似乎很快就淡忘了曾经的伤痛。多位地产界人士直言，凡在2013年下半年高溢价拿地的企业，将来都会“非死即伤”，其中民企可能因资金实力较弱，最先倒下。“有些民企老板连地王项目都没有实地看过，仅大概知道一个方位，就敢拍板拿地。这只能用疯狂来概括了。”一位杭州地产界人士称。

近日，武汉“地王”——月湖九龙仓项目的“超低”开盘价让不少购房者惊讶不已。这个2010年拿地时楼面价高达8063元的项目，新推的93平方米和97平方米户型折后价在1.1万元左右，部分低层房源折后单价甚至在万元以内，此前市场预测开盘价超过1.5万元。入市房价比楼面地价仅多3000元。一业内人士表示，就该项目而言，其每平方米建安成本肯定不止3000元，“1.1万元均价难免要亏本”。

同样，另一个曾名震一时的“全国地王”南京市下关项目地块更是经历了“割肉断臂”之痛。2010年和2012年，中冶置业分两次以总价256亿元拿下南京下关区滨江的3幅地块，成为总价最高的全国“地王”。然而，由于资金紧张，2号地被收回，1号和3号地迟迟未动工。根据中冶置业母公司中国中冶公告显示，自3月至5月底，已将1号地分几次进行了转让，若按挂牌底价成交，预计总计收益或将不足5亿元。

在广州，“地王”降价更达三成。2009年12月，由富力、雅居乐、碧桂园三家“组团”以255亿元拿下广州亚运村“超级大盘”。这一全国“地王”项目5月31日推出70套大户型特价户型只售9800元至12500元，相比该项目去年超过1.5万元的均价降幅已超30%。北京万柳地块、西局、崇文门等“地王”也正在煎熬之中。全国还有很多“地王”项目正在谋划降价开盘，甚至在寻求对象合作开发或者直接转让项目。市场人士预测，房地产市场或将迎来一轮折扣潮，优惠销售将成为越来越多的楼盘的必然策略；“地王”支撑不下去将会选择卖项目求生存，行业间的兼并重组或成为常态，房地产市场或再迎来一轮洗牌。