我国房价上涨的原因---刘林杰
我国房价上涨的原因---刘林杰
1、国民经济快速发展,人民生活水平不断提高,对其居住的要求和需求显著提高,导致我国房地产市场供不应求,总体供应偏紧,供不应求及需求旺盛是导致房地产上涨的根本原因。(基础因素)
2、国家对土地实行“招拍挂”政策,即土地的招标、拍卖和挂牌,价高者得,最直接造成高地价,导致高楼价。商品房的成本构成中,地价始终占最大比重。在高楼价中,地价也占最大比重。在市场经济条件下,商品房开发中的地价和楼价的关系是面粉和面包的关系,即水涨船高的关系。商品房用地价格的不断升高,直接导致商品房销售的市场价格不断升高。
3、大幅增加的货币发行量是高楼价的幕后推手。银行的信贷杠杆极大的释放了社会的购买力。
4、人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 。人口的阶段性快速增长,居民收入的阶段性积累,使住房需求集中释放,导致房价持续上涨。基于我国“人多地少,人多房少的”基本国情,从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。资本和劳动力向中心城市流动,是导致这些城市房价上涨的重要原因。
5、住房供应结构的不合理 。商品住房投资、供应结构还不够合理,经济适用房的比重不断下降,住房空置不断增
加,成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。
6、土地资源严格控制且价格上升,推动房价和地价互动上涨。 城市土地供应紧缩,住宅产品供给压力不断增大,直接导致供求关系紧张,致使地价快速走高。地价作为房价的重要组成部分,而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾,从而导致新一轮房价的快速上涨。
7、土地开发建设成本过快增长则是新一轮房价上涨的又一“推手”。过度的低利率助长了开发商的盲目投资,引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展,使得建材价格一直处于高位运行,建筑用钢材价格居高不下,其它建材如水泥和玻璃,价格也处于总体上涨的态势,使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高,它们的提高也会影响到住房的价格。
8、住房周边硬件条件的完善。城市土地成本是构成住宅产品的主要因素,住房周边硬件条件,基础设施的不断完善提高了地段的价值空间,直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展,快速干道的逐步开通,相关城市硬件设施的不断完善,住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度
与规模上看,在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。
9、经济土地、经营城市发展思路 。曾经一度做为主流理论成为地方政府城市发展的主流思路,这个理论的主要思想就是:压低工业地价吸引投资,繁荣城市经济,引导房价上升,从中切割更大的土地收益,以土地收益进一步完善城市基础设施建设。
10、市场上对住房价格继续上涨的预期明显,投资购房需求膨胀,也形成了对价格的推动。股市上的财富效应也是导致房价上涨的重要推手。
11、预期心理的形成 。在房价下跌的预言多次失效之后,普通消费者开始产生恐慌心理,并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期,涨价预期导致的决策就是不少买房人抱着晚买不如早买,买小不如买大的消费心理,盲目追高,进一步推高了房价。