房地产估价技术报告
估价技术报告
一、估价对象概况 1、产权状况
估价对象为***女士委托估价的，位于贵阳市南明区狮峰路6号的住宅一套（以下简称估价对象Ⅰ）。
估价对象Ⅰ为***女士所拥有，房屋建筑面积163.65m2。国有土地使用权分摊面积6.55m2，用途为住宅，使用权类型为出让，终止日期为2069年12月31日。产权人持有《房屋所有权证》[证号：筑房权证南明字第G55983号]、《国有土地使用证》[证号：筑国用(2005)第07921号]。估价对象实际用途为住宅，与法定用途一致。
2、特征状况
估价对象Ⅰ所在楼幢为混合结构商住楼，电梯房，共25层，其中：一至七层为黔贵酒店使用，八层以上为住宅用房，外墙贴面砖，建成于2000年。估价对象Ⅰ所在单元有二部电梯，二梯四户，位于楼幢第十三层，四室二厅一厨二卫户型，建筑面积163.65m2，层高2.8m，水、电、煤气独立，电视、电话端子进户。装修：客厅、餐厅地面铺地砖，墙面刮瓷粉，顶面木吊顶刮瓷粉，双层铝合金窗，进户门为防盗门；卧室地面铺木地板，墙面及顶面刮瓷粉，双层铝合金窗，木门；厨房地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶面铝扣板吊顶，双层铝合金窗，木门；卫生间无窗，其余装修同厨房。
二、区域因素分析
（1）估价对象Ⅰ位于贵阳市南明区狮峰路，地处贵阳市住宅三级地段，其所在楼幢东面临浣沙路，西面临电控厂，南面、北面临通道。估价对象Ⅰ所处区域市政
基础设施、生活服务设施具备，附近中小学、医院、超市、银行等附属设施一应俱全。交通方便，附近有19、34、36、40、57路等多个公交车站。
三、市场背景分析
贵阳市是贵州省省会，是全省政治、经济、文化、科教中心，是我国西南地区重要的交通、通信枢纽、工业基地和商贸旅游服务中心。近年来，贵阳市加大了城市建设的步伐，市中心区道路改造基本完成并修建了多个广场，城市煤气于1994年开通，改善给水、排水设施，加强环境治理，城市基础设施逐步完善，环境质量不断改善，城市总体功能明显增强。
住宅是家庭最基本的居住和生活空间，商业用房可以出租，也可以自己经营，房屋是社会财富的主要部分，具有相当大的保值增值能力。贵阳市市区房价偏高，商业、办公用房主要集中在市中心区，住宅用房开发已向郊区发展，引起郊区房价随之上升，但贵阳市房屋仍然有一定的需求，一段时间内，房价会比较稳定。
四、最高最佳使用分析
根据从法律、技术、经济等方面的分析，结合估价对象的土地与建筑物的均衡性、与周围环境的协调性和可持续发展性，估价对象目前用途为最高最佳使用途径。
五、估价方法的选用及说明 （一）住宅用房
因住宅用房收益性不明显，故不适宜选用收益还原法估价，同时成本法估价中受不确定性因素影响大，故也不宜采用成本法估价。贵阳市类似的住宅用房交易较多，本次对住宅的估价选用市场比较法。
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比
较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （二）商业用房
根据本次委估商业用房的具体情况，对市场进行调查分析，类似商业用房成交较少，同时考虑成本法中的不确定因素，不适合使用市场比较法和成本法估价。通过市场调查，估价人员发现类似商业用房租赁市场较活跃，收益较明显，收益法中的相关参数也比较容易收集，故本次对商业用房的估价采用收益还原法。
收益还原法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、测算过程 （一）住宅用房
本次估价选用了A、B、C、D四个交易实例进行分析比较，实例基本情况见下表：
1、交易情况修正
实例A、B、C、D均为正常交易价，修正系数为100/100。 2、交易日期修正
以上实例均为近期交易价，能代表目前贵阳市同类用房价格水平，修正系数为100/100。
3、区域因素修正
区域因素修正表
4、个别因素分析及修正
个别因素修正表
5、比准价格计算
比准价格计算表
6、计算结果
采用算术平均法求取估价对象Ⅰ的单价为：
（4065.42+4057.87+4099.82+4077.47）÷4≈4075元/m2
估价对象Ⅰ的价值＝4075×163.65≈666874元 （三）估价对象抵押价值的确定
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去法定优先受偿款（假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额）。由于估价对象产权清楚，未设定他项权利，无法定优先受偿款，故估价对象的抵押价值为估价时点的市场价值。
估价对象抵押价值=估价对象的市场价值=666874元 七、估价结论
经过以上分析和计算，估价对象于2008年1月27日的抵押价值为人民币大写陆拾陆万陆千捌佰柒拾肆元整（￥666874元）。