城市土地运营是陷阱还是馅饼
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城市土地运营是陷阱还是馅饼
作者：张煌
来源：《中国房地产·综合版》2015年第05期
自1988年土地使用权可依法转让开始，中国房地产市场已历经两次危机、三轮牛市，即将迈入“而立之年”。房地产企业已成为中国城市化进程的重要参与者，大中型开发商不再满足于单幅小宗地块的开发，而是力争成为城市土地运营的主角。
一、城市土地运营现状
城市土地运营的特点是基于低廉地价的大盘开发，并通过品牌注入、产业导入、配套先行等方式，创造价格优势和规模效益。房地产企业依据自身资源禀赋和运作经验，已形成了一些具有鲜明特征的经典模式。
一是基于商业地产的城市运营。如万达凭借万达广场及其百货、院线的商圈再造能力，在城区和新区开发商铺、写字楼、公寓等组合业态，利用住宅快速销售回笼资金用于项目建设，持有部分商业收取稳定租金。这种模式可在一二线城市甚至三四线城市迅速复制和扩张，项目的成败取决于新建商圈对消费群的集聚能力。
二是基于工业地产的城市运营。如华夏幸福以主题产业园开发为主，并提供招商、孵化、物业等服务，依靠地产开发增值支持项目运转。项目要求运营商有较强的产业导入能力和对未来产业趋势判断的准确性息息相关，如运作不力容易造成有园区无产业的空城风险。
三是基于旅游地产的城市运营。如华侨城以文化旅游为载体，在远郊低价圈地并开发主体公园景区，借助土地升值和住宅销售回笼资金，反哺旅游项目建设，持有并获取旅游项目收益。由于项目投入回报周期很长，项目要求具有较高的资金周转能力。
四是基于郊区城镇化的城市运营。如碧桂园郊区化大盘模式，选址二三线城市郊区，开发住宅为主并配建学校、酒店、医院等公共设施，利用低价快销模式实现高周转。这种模式一方面受制于高速城镇化的可持续性，另一方面受制于区域性市场供求的变化。
二、城市土地运营面临的挑战
随着城镇化阶段的演变和国家经济结构转型，房地产市场运营环境正在发生剧变，对城市土地运营模式将产生深远影响。
一是中国经济进入降增速、调结构的新常态，政府不再热衷于摊大饼式的造城运动，基于大盘开发的城市土地运营将难以为继。此外，中国城市化率目前已达到54%左右，快速城市化的人口红利锐减，三四线城市人口流出将导致房地产市场结构性的供求失衡，这些地区的城市土地运营风险正在不断增加。