房地产投资项目财务评价现状分析

(2010-09-16 16:02:32)

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3-1房地产投资项目财务评价的内容

房地产投资项目财务评价的主要内容是对项目进行财务经济效益分析。一个确定的项目投资，在对其进行经济效益评价与分析时，主要是看该投资项目的产出是否超过投入，也即项目投资的投入产出效果如何。

3-2房地产投资财务评价的目标和程序

房地产投资项目财务评价就是根椐国家现行的财税制度和价格体系，从房地产投资项目财务角度分析、计算财务收益和费用,编制财务评价分析表、根据评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，并以此来判断项口的财务可行性的一种方法。财务评价是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是决定项目取命的基本依据。

3-2-1房地投资评价的目的和目标

房地产投资分析的目的主要有四个：一是准确定位市场，在市场经济条件下，市场细分越来越明显，所以一个房地产开发公司根据自己的实力，通过房地产投资分折，准确定位自己的目标客户群是非常重要的；二是明确投资方向，只有目标客户群定位准确了，才有可能明确企业的投资方向；三足制定投资策略，这是以前两项为前提的，只有准确定位了市场，明确了投资方向，其投资策略才会更有目的性和针对性；四是指导投资实践，通过对拟投资的房地产进行分析，为投资者提供决策的依据。

对于房地产投资项目而言，财务评价的主要目标有两个：一是项目的盈利能力，二是项目的清偿能力。

1. 盈利能力目标

盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的主要标志。在财务评价中，应当考察拟投资项目竣工上市后是否盈利、盈利能力有多大，盈利能力是否足以满足项目可行的要求条件。项目盈利主要指项目能够实现的利润和税金。

2. 清偿能力目标

拟投资项目的清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目收回全部投资的能力。理性的投资主体总是期望能预期全额收回投资：二是债务清偿能力，土要指项目偿还借款和清偿债务的能力。在筹集资金之际，提供资金者不仅将考察项目是否具有债务清偿能力，还将考察资金偿还期限是否符合有关觇定，项目是否具备所要求的清偿债务能力，

3-2-2房地产投资财务评价的程序

第一步，分析和估算项目的财务数据，包括对项目总投资、资金筹措方案、成本费用，销售收入、税金和利润，以及其他与项目有关的财务数据进行分析、鉴定和评估。

第二步，分析财务雄本报表。财务基本报表是恨据财务数据填列的，也是计算反映项目盈利能力、清偿能力的技术经济指标的基础，所以在分析和估算财务数据之后，需要对财务基本报表进行分析和评估，主要是对现金流量表、损益表，资金来源与运用表、资产负债表等进行分析和评价，

第三步，分析财务效益指标，财务效益指标包括反映项目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指标。反映项目财务盈利能力的指标包括静态指标（投资利涧率、投资利税率、资本金利润率等）和动态指标（财务内部收益率、财务净现偾等）；反映项目清偿能力的指标包括投资回回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率等.

第四步，提出财务评价结论。将计算出来的有关指标运用前述分析方法进行分析，并从财务角度提出项目可行与否的结论。

3-3房地产投资财务数据估算

房地产投资项目财务数据估算是指在项目市场、资源、技术条件分析的基础上，从项目（或企业)角度出发，依据现行的经济法规和价格政策，对一系列有关的财务数椐进行调查、收集，整理和测算,并编制有关财务数据估算表格的工作。财务数据估算的上要内容包括：生产期估算销售收入，销售税金及附加估箅、利润总额及其分配估算。

财务数据估算惟有在遵从一定原则和程序，方能确保结果的客观、准确。

1. 财务数据估算的原则

房地产投资项目财务数据估算须以科学、严谨的态度认真对待，应遵循下述三项原则。

⑴真实(2)准确（3）以现行经济法规为依据

2. 财务数据估算的程序

（1）熟悉项目概况，制定估箅工作计划

各个房地户投资项目的背景、条件、项目内部因素、外部配套条件等各不相同，所以投资分析人员须对项目的基本概况作全面了解，并针对其特点，制定出财务数据估箅计划，以明确审核分系的重点、时间安排、力恸量投放等。

⑴收集资斜

主要有：①项目的有关批文等；②有关的政策、法令、规定、条例、办法等：③同类项目的有关基础数据。

（3）进行估算

在搜集和整理资料的基础上，测算各项财务数据，并编制相应的财务数据估算表格。

3-4编制房地产投资财务评价基本报表

财务基本报表是根据财务数据填列的，它是计算反映项目盈利能力、清偿能力的填础。在分析和估算出财务数据之后，对财务报表进行分析，很有必要。其主要包括的报表如下：

1. 现金流量

现金流段表是财务评价使用的基本报表之一。编制现金流量表的主要作用是计算财务内部收益率，财务净现值和投资回收期等技术经济指标。根据计算基础不同，现金流量表可分为全部投资现金流量表和自有资金现金流量表。

（1）现金流量表（全部投资）

现金流量表(全部投资)不分投资资金来源，以全部投资作为计箅基础，用以计算全部投资的税前及税后财务内部收益率、财务净现值等分析指标的表格。编制该表格的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。

（2）现金流量表(自有资金〉

现金流量表（自有资金）从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计箅基础，杷借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金的财务内部收益率、财务净现值等分析指标的表格。编制该表的目的是考察项目自有资金的盈利能力。

2. 损益表

损益表是反映项目计算期内各年的利润总额，所得税及税后利润的分配情况，用以汁算投资利润率、投资利税率、资本金利润率和资本金净利润率等静态指标的表格。由于房地产项目与一般建设项目有较大差异，而且房地产经营方式一般分租赁经营与销售两种，所以编制损益表在具体问题上有所差异。

3. 资金来源与运用表

资企来源与运用表反映项目计算期内各年的资企盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表提供依据。

在经过以上表格的编制后，接下来要进行的工作就是计算财务指标并对其进行分析，得出评价的结论。

3-5计算财务指标并进行项目分折

对财务评价的指标进行分析，现在的做法主要是从两个方面进行评价，即盈利能力和清偿能力两个方面，同时又根据是否考虑时间价值把指标分为动态和静态指标两大类。

1. 反映项目盈利能力的指标

(1)静态指标的计算与分析

静态指标是不考虑资金时间价值因索的影响而计算的指标，主要包括投资利润率、投资利税率、资本企利润率和资木金净利润率等。

①投资利润牟

投资利润率，又可称为投资收益率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，以确定项目是否可以考虑接受。

②投资利税率

投资利税率是醒目利税额与投资额的比值，它也是标明投资效果的一种指标。

计算出的投资利税率同样地要与规定的行业标准投资利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。

③资本金利涧率

资本金利润率是项目的利润额与项目资本金之比例。

计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较。若前者大于后者或等于后者，则认为项目是可以考虑的。

④资本金净利润率

资本企净利润率是项目税后利润与项目资木金之比，

资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因为它反映了投资者自己的出资所带来的净利润。

（2）动态指标的计箅与分析

动态指标是指考虑资金时间价值因素的影晌而计算的指标。主要包括财务净现值和财务内部收益率，依据现金流量计算。

①财务净现值（NPV）

财务净现值是指杷项目计算期内各年的净现金流量，用设定的折现率折算到第零年的现值之和，当FNPV＞0时，说明项目用其净效益抵付了相当于用折现率计算好的利息以后，还有盈余，从财务角度考虑，项目是可以接受的。

当FNPV=0时，说明拟投资项目的净效益正好抵付了用设定折现率计算的利息，这时，判断项目是否可行、要看分析所选用的折现率。在财务分析中，若选择的折现率大于银行长期贷款利率，项目是可以考虑接受的；若选择的折现率等于或小于银行长期贷款利举，一般可判断项目不可行。

当FNPV＜0时，说明拟投资项肖的净效益不足以抵付用折现率计算的利息，甚至可能是负的效益，一般可判断项目不可行。

②财务内部收益率(FIRR)

财务内部收益率是重要的动态分析指标，它是指使计算期内各年净现金流量现值之和为零时的折现率。内部收益率反映拟投资项目的实际投资的收益水平。

2，反映项目清偿能力的指标

反映项目清偿能力的指标包括投资回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率。

⑴投资回收期

投资回收期是指从项目开始投资到项目产生的净收益补偿投资额为止所经历的时间。投资回收期分为静态和动态两种。

计算出的投资回收期要与行业规定的标准投资回收期或行业平均投资回收期进行比较，如果小于或等于标淮投资回收期或行业平均投资回收期，则认为项目是可以接受的。否则是不可行的。

（2）借款偿还朗

借敫偿还期是指可用于偿还借款的资金来源还清建设投资借款本金所需要的时间。

（3）资产负债率、流动比半，速动比率

这三项指标全部依据资产负债表计算。

①资产负债率

资产负债率是项目负债总额与资产总额之比，表明在整个项目资金构成屮，债权人提供资金所占的比率。资产负债率揭示了项目投资者对债权人债务的保障程度，是分析项目长期债务清偿能力的重耍指标。

②流动比率

流动比率是项目流动资产与流动负债之比。

流动比率描述的是项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力。流动比率的高低反映了项目承受流动资产贬值的能力和偿还中、短期债务能力的强弱。流动比率越高，说明该项偿还能力越强。

③速动比举

速动比率是指项目速动资产与流动负债之比。

速动资产是指能迅速转变为货币资金的资产，如货币资金、应收账款等。由于流动资产中包括有存货这类变现能力较差的资产，影响了用流动比率评价短期偿债能力的可靠性，闪而用速动比率评价项目短期偿愦能力更精确。

在得出上面的财务指标后，对指标进行分析，然后根据分析的结果判断项目的可行性和优劣。