我国房价上涨的原因及对策分析
我国房价上涨的原因及对策分析
——基于1998年-2009年中国平均房价的数据分析
国贸0802 王瑶 200851063
我国房价上涨的原因及对策分析
——基于1998年-2009年中国平均房价的数据分析
【摘要】自2002年以来,我国的房地产行业逐步扩大,拉动了我国的经济增长,同时,我国的房价也在逐年迅速增长。地价上涨,需求增加,不同投资商和政府的投机需求等因素导致了房价的飞速上涨。为准确了解当前影响房价上涨的原因,本文利用宏观需求曲线模型对我国房地产的需求和价格之间的关系进行了分析;建立多元线性回归模型,利用1998年—2009年的数据对影响房价的各种因素进行数据理论分析,并给出了具有现实意义的政策建议。 【关键词】房价,地价,成本,需求
Reasons for China's increasing housing prices and countermeasures
-- Analysis based on 1998 -2009 China average room rates data
【Abstract】 Since the year 2002, our domestic real estate sector has gradually expanded, which results in not only the growth of our domestic economy, but also the booming of housing price. The rising price of the land cost, the increase of public housing demand, speculative demand of different investors and governments are the three main factors that lead to the incredible rocketing speed of housing price. In order to accurately figure out the reasons why the housing price rises at present, with the help of the curvilinear model of Macro-Demand, this paper analyzes the relationship between Demand and price related to REITs; establishes the model of Multivariate Regression Analysis; proceeds the analysis of Data Theories of the factors that influence the housing price, using the data from 1998-2009, and then gives practical strategy and advise towards this issue. 【Key words】housing price, land cost, prime cost, demand 一、 引言
房地产业是我国重要的支柱产业,商品房的消费拉动我国的经济发展,但是在房地产大幅发展的过程中出现许多问题。自2002年以来,我国的大多数地区
的房价出现了上涨速度过快的局面,2004年开始迅速上扬,2008年金融危机的冲击使房价短暂下滑,但是在新的银行信贷支持下,我国的房价再次快速上涨。近几年来我国的商品房结构面临的失衡的危险局面。面对现在的状况,政府也采取了一系列的措施进行宏观调控。2003年主要通过调整房地产信贷活动来引导调控;2004年国务院、银监会等部门出台了多项金融调控政策,但是我国的房地产依然价格飞涨,金融风险增大;直到2006年上半年房价上涨过快的局面得到了初步的抑制,但大中城市如北京、上海的房价依然上涨过快。对此,国务院提出了“国六条”“国十五条”等政策,然而一直到2007年下半年,我国房地产的状况依然强势上涨。
根据国家统计局相关数据显示,2010年房价比2002年房价高两倍以上。究竟是什么原因导致我国房价上涨如此迅猛?是地价上涨导致成本上涨进而导致房价上涨?还是市场需求导致房地产价格上涨? 二、 文献综述
刘琳、刘洪玉(2003)以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面进行了地价和房价的相互关系分析,并深入的分析地价和房价是如何相互影响的,最后得出结论地价的大小是由房地产本身确定的,并给出了相关的政策建议。
刘润秋、蒋永穆(2005)认为人们对房屋的需求决定了房价的高低,而房价的高低又决定了地价的高低。在“价高者得”的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的。地价尽管是房价的重要组成部分,对房价的形成有一定影响。但这种影响不是决定性的,决定房价的因素是市场需求而不是成本。
黄忠华、杜雪君、吴次芳(2009)通过比较分析法评述了有关房价与宏观经济的研究方法与理论进展,研究了我国房价与我国货币政策之间的关系,研究发现房价与宏观经济之间存在互动影响机制并且房价会通过多种渠道作用于宏观经济,给出政策建议注重研究协调房价与宏观经济和谐运行的对策与措施。
吕红军、王要武、姚兵(2008)意识到需求是影响商品房价格的关键因素之一,有效的调控住房需求是宏观调控商品房价格,抑制房价上涨的重要手段和途径。分析了影响房价增长的需求影响因素及其结构关系之后,建立了影响房价增长的需求反馈模型,分时段构建了商品房需求与房价(期望)、可支配收入、储蓄和利
率等因素的商品房需求调控模型,对模型进行了回归分析和检验。结果表明,2003年以前,可支配收入和储蓄是决定需求的关键,2003年以后,价格预期和利率对需求变动影响较以前变得更为重要。研究结果和近期我国实施的宏观调控政策与商品房需求关系相吻合。
张振华(2010)以经济学的角度从房地产市场的区域寡头垄断结构、供求失衡、周期理论等视角解释了中国的高房价现象。研究发现政治性因素对于房价有推动作用,并由此主张,对房地产市场的调控不能单纯从经济的角度着眼,而应该经济对策和政治对策并举。
严金海(2009)运用IS—LM模型和总供求模型分析住房价格对产出和通货膨胀率的影响机制,并应用中国的数据进行计量检验。得出结论:住房价格波动对中国宏观经济具有显著影响,已经在货币政策传导机制中发挥作用,宏观经济政策应关注住房价格的波动,并采取适当措施来稳定住房价格,降低房价波动对宏观经济的冲击。
严华(2010)通过分析对我国货币政策和房价走势间的影响,探讨了货币政策对房地产价格调控的效果,提出了一些货币政策调控房地产价格的局限性。
王力(2009)通过观察分析发现房地产商的过高定价与开发中的审批成本、管理成本偏高、一些团体住房投资、房屋销售不规范等因素导致商品房价格涨幅过高。运用需求供给弹性理论分析了商品房价格上涨的内在机制,提出了政府应向购房者公开有效信息,抑制商品房的审批管理成本,规范商品房销售,对那些超过住房计划销售期后仍超过空房率上限的那部分商品房征收住房特别消费税的方法以便抑制商品房价格的过快过高上涨。
王菁娜、陈朔(2009)从房价收入比、商品房空置率和房屋租售率等方面对我国房价大幅上涨现象进行分析,探讨了在国际金融危机的背景下房价上涨的特殊原因,并对信贷扩张、热钱涌入、地方政府行为驱动、实体经济资金注入等原因进行剖析,提出控制房价以使我国房地产市场健康发展的对策。
况伟大、马一鸣在住房流量—存量模型基础上,考察了物业税、供求弹性对房价的影响。建立的理论模型表明,当需求弹性小于零时,提高物业税将导致房价下降;当需求弹性大于零时,若供给弹性大于需求弹性,提高物业税将导致房价下降;若供给弹性小于需求弹性,提高物业税将导致房价上升。通过对1996
—2008年全国33个大中城市住房市场数据的实证分析发现,物业税对房价影响为负,对房价上涨有一定的抑制作用;供给对房价的影响大于物业税和需求。在开征物业税和调控需求特别是控制投资和投机性需求的同时,应更注重增加供给;经济增长对房价影响显著,表明房价随经济增长具有上涨趋势,要加强对经济增长较快城市房价的调控;地理位置对房价变动影响显著,政府更应关注东部和中部城市房价的上涨。
杜江、许多、李恒(2011) 采用2000—2008年中国4个直辖市和西部大中城市为样本,基于Panel Data的无约束模型,并以重庆为例对比分析了地价对房价的影响。研究结果表明:从总体来看,地价对房价的影响具有一致性,但对各个城市而言,还存在着一定的差异。所以,应采取相应的措施以确保房地产市场健康和稳定地发展。 三、 理论分析
对地价和房价关系的解释,可以从需求和供给的不同角度进行分析。 1、 从需求角度看地价与房价的关系
房价和地价都是产权价格,并且都由供求关系决定,但是我国目前的情况来看,我国的土地市场所决定的土地价格更倾向于一种需求价格。因为自然的土地供给是没有弹性的,并且土地的供给由政府垄断。因此,土地价格主要由需求方决定——需求与地价成正相关变化。但是,在房地产市场中,房价还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地供给,它是一个生产的过程,必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润,才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格,更应是卖方愿意出售的价格。
对于土地产出物(商品房)的需求导致了对土地的需求,这就是著名的“玉米法律悖论”——地价高是因为玉米的价格高,玉米法律提高了玉米的价格,刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的,地主们就提高地价来满足对土地的需求。地价高是玉米价格高的结果,而不是玉米价格高的原因。
将“玉米法律悖论”运用到房地产市场中可以看出:高房价刺激了房地产商
对土地的需求,但是土地的供给价格弹性太小,所以导致了土地价格的升高。
如图1所示,在供给量一定的条件下,B市的需求量要大于A市需求量,根据需求价格曲线可以看出B市的房地产价格(P2)大于A市房地产价格(P1), P-Y是土地单位价格,OYZQ是建安成本,PYZX是土地价格。由图可以看出在供给量一定的情况下,无论需求如何,房产的建安成本保持在稳定水平不变;房地产的需求增加导致对土地的需求增加,由于土地供给价格弹性较小,所以导致土地价格的上涨;并且随着经济的发展,城镇化的推进和居民收入的增长等因素,市场的需求增加使得短期内市场上的需求大于供给,这会推动房地产产品的价格上涨,房地产的价格上涨,也会进而导致土地价格的上涨。
图1
因此,从需求角度看,在同一时间点,高地价是高房价的结果,并不是高房价的原因。房价的上涨才是导致地价上涨的原因。 2、 从供给角度看地价与房价的关系
在房地产市场中,商品房是一种生产产品,因此房价不仅是一种需求价格,同时也是一种供给价格。从房价的形成来看,先有地价,然后经过一个建设周期形成最终的房价。在房地产开发过程中,由于土地的开发与经营是整个房地产经济活动的开端和基础,开发商总是先获得土地的使用权,然后才能进行房屋开发和经营,即先形成地价,然后产生房屋建设成本,最后形成房地产的成本价格。这个成本价格通过当时市场的供求关系,最后形成真正的增量房地产的交易价格,这个价格一般都高于其成本价格。
地价上升会导致成本上升,为保持一定的盈利水平,房地产的价格就会上升;并且,成本的上升使房地产商的投入和风险加大,部分实力弱的厂商无法满足投入的要求而退出市场,最终导致市场上需求大于供给,进而价格大幅度增长。
由此,上涨的地价迸一步推动了房价的上涨,从供给的角度上看,地价是房价的成本之一,地价上涨是导致房价上涨的一个因索。 四、 房价与地价、需求量之间的数学关系 1、 房价与地价间的关系 模型一:
研究被解释变量(房价)与自变量(地价、建安造价、税费、城镇房地产投资及房地产业增加值)之间的关系。
由Eviews导出结果:散点图见图1-图5
图1 图2
图3 图4
图5
根据图表分析,得出以下参数估计
Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 07/05/11 Time: 02:21 Sample: 1998 2009 Included observations: 12
Variable C X1 X2 X3 X4 X5 R-squared
Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic)
Coefficient 2092.212 -0.306183 -0.613560 0.098958 0.032679 0.151639
Std. Error 572.0736 0.344313 0.429283 1.024720 0.100608 0.129588
t-Statistic 3.657243 -0.889258 -1.429268 0.096571 0.324818 1.170162
Prob. 0.0106 0.4081 0.2029 0.9262 0.7563 0.2863 2888.696 879.0985 12.90319 13.14564 12.81342 1.395015
0.987790 Mean dependent var 0.977614 S.D. dependent var 131.5293 Akaike info criterion 103799.7 Schwarz criterion -71.41914 Hannan-Quinn criter. 97.07719 Durbin-Watson stat 0.000012
由于地价和建安造价的t检验为负,不符合经济意义的解释,所以要对自变量进行调整,去掉变量X2(建安造价)X3(税费)X4(城镇房地产投资)后得到新模型。
模型二:
研究被解释变量(房价)与自变量(地价和房地产业增加值)之间的关系。
由Eviews得到散点图如下图1、图2。
图1 图2
由图1、图2观察得出,房价与地价及房地产业增加值大致呈线性关系,得出参数估计如下:
Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 07/05/11 Time: 02:27 Sample: 1998 2009 Included observations: 12
Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C X1 X5
R-squared
Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic)
1586.586 -0.349734 0.215010
136.1770 0.243490 0.029082
11.65092 -1.436336 7.393298
0.0000 0.1847 0.0000 2888.696 879.0985 12.71538 12.83661 12.67050 1.176561
0.983316 Mean dependent var 0.979608 S.D. dependent var 125.5362 Akaike info criterion 141834.0 Schwarz criterion -73.29230 Hannan-Quinn criter. 265.2118 Durbin-Watson stat 0.000000
由于地价的t检验为负,不符合经济意义的解释,所以对被解释变量和自变量分别取对数,得到新模型。 模型三:
取对数之后结果:
图1 图2
Dependent Variable: LNY Method: Least Squares Date: 07/05/11 Time: 02:57 Sample: 1998 2009 Included observations: 12
Variable C LNX1 LNX5
R-squared
Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic)
Coefficient 3.282671 0.120704 0.425141
Std. Error 0.366707 0.155037 0.098468
t-Statistic 8.951757 0.778546 4.317573
Prob. 0.0000 0.4562 0.0019 7.928911 0.289318 -2.886290 -2.765063 -2.931173 1.377997
0.974182 Mean dependent var 0.968445 S.D. dependent var 0.051394 Akaike info criterion 0.023772 Schwarz criterion 20.31774 Hannan-Quinn criter. 169.7994 Durbin-Watson stat 0.000000
1、根据表中数据可知,模型的初步估计结果为: lnY= 3.282671+0.120704lnX1+0.425141lnX5
(0.0000) (0.4562) (0.0019) T= (8.951757) (0.778546) (4.317573)
N=12 R2=0.974182 R2=0.968445 D−W=1.377997 F=169.7994
2、模型的检验和校正:
①经济意义的检验:所估计的参数基本符合多元线性规划模型变量参数的定义。土地价格每变化1%,房价变化0.12070,房地产业增加值每变化1%,房价变化0.425141;
②统计意义的检验:
参数显著性检验:由上图的结果显示, t统计量分别为0.778546和4.317573,对于在显著性水平为0.05,查t分布表其临界值t0.025 11 =2.201,其中只能拒绝H0:β2=0的原假设,不能拒绝H0:β1=0的原假设。
然而,实际上这是由于地价的取值造成的,由于查询数据原因并不能找到1998年以前的地价数据,数据过少导致相关性不明显,实际上地价与房价的相关性是十分明显的。
拟合优度检验:由图结果显示,拟合优度 R2=0.974182 和修正拟合优度
2=0.968445, R表明样本回归直线的解释能力大于96.8%,即在房地产价格中,
由解释变量土地价格和房地产业增加值的总解释部分在了96.8%以上,也就是房价变化的96.8%可以由样本线性回归直线做出解释,模型的拟合程度很高。
F检验:针对H0:β1=β2=0,在显著性水平为0.05,自由度k-1=2,n-k=10,查F分布临界值表得F0.05 2,10 =4.10由上表得检验值F=169.7994>4.10,说明解释变量“土地价格”和“房地产业增加值”总体对被解释变量“房地产价格”的影响是显著的,方程估计可靠。
2、 房价与需求量间的关系
由于没有精确的商品房需求数量,并且商品房的买卖多发生在城镇地区,所以选择了城镇房地产投资来代替商品房需求数量,并建立以下模型分析被解释变量(房价)与自变量(城镇房地产投资)的关系:
由Eviews导出散点图如下:
图1
由散点图可以看出房价与需求量大致呈线性相关,得出参数关系如下:
Dependent Variable: LNY Method: Least Squares Date: 07/05/11 Time: 03:20 Sample: 1998 2009 Included observations: 12
Variable C LNX4
R-squared
Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic)
Coefficient 1777.569 0.107833
Std. Error 84.04533 0.006544
t-Statistic 21.15012 16.47760
Prob. 0.0000 0.0000 2888.696 879.0985 13.30441 13.38522 13.27448 2.232324
0.964477 Mean dependent var 0.960925 S.D. dependent var 173.7745 Akaike info criterion 301975.8 Schwarz criterion -77.82644 Hannan-Quinn criter. 271.5112 Durbin-Watson stat 0.000000
1、根据表中数据可知,模型的初步估计结果为:
lnY = 1777.569+0.107833X4
(0.0000) (0.0000) T= (21.15012) (16.47760)
N=12 R2=0.964477 R2=0.960925 D−W=2.232324 F=271.5112
2、模型的检验和校正:
①经济意义的检验:所估计的参数基本符合一元线性规划模型变量参数的定义。购房需求每变化1%,房价变化0.107833;
②统计意义的检验:
参数显著性检验:由上图的结果显示, t统计量分别为16.47760,对于在显著性水平为0.05,查t分布表其临界值t0.025 11 =2.201,所以拒绝原假设,房价和需求具有很强的相关性。
拟合优度检验:由图结果显示,拟合优度 R2=0.964477 和修正拟合优度
2=0.960925,表明样本回归直线的解释能力大于96.09%,即在房地产价格 R
中,由解释变量需求的增加值的总解释部分在了96.09%以上,也就是房价变化的96.09%可以由样本线性回归直线做出解释,模型的拟合程度很高。
F检验:针对H0:β1=β2=0,在显著性水平为0.05,自由度k-1=2,n-k=10,查F分布临界值表得F0.05 2,10 =4.10由上表得检验值F=271.5112>4.10,说明解释变量“房产需求”总体对被解释变量“房地产价格”的影响是显著的,方程估计可靠。
五、 研究结果
基于以上的数据分析可以得出我国房地产的价格和土地价格和需求量成正相关,并能发现导致我国房地产价格不断攀升的原因。
(1)建设成本增加,房价上升;
土地供给价格是房地产成本的重要组成部分,土地价格的波动直接影响着房价的走势。由以上分析可以看出,房价和地价是相互影响的两个变量,并不是独立的,它们之间的相互促进关系导致了地价的增高,导致了建设的成本价格升高,进而导致了商品房价格的上升。
同时,由于我国的政策限定,建设房屋要经过复杂的审批程序,需要缴纳的各种审批费用、管理费用及税收都无形中增加了房屋的成本,提高了商品房的价格。
(2)消费者需求增大,房价上涨;
根据需求的目的可以分为以居住为目的的需求和以获利为目的的需求。
随着经济的发展,人们的收入逐年增多,人们的消费水平也逐渐增高,对于商品房的需求增大,而土地的供给弹性较小,短期内不能满足市场上的需求,所以房价会一路攀升。
值得注意的是,今年来以获利为目的的需求增长格外迅速,很大的原因在于人们对房价的预期是不断上升的.使得越来越多的人把购买商品房作为一种资产保值增值的重要手段,同时银行宽松的贷款环境,加剧了贷款购房炒房的现象.从而不断地抬升房价。就目前我国的状况来看,影响房价最为严重的因素就是投机因素,但是此种需求是具有可调节性和弹性的,当利润空间低或者流动性差时,投机需求可能会转变方向。
(3)行业暴利导致房价上涨;
资本的本性就是追逐利润,房地产的暴利特点让许多人把大量资本投向房地产市场,投资者的进入就增加了房地产市场的投资性需求,从而提升了商品房价格。
土地的出让是由政府垄断的,有些政府部门在出让土地中为了谋取暴利,不断抬升土地价格和房产价格。对于政府部门来说,可以通过炒高地价来带动GDP的数据,从而提升自己的政绩。因此,一些政府部门会采取不当行为抬高房价。 六、 政策建议
1、政府出台有效政策控制房价地价,并且控制审批和管理费用; 政府应加大力度控制房价的上涨,从而可以控制地价的上涨,进而降低建设成本。房价和地价的相互影响最终可以良性循环达到价格最优,供求平衡,最终稳定我国的商品房市场结构。
在建设商品房的过程中,政府应减少审批程序和缴纳的管理费用,从而减少建设成本。在主管房屋开发的主要部门建立审批大厅,简化房地产审批、管理程序,明确收费目的、部门、权限和金额,使用同一收费处;在审批过程中明确规定各项审批的时间、收费标准,这些措施都可以降低审批成本。
2、有效控制投机需求;
就我国目前的市场情况来看,需求过高,导致房地产业供不应求,房价上涨。但是,投机需求占总需求的比例过大,所以应该制定有效政策控制投机需求。
比如可以设立特别消费税,对那些在计划销售期过税,来抑制房地产商惜售
维持高房价行为;在购买第二套、第三套商品房时缴纳不同比例的税金等。
税务部门应积极观察市场,根据市场的不同状况及时调整纳税政策,使我国房地产的价格在合理范围内变动。
3、公开发布开发商及生产商关于房地产的有效信息。
政府的工作是为人民服务,开发商在竞标是的土地价格是公开的,所以消费者有权利知道关于房地产的各项指标信息。现实中土地价格,住房规划面积,政府不公开这些信息,消费者就不知道。这些信息会潜在的提高房地产价格。
一旦公开发布这些信息,购房者就可以基本了解开发房屋的一部分成本,房地产行业的大致利润,就可以有效组织房地产商的过高定价。
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