小区物业封闭式式管理的思考
小区物业封闭式管理的几点思考
随着法治思想的深入人心和消费者维权意识的不断增强，广大业主越发注重于小区内部生活秩序的有力维护，更加关心自身合法权益的有力保障，并对物业服务企业的经营理念和工作能力提出了更高的要求。物业服务企业则采取各种措施适应新常态，满足高要求，其中之一就是“封闭式管理”。客观来看，封闭式小区安全顾虑相对较小，极少有上门推销、商贩叫卖现象，车辆停放有序，环境清洁优雅，业主的居住质量要远大于开放式小区，所以说封闭式管理虽然有利有弊，但利远大于弊。遗憾的是，封闭式管理在个别地方却毁誉参半，甚至半途而废。
必须承认，封闭式管理没有业主的理解支持，必然是费力不讨好；业主们驾车要有行车卡，遛弯要带行人卡，还要有钥匙开楼寓门、开车位锁、开车库，设备偶而生“毛病”、闹“罢工”，确实麻烦；这边忙着停车登记，后边堵了一大串还不停按喇叭，门卫很闹心；闲杂人员编造信息蒙混过关，犯罪分子在僻静处翻墙而入，再堂而皇之地由大门离开，保安很“窝火”„„这些现象不仅业主觉得形式主义，物业其实也很郁闷。究其原因，不外乎这么几点：企业宣传力度小，一些业主不理解，认为封闭式管理对自家通行、亲友来访多有不便，妨碍通行权；服务人员警惕性低，执行力弱，在门岗值班登记、巡逻值勤、讲解疏导等方面流于形式，令业主失望；硬件配套不完善，设置不合理，业主的使用体验太差，以致“叫好不叫座”。
封闭式管理终究是一种管理方式，只有管理的人才是灵魂。封
闭也好，不封闭也罢，坐在屋里等人家自觉登记是天真的想法，指望一根阻车杆、几个摄像头吓跑坏人更不可能。作为物业管理人员，只有热心细致地为业主着想，才能赋予封闭式管理充分的活力，让业主享受到高品质的服务；只有积极行动起来，才能发挥封闭式管理应有的威慑作用，进而换来业主的信任：
第一，要遵循法治的理念。济宁市物价局、住建局2014年10月发布了新版的《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》，并将《山东省物业服务规范》中的住宅部分收录为附件。附件中依据物业服务星级标准，将“协助公共秩序维护服务”作为一个专项加以界定，涵盖人员要求、制度设置、进出管理、巡逻频次、车辆管理、设施设备、应急防范等各个方面，充分体现了封闭式管理的特征。作为物业服务企业，应在物业服务合同中向业主明示，采取这种管理方式虽非法律规定，但也不是空穴来风，而是有行业规范依据的；还可以和业主自治、业主大会制度相结合，征求大多数业主的意见决定是否可取，以示企业对业主意愿的尊重和依法行事的决心。
第二，要科学合理的执行。物业企业要实事求是地研究小区定位，做好业主调查，如果业主综合素质较高、推崇安全与品位，就可以使用这种方式，反之则不宜采用；应要求业主持房产证、身份证、行驶证等证件做好登记，控制发卡数量，尽量避免滥发、误发和擅自出借现象；强调门卫登记为辅，动态巡逻为主的管控方式，自觉、主动地加强对个别可疑人员的监控力度；加强对保安的培训，保持良好的服务态度，并对可能的突发事件做好思想准备与处置预案；原则性
与灵活性相结合，妥善应对上下班高峰期的拥堵、安防设施的故障；贯彻人性化的管理思想，对熟识的老人、儿童直接放行，等等。
第三，动静结合，综合运用人防和技防手段。保安队伍作为人防手段，是动态防控的主体；监控设备作为技防手段，是静态防控的主体。例如高清摄像头的全覆盖和值班室保安员二十四小时值守，增强实时监控与取证能力；安装电子考勤系统，增加夜间巡逻频次，促进巡逻规范化；强调巡逻与设备巡检相结合，发挥保安预防和震慑作用的同时还要检查监控设备是否牢固有效；采用非接触式的无线一卡通技术，一个卡可以打开大门、楼寓门、车库、车位锁，方便业主使用；实现门禁互联，门岗的内线电话可直呼入户，从而使来访人员在值班室呼叫业主确认身份后即可进入；有条件的高档社区，还可以将电梯监控、楼寓门摄像信号接入中控室，做为室外监控的有力补充。另外，在广场一角、绿荫树下摆放“群防治安”的警示牌和石桌石椅，即使业主坐在那休憩也会像个“值班人员”，就算是“空城记”，小偷恐怕也要掂量掂量„„
总之，封闭式管理只有达到“设备现代化、管理科学化、巡逻规范化”的标准，才能形成完善有力的管控体系，才能及时通报专业单位处置险情，甚而调用视频资料为警方提供线索，业主才不会怪你失职。也只有如此，才能让封闭式管理赢得业主支持，为物业企业的品牌添一抹亮彩。