20131226-2013年中国房地产市场宏观经济分析报告

2013年中国房地产市场宏观经济分析报告

一、 2103年中国宏观经济分析

2013年，中国经济在保持价格稳定的同时平稳和缓增长，初步逆转2011年以来增长速度持续下滑趋势，但实际复苏进程迟缓。

(一) 国内宏观经济分析——国内经济增长动力偏弱

2013年，中国经济复苏相对乏力，承续2012年以来的平稳和缓增长惯性。中国经济继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，在逐步退出大规模财政刺激政策的同时，努力保持货币信贷和固定资产投资的适当规模，基本逆转2011年以来实际GDP增长速度逐季减速趋势。2013年实际GDP增长速度将接近2012年，从而导致2013年实际GDP水平与其潜在水平缺口继续扩大。不过，中国经济复苏在2013年暂时停滞，并未中断2010年以来总体经济景气的扩张过程而在2013年形成新经济波谷。

(二) 货币、财政政策——2013年中国财政更积极，货币更稳健

2013年政策组合：财政更积极货币更稳健不出意料，2013年政府工作报告提出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；货币政策转为稳健，市场利率上行。下半年货币市场利率上移至4-5%。利率市场化改革也将顺势推进。社会融资规模下降至5.5-6万亿，年底M2与贷款14%与14.3%。

中央已经向社会释放出明确的政策信号，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的稳定性和连续性，同时根据情况的变化适时地加强针对性和协调性，为市场和社会创造一个长期的、稳定的预期和环境。

(三) 总结

综上所述，2013年国内外经济增长动力偏弱，总体呈低速复苏态势；在货币、财政政策方面更应该继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

二、 2013年中国房地产市场回顾

2013年是房地产行业重要的一年，新一届政府上台之后，在经济建设领域简政放权，更加市场化的取向更加明显，而房地产调控机制日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房地产税推进谨慎，上市房企再融资开放，区域调控差别化。在此背景下，2013年房地产市场，仍然呈现出一些值得我们回顾的特征。

(一) 从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热

2012 年开发商的主旋律是去库存，扩张的意愿并不强烈，造成了全年土地成交整体偏冷的局面。经过2012 年 3 月以来的持续热销，库存下降明显，去化时间不断缩短。进入 2013 年，开发商亟需补库存，伴随着核心城市优质地块的推出，土地市场景气度回升，各地地王频现。但我们留意到，土地市场从区域上变的更加集中，火热只局限于一二线城市和部分市场表现较佳三线城市，而其它广大三四线城市城市土地出让依然低迷。

2013 年 1-11 月，40 大中城市土地成交面积为 35292.46万平米，同比下降 4.5%，相对于 2012年土地成交面积同比下降 12.0%来说，增速明显回升。土地市场回暖明显，推动土地成交溢价率攀升。但从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出，土地市场分化明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。数据显示：一线城市土地成交溢价率高达 32.2%，二线城市土地成交溢价率为 19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有 9.6%。

40 个大中城市土地成交面积增长情况不同类型城市土地成交溢价率

40 个大中城市土地成交溢价率走势

(二) 从全国来看，成交高位景气，预计全年住宅成交近 7 万亿，30%的增长

2013 年上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上升，但涨幅趋于收窄。1-6月，全国商品房成交面积 51433.33万平米，同比大幅上涨28.7%，涨幅较前5个月收窄 6.9个百分点，其中商品住宅成交面积 46089.66万平米，同比大幅上涨 30.4%，涨幅较前 5个月收窄 7.2个百分点；1-6 月商品房销售金额 33376.41 亿元，同比上涨 43.2%，涨幅较 1-5 月份收窄 9.6个百分点。其中商品住宅销售金额 28215.06 亿元，同比上涨 46.0%，涨幅较 1-5 月收窄 10.8个百分点。

2013 年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看，2013 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 77412 亿元，同比增长 19.5%，房地产开发投资基本保持平稳；商品房成交面积 110807万平米，同比增长 20.8%，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额 69946亿元，同比增长 30.7%；其中商品住宅成交面积 98871万平米，同比增长 21.3%，商品住宅成交金额58689 亿元，同比增长 31.1%。

中国商品房销售面积增长情况中国商品住宅销售面积增长情况

中国商品房销售金额增长情况中国商品住宅销售金额增长情况

商品住宅成交量持续增长，支撑全国销售均价上涨明显，2013年1-11月，商品房均价 6312 元/平米，同比增长8.1%，其中住宅均价5936 元/平米，同比增长8.0%。

中国房地产市场商品住宅成交量价走势

(三) 从城市来看，一二线城市继续领跑

从城市来看，三、四线城市前几年房地产市场快速发展使得这两年供应量井喷，但由于经济增长动能不足和人口聚集能力较低，需求相对疲软，导致其出现严重的供给大于需求局面。在这种情况下，品牌开发商用脚投票，趋势性回归一二线城市。我们看到，一二线城市商品住宅销售面积和销售金额占全国的比例自2011年以来持续上升，三四线城市占比则持续收缩。数据显示，2013年1-10月一二线城市销售面积占全国的比例为25.7%，比2012年提升2.1%，销售金额占比为45.1%，比2012年提升3.6%。

各线城市销售面积占比各线城市销售金额占比

(四) 办公楼和商业营业用房开发投资和新开工增速高于住宅，风险凸现

2013年，无论是新开工面积增速还是开发投资增速，办公楼和商业营业用房表现均高于住宅。开发投资方面，2013年1-11月，办公楼开发投资同比增长36.0%，比商业营业用房高出8.4%，比商品住宅投资大幅高出16.9%。新开工方面，2013年1-11

月，商业营业用

房新开工面积同比增长15.1%，高于办公楼和商品住宅。

在行业新开工面积中长期拐点已过的背景下，办公楼和商业营业用房开发投资增速能够高于住宅，其原因在于当前很多地方政府在土地出让时限定一定的商业和写字楼的面积比例，导致商业和写字楼的供应一直居高不下，2010年针对住宅的调控驱使更多的开发商介入写字楼和商业地产，最终导致当前一些城市的人均商业面积已经达到甚至超过欧美发达国家水平，供过于求的局面特别明显，写字楼亦如此。而对于商业地产来说，考虑到人口的集聚、全社会消费品零售总额、三产的发展、品牌商家的入驻等等诸多因素，很多二三线城市根本无法支撑当前的供应量。写字楼需求的内在驱动因素在于就业人口总量和密度、二三产总值、规模以上企业生产总值、交通便利度等指标。而这些，更简单来说，也是人口集聚、产业集聚、市场容量等数据的体现。在这些指标上，一二线的核心城市更具备竞争力。从优质写字楼租金和优质零售物业首层的租金走势可以发现，当前写字楼和商业租金表现最佳的一线城市也正在放缓，而更多的二三线城市的租金水平出现停滞不前，某些城市甚至存在较大的下跌风险。

三、 2014年中国房地产市场发展趋势预测

(一) 预计 2014 年住宅市场销售面积增长5%，房价增长5%，销售金额增长10.2% 核心城市主流产品供不应求和部分城市房地产市场的下行，我们确信市场已经正式进入了分化的时代，在2014年这种分化的趋势也将继续延续下去。在分化的时代里面，总量变化的指导意义正在下滑，这点与房地产单边上扬的时代有着本质上的区别。尽管如此，我们仍然需要对总量做出一些判断。在2014年整体货币环境偏差的情况下，整体供给的增加和去化率的下移，使得房地产销售面积和房价放缓是确定的。

1. 供应增加，预计待去化的住宅面积同比增长10%

由于 2013 年土地市场成交数据的恢复，基本上大家都知道 2014 年的供给肯定会增加的。至于明年具体增长多少，我们只需要最简单的方法，找几个龙头公司问一下他们新开工能有多少供货多少，再看看今年剩余多少可售，对应他们明年大概的市场份额，反过来算总量，这样就可以得到一个大数，那就可以看出来整体供应的情况，然后对照季调一下的行业滞后 1.5 年新开工面积调整一下，基本上大数就能出来了。这样算下来，预计明年待去化的住宅面积同比增长 10%左右。

滞后 1.5 年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房）

2. 销售面积进入高位平台，预计明年销售面积同比增长5%，预计销售金额同比增长

10.2%

从全球经验来看，人口抚养比拐点附近会产生新开工面积拐点，中国的新开工面积拐点于2011年已经跨过，从而也意味着中国的新房销售面积从2013年期已经进入了中期的高位平台阶段。展望2014年，销售面积也仍将在高位平台上运行。但是由于整体利率水平的攀升，我们预计明年企业的投资意愿会有所回落，而家庭的购房需求将会回落。

a、 资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资

意愿。对于房地产企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。

b、 资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因素，因为除了价格之

外，还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响，也就是说家庭部门的需求曲线对利率的弹性没那么大，除非利率攀升累计至一定幅度和时间长度。当前中国利率攀升持续的时间已经足够长，其上浮的幅度已经足够危险，这点让我们开始谨慎。

我们预计 2014 年在悲观情形下，商品住宅销售面积同比、房价上涨幅度、销售金额同比分别为3.0%、2.0%和5.1%；中性情形下分别为5.0%、5.0%和10.2%；乐观情形下分别为7.0%、8.0%和15.5%。

根据中性情形下的测算，2013-2014年商品住宅的销售面积分别为11816万平米、124069万平米；2013-2014 年商品住宅销售金额分别为69507亿元、76458亿元。市场实现软着陆。

2014 年商品住宅销售预测

2014年商品住宅销售面积预测2014年商品住宅销售金额预测

综上，2013年度，十八届三中全会为未来的房地产市场确定了基调——即以市场自身运作为主、地方差异化调控为辅的运作模式。在这一大背景的影响下，从2013年第四季度开始，不同类型、不同地区的购房者预期出现了很高的一致性，即看涨房价和成交量的购房者仍占多数，但预期房价和成交量涨幅将有所回落。受此影响，购房者对未来半年房地产市场的乐观程度有较此前有所下降，未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄。