美国房地产行业

美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。

而以美国最大的住宅公司普特(Pulte)公司为例，普特公司连续保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己说，五十多年来，它所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：永远把客户放到最重要的地位，以客户为中心，在最合适的地方建最好的房子。

在这一理念下，普特公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消费者欢迎的５０家公司”。二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国“活跃长者”（activeadult ）住宅市场的领导者。

这些事实与数据说明了什么？这些数据告诉我们，首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。最后，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。从美国的地产市场看到了，土地的稀缺并不必然导致住宅产业的非市场化。

美国政府为解决低收入家庭的住房困难，运用直接的援助手段，为他们提供住房福利。美国政府对低收入家庭提供的住房帮助主要有以下几种形式：(1)贷款利息补贴，即为帮助低收入家庭购买住房，政府通过利率补贴的形式，使低收入家庭获得低于市场利率的抵押贷款。

(2)租金补贴，是由政府给低收入家庭提供低租金的公共住房，从而使他们获得直接的租金补贴。(3)住房补贴，由政府直接提供给低收入家庭用于住房开支，以帮助低收入家庭租房或买房，减轻他们的住房负担。住房补贴是主要的援助形式

一是不断满足人们改善住房条件的需要。据国外的经验，人均GDP(国内生产总值) 在3000美元以下，或者人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。据一份对不同收入国家居住水平的资料分析显示，低收入国家人均住房建筑面；积8平方米；中低收入国家17.6平方米；中等收入国：家20.1平方米；中高收入国家29.3平方米；高收入国家46.6平方米。2000年底，我国人均GDP836美元，人均住房建筑面积20.5平方米，刚好处在中等收入国家人均住房水平，表明我国的住宅市场需求十分巨大。随着经济的进一步发展，随着全面建设小康社会的逐步实现，据专家预测：按照目前房地产业的发展速度，我国房地产业至少还有20年的发展空间。二是房地产对经济发展的杠杆作用。住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用，据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，可以创造相关产业170-220元的需求，每销售100元的住宅，便可带动130-150元的其他产品的销售。政府要积极提供服务，搭建市场平台，激活房地产市场，不断拉动经济增长，为企业和百姓服务。

∙ 2、建立信用至关重要

美国房地产的广告很少，没有很大的路牌广告，报纸、广播和电视里也没有多少房地产广告。现场售楼部只讲楼盘的优点，不做推销，服务台上也只有一个很简单的价格表。美国一些房地产公司对客户按信用实行分类，社会信用指数高的可以实行零首付，信用不好的客户则要一次性缴纳很高的购房款，或者必须一次性付清。美国房地产市场重质量、重信用，这是房地产市场发展成熟的一个表现。房地产企业规模经营是国际市场中的一个特点，但目前我国房地产企业数量多、素质低、规模小的问题仍然存在，应该加快规模化，降低开发成本，提高建筑水平，营造诚信观念，特别要减少在售房过程中的违法违规现象。 3、逐步剔除暴利对行业未来发展的不利影响

我国部分地区房价过高，究其原因是地价上升较快，由于土地的价格占到房价的40%以上，土地价格的上涨必然带动房价的上涨。所以，如何尽快完善土地拍卖制度，合理地控制土地价格的非理性上涨，是要面对和解决的一个问题。此外，建筑材料的涨价，无疑也促使房产价格提升，其中，钢材和水泥的价格分别比2000年上升了80%和30%。美国房地产业赢利在2%—3%，不超过5Q ；中国房地产业利润则达15%—20%。

由于美国房地产价格高涨，外国投资者在２００５年将减少在美国市场的投资。 设在美国首都华盛顿的“房地产外国投资者协会”是一个代表１７个国家国际房地产投资者的组织。《华尔街日报》５日援引该协会进行的一项调查结果报道，外国投资者计划将其在美国投资占全球范围投资总额的比例，从２００４年的７１％减少到今年的５５％，并将减少的部分投资转向日本、东欧和澳大利亚市场。

调查认为，虽然投资者仍认为美国是世界上最具吸引力的房地产市场，但低水平的利率和激烈的竞争已将房地产价格推升到创纪录的历史高位。在去年底进行的调查中，近６０％的被调查者认为在美国找到有吸引力的房地产投资机会“非常困难”。这一比例远高于２００３年的３８％和２００２年３２％。

美国房地产市场的投资者大部分来自德国、荷兰以及澳大利亚，他们没有停止对美国市场的投资，但其投资正在被分散到别的市场。

咨询业： 美国咨询业在1994年时就已经很发达了，当时在美国企业比例中咨询业占25%还多，也就是说每四个企业就有一家是中介服务或咨询机构，而且不管是私营企业还是国家政府都在为咨询和中介机构提供有偿或无偿的信息服务，使得大量的信息提供给投资人，让投资人有充分的参考和比较，使投资更加准确。

∙ ∙

走进美国房地产（系列之一）-美国房地产概况

一、美国人的住房情况

美国东临大西洋，西滨太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥湾。所属阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。总面积9372614万平方公里，海岸线长22680公里。美国是世界经济大国。经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。1997年GDP 为80830亿美元，人均超过3万美元，居主要工业国家的首位。对GDP 的贡献中，农业占2%，工业占23%，服务业等占75%。

在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富，但富裕和贫困的人口都是少数，绝大多数人过着普通的生活。图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收入中位数曲线，从中可以看出，美国的普通家庭收入一直在30000~38000美元之间，增长幅度和变化幅度并不大，其中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元，这表明美国的经济发展是比较平稳的。

虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活素质较高，大部分人拥有自己的住房。美国政府为了解决国民的住房问题，采取了许多有效措施，如为低收入家庭提供廉价的房屋，采取资金扶持减税等政策鼓励旧屋改造，通过抵押证券化保证购房按揭资金等。一般来说，一个小家庭只要有一人有稳定的工作，都可以买得起房。图二是近30年来，美国家庭自有住房率曲线，从中可以看出，美国一直以来维持比较高的自有住房率。1997年，美国自有住房率为66%（指独户型房屋），独户型房屋平均价为13.39万美元。

在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。例如，按1997年美国家庭收入中位数37000美元，那么当每月住房分期付款不超过863元时，这样的房屋就是买得起的，按这个标准，假设银行提供9成30年按揭（这是美国最普遍的按揭成数和年限），年利率7%，那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元，而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元，因此中等收入的美国家庭都是买得起的，房价是合理的。根据这个买得起的住房政策，美国联邦政府住房与城市发展部或州政府住房管理局，每年都要根据居民家庭收入与市场住房房价情况，了解目前市场上的房屋是不是美国人买得起的, 进而确定每年要为低收入家庭建设多少房屋和以什么样的价格提供。

二、房地产业在美国经济中的比重

房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是重要的基础产业，但其在美国整体经济结构中的比重并不大。如表一所示，1992年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%, 房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%，房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%, 工资额占

1.2%, 就业人口占1.3%。虽然1992年与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致，这不是偶然的，它说明了两个问题：一是房地产业发展与整体国民经济发展配合得非常协调，二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保持这种比例就足于满足生产和生活对房地产的需求。因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱离整体经济而肓目发展。

表一、1992年和1997年美国房地产业与其它产业主要指标比较

三、房地产业发展趋势

在过去的二十年里，美国房地产业伴随着社会的整体国民经济发展，基本保持平稳向上的发展趋

势。虽然美国房地产业也表现出周期性，一般是18~20年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。图三是美国主要房地产参考指数之一的“NCREIF 指数”，近20年来的表现情况, 从中可看出美国房地产投资回报的平稳增长趋势，这也表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。

美国房地产业的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来，一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之间，而销售房屋空置率则保留在1~2%之间。图四是美国三十年来供出租和销售的房屋空置率曲线。

注：1、出租空置率=空置的供出租的房屋/（租户已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋），包括可租可卖的房屋。

2、销售空置率=空置的供销售的房屋/（业主已经居住的房屋+已售出等待居住的房屋+空置的供销售的房屋）

四、房地产业的管理

美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市

场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的游戏规则。在与房地产管理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行驶警察权力。除此之外，政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。

政府对土地的管理权力

政府对土地的管辖权力主要包括如下几个方面：

征税(taxation)：政府以土地所有者要征收地税。地税是美国的主要税种之一，也是调控土地资源配置的主要手段。通过征收地税，可以调控土地的占用情况，阻止乱占地、占好地、占大地等行为。在纽约等美国主要城市，随处可以见到一些没人住的破败房屋（称为弃屋），这许多是因为地税太重，业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋”，最后这些土地将被收归国有。有些人继承了祖宗留下的大片土地，如果这些土地卖不出去，而且这些人的收入又不富有的话，最后也往往是因付不起地税，而不得不放弃产权，这些土地最终将变成联邦政府或州政府的土地。地税一般归地方政府所有，主要用于教育开支，一个社区的教育质量是决定地税高低的主权因素之一。

警察权（police power）：政府在土地管理方面的警察权力一般是指政府出于公众利益的需要，对土地利用进行管制。警察权力通过法律体现，主要法律包括环境保护法规、规划法规、建筑法规、租赁法规等。

强制征用（Eminent domain）: 当为了公众利益征用土地时，在与业主谈判无法达成协议的情况下，政府可以向法庭申请强制征用，强制征用要符合三个条件：一是由法庭裁定土地征用确是为了公众利益，二是业主得到了合理补偿，三是已有足够的法律程序保护业主的权益。

承受无人继承不动产的权利（Escheat ）：当房地产所有人死亡后，无法定继承人而且未留下处置房地产的遗嘱，那么不动产将归政府所有。

（二）政府对土地利用的控制

政府对土地利用的控制主要是通过制定规划和规划法规来实现的。主要的规划建筑法规有： 总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。

分区条例（Zoning ordinance）：分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。

建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得《占用证》（certificate of occupancy ），

改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》（certificate of compliance）。

地块划分规则（subdivision regulations）：地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。因为美国的家庭住宅一般都是一户一幢的，每一户都单独占一块地，因此有专门的法律规定地块如何划分，以确保小区环境优美、生活安全舒适。地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。

除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。

∙ 私人对土地利用的控制

除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。

∙ 美国房地产业的特点

通过对美国房地产业的考察，笔者认为美国房地产业具有如下特点：

（一）、房地产业发展与社会经济发展比较协调

美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调，这在上面的数据中已体现出来。之所以如此，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济发展与房地产业的关系把握得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究，有时研究时间跨度前后十年，对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，很少有象日本、香港那样的大起大落。

房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36”----即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入的28%，如果借款人还有其他债务（如供车等），则供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收入的36%，如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较便宜的房子。房地产开发商根据这个指标，结合对民众收入的调查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。

（二）商业房地产以租赁作为主要经营方式

美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化规模化经营；可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且进退容易；有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的

效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等一般都是建立在租金分析的基础上的，而比较少用售价来分析。

（三）房地产业经营的规模化专业化程度高

现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，美国房地产行业也体现了这一特色。美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider ）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。例如，美国最大的写字楼投资者之一 -----“写字楼投资信托基金公司（Equity Office Properties Trust ）”拥有287幢写字楼，总面积760万平方米，分布在26个州。

美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司（或基金）开发并持有产权，然后由商家租赁经营。

（四）房地产贷款结构以消费市场为主

美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。1998年上半年统计，个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%，如果加上多户型住宅，则比例高达82.4%。其它贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持了开发商。相反，如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果只能是房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安全。另外，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定。实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。

（五）有健全的房地产保险制度

保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。

（六）集约用地，土地利用效率高

虽然美国地大物博，人口密度不高，但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想，充分合理利用每寸土地，土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外，商业房地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使城市既环境优美，又生机勃勃。如纽约市，是世界经济中心城市，全市面积645平方公里，但商业用地（写字楼、商场、酒店、车库

等用地），只占30.37平方公里，比例不到5%，在这块比例不大的土地上，提供了176万就业岗位，而工业用地也只有58.32平方公里，比例不到10%。

表二、纽约市土地利用情况表

名 称 用地面积

（平方公里）

一至二户型住宅

多层住宅和商住综合楼

商业楼宇

工业建筑

公共设施和机构 190．37 87．91 30．37 58．32 50．43 建筑面积 （平方公里） 92．12 196．52 65．44 39．80 43．33

437．21 535000 175000 31000 22000 11000 774000 816000 2176000 2992000 建筑幢数 住宅单位 开放空间和户外休闲用地 134．05 空地 其他 合计 81．15 12．24 644．81

美国地域广阔，美国的人均居住面积是全世界最高的，约为60

平方米／人(2006年的统计资料显示，家庭平均170平方米) 。与中国房地产市场销售中新建部分比重较大不同，美国人由于迁徙率较高，房屋换手率也较高，美国市场上，二手房占房屋销售市场的绝大部份。以2006年为例，美国内全年共售出约765万套房屋，其中二手房占到86%。伴随着人口流动，房屋反复换手，而农村逐步变为郊区，再渐次进化为城市。这样，地价带动房价、人工成本和建筑成本累加，推动了美国房地产，特别是住宅价格不断攀升，地区级差逐渐放大，这一趋势从上世纪90年代以来尤其明显。

根据统计，30年中(1970年—2000年) 绝大多数年份(18年) 美国房价年增长幅度仅为2%，甚至低于当时的消费品物价指数(CPI)涨幅，只有很少的年份超过5%。这也令进入20世纪90年代后的房地产价格上涨凸显“蓄之既久、其发必速”之势。

20世纪

90年代开始的此轮房地产价格上涨，不仅涨幅较大(至今均价几乎翻了一番多) ，还大有捆绑宏观经济的趋势，这使得经济界对其高度关注。相关性分析显示，在美国经济总体明显衰退的2001年，房地产市场的发展使经济增长率提高了0.5个百分点，如果没有房地产市场保持繁荣，2001年美国经济的增长率就不是最终统计的0.3%，而是全年负增长。

美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15％，这是该国自20世纪80年代以来房价涨幅最大的一年，目前仍没有迹象表明房价已经升到顶点。2006年更提出了美国房地产出现泡沫的忠告，目前美国政府正打算通过提高利率，增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步。

从周期长度角度来看，美国房地产周期18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。

以1981年繁荣期为基础，按照18～20年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年～1992年萧条期后，大约在1999年前后重新进入新的繁荣期，其间历时约19年。另外，如从1972年房地产市场上升算起，按前述周期推算，美国房地产业大约在1993年～1994年走出萧条期，进入恢复发展期，直至20世纪末而步入繁荣阶段。实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退而复苏，在政府高度重视房地产业振兴的前提下，美国房地产业也明显回升，不仅房地产交易量显著增加，而且价格也不断上涨，同时住宅投资量也显著增加，由此综合推进了美国房地产周期重新进入扩张期。这与按周期趋势推测的房地产走势大体一致。不过，随着2001年美国经济放缓和股市出现大跌，始于2000年秋季的美国房地产降温趋势明显加快。如旧金山的办公楼待租率已从2000年的零待租提高到2001年上半年的15%，不但高价住宅出现滞销现象，而且众多买主开始持币等待或观望。

从最能代表日本房地产波动情况的地价变动来看，1956年以来日本房地产业已经出现五个发展阶段，以10年左右的波动频率和周期长度，形成五个明显的房地产波动周期。

周期Ⅰ（1956年～1966年）：伴随战后日本经济迅速恢复和持续高速增长，特别是重型、大型产业高速发展，导致对工业用地的需求剧增，由此推动日本房地产业快速发展。在本周期内，前6年为扩张期，后4年为收缩期，1961年房地产业达到繁荣期。

周期Ⅱ（1966年～1976年）：随着日本以东亚模式创造出令世人瞩目的东亚经济奇迹，并经受了石油危机的冲击和考验，房地产业也以前7年扩张、后3年收缩的表现继续快速成长。在欧美各国因石油危机和凯恩斯主义破产而陷入衰退时，日本于1973年进入房地产周期的繁荣期，随后在1974年经济增长率大幅收缩的影响下，日本房地产出现连续3年的大幅回落。本周期的特点一是以住宅开发为重点，住宅地价涨幅超过平均地价涨幅；二是全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩小，甚至出现全国平均地价涨幅超过大城市的现象。这表明房地产投资或投机获取暴利的现象导致地价上涨的趋势已经向全国扩展，而在周期扩张期内，大城市的房地产投资或投机现象更为突出。

周期Ⅲ（1976年～1986年）：随着日本经济从高速增长转入中低速稳定增长，整体经济进入稳定扩展阶段，使得日本房地产业也转为相对平稳增长时期。本周期内，前6年为扩张期，于1981年达到周期顶点，随后转入持续4年的房地产经济收缩阶段。这一时期地价平均上涨率明显趋缓，全国地价平均上涨5.5％，其中六大城市地价平均上涨率也只有

6.6％，远远低于前两个周期的增长率。从房地产品种结构来看，由于战后出生者进入购房期，住宅需求大增，导致住宅用地价格涨幅大大超过其他用地，并促使房地产开发商不断投

资建设高层公寓，扩大房地产供给；从房地产区域结构来看，不论是平均地价还是住宅地价，大城市地价涨幅高于全国平均水平，六大城市特别是东京圈的地价又高于一般大城市，房地产投资或投机现象开始向大城市特别是超大规模城市集中。

周期Ⅳ（1986年～1996年）：随着1985年日元大幅升值，迫使日本对持续了30年的外向型经济增长模式进行战略调整，推行内需主导的经济增长模式。在内需主导政策推动下，日本整体经济从1986年走出低谷，1987年进入新周期的上升期。日本政府对购买住宅采取优惠政策，金融机构降低住宅贷款利率和扩大住宅贷款范围，广大居民也纷纷投入高收益的房地产市场和股票市场，形成全民性投机生财热，以房地产和股票为代表的资产价格飞涨，导致严重的“泡沫经济”。1989年日本全国房地产市场总值超过2000兆日元，其房地产市场总值是国土面积大于日本25倍的美国的4倍。到1990年日本房地产泡沫进入波峰后，由于泡沫经济破灭，房地产泡沫破灭, 房地产价格出现大幅回落。随后日本经济增长率处于长期下降趋势，房地产经济也进入持续下降阶段。本次房地产周期前4年扩张、后6年收缩。随着房地产泡沫破灭，日本地价和房价均出现巨幅下降。据统计，日本地价1985年开始涨升，1990年达到高峰，随后即出现大幅度全面下挫。不论是住宅用地还是商业用地，也不论是东京圈、大阪圈，还是名古屋圈、地方圈，其市场价格指向均呈相同走势。日本房地产泡沫破灭后，房地产业发展受到明显打击，日本对国外房地产的投资也大幅下降，其中对美国房地产投资跌落到1991年的51亿美元。

周期Ⅴ（1997年以后）：1997年东南亚金融危机爆发后，日元大幅贬值，经济增长率大幅下滑，日本经济陷入战后最严重的困境。在此过程中，日本房地产经济出现长期下降，给本来就因房地产泡沫破灭而出现收缩的日本房地产经济严重打击, 至今仍难以看到明显的景气回升态势。到2000年，日本全国地价平均下降率达到4.9％，比上年同期增加0.3％，连续9年持续下降。其中住宅用地下降4.1％，比上年同期降幅增加0.3％；商业用地平均下降8.0％，与上年同期的下降率（8.1％）几乎保持不变。

2001年以来，在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下，在房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件情况下，美国房地产市场飞速发展，2005年成屋销售量和销售价格分别突破700万套和20万美元/套，均创有史以来最高纪录。

据2000年的统计资料，当时美国中西部和南部平均房价在15万美元左右，东部和西部海岸郊区平均房价为25万美元左右，两者差距不足一倍；而在1970年，两者则分别为20000美元和25000美元，差距实际只有五分之一，可见美国房产在部分地区的升值速度。

日本房地产市场波动的幅度大于美国房地产市场。这不仅表现在最高涨幅、最高跌幅和平均涨幅和平均跌幅方面。从1975—1995年，美国房价在20年内相当平稳，平均每年上涨0.5%。而从1980—1990年，全日本平均地价上涨了一倍多。东京等六大城市的地价涨速更是惊人。如果以1955年的地价指数为基期，六大城市商业用地的价格指数在1965年超过1000，到1988年超过10000，在33年之内上涨100倍。如果1980年的土地价格指数为100，六大城市的商业用地价格在1985年上升为153.6，1990年为625.9。美国1955年住宅投资价格指数为34.4，到1965上升到44.5，只上涨了1.29倍。直到2005年，美国住宅投资价格指数才上升到135.4，比1955年上涨3.94倍。也就是说美国在50年内的住宅投资涨幅比不上日本在10年内的商业地价的涨幅的一半。

总的来说，美国的土地面积是936.4万平方公里，日本只有37.8万平方公里，只是美国的零头，两者相差约25倍。据统计，在1990年日本的土地总值达15万亿美元，比美国的土地总值多4倍。

从1990年秋天开始，日本房价下跌，地价首当其冲，跌得最厉害，其中东京等六大城市尤其下跌厉害。东京住宅地价以1993年商业地价指数为100，1997年从峰值350跌到96.3，低于1993年的水平。①

（三）上升期和下降期期限长短不一样

美国房地产的每一个周期包含着一个5年左右的短周期，并且上升期较短，而下降期较长。例如1941—1955年的第5个周期（见表4）包含了一个为期6年的短周期。即从1950年的波峰经1953年小幅回落后再重新达到1955年的繁荣期。其中下降期为4年，上升期为2年。

（四）扩张的方式不一样

日本房地产周期扩张的基本轨迹是从大城市住宅市场的土地价格上涨开始。其顺序是住宅土地价格先行上涨，进而带动平均地价的上涨，从而带动建筑物价格上涨，进而带动其他市场价格的上涨。而地价，尤其住宅地价的上涨又是从东京等六大城市开始的。

美国的房地产周期则是按照建筑周期扩张的。考虑到时滞，两者会有些差距。一般是房地产周期时间落后于建筑周期时间。

（五）影响的程度不一样

日本房地产上升的速度过快过猛，最终导致房地产泡沫现象非常严重。据统计，在第5个周期，日本的房地产价格上升了4倍。房地产泡沫导致其他产业萧条。上升的速度过快，导致下降的速度更快。最后，待房地产泡沫破裂以后，日本经济一落千丈，最后拖垮了整个经济，使得全国经济长达10多年的萧条。而美国的经济情况则完全不同。经过8个周期以后，美国的房地产还是温和上扬。特别是在第8个周期，几乎是单向递增。从1991年住宅投资价格指数61.63一直上升到2005年的135.38，增长了一倍多。

. 战后至今，香港房地产业共经历五次盛衰周期：

. 周期1（1946年-1959年）：1946年开始的人口剧增使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，大量资本涌入，出现了房地产建设热潮。到1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。

(1)第一个周期：1946年—1950年为繁荣时期，即二战结束至朝鲜战争爆发的这一段时间。1950-1953为衰退时期。

繁荣原因二战结束后，经过战争破坏的香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上战后人口大量回迁以及因大陆内战而逃难来香港的大量人口，使得香港的住房极为紧张，此期间，房价上涨相对缓慢，但由于需求相对较大，没有出现投机和过热现象。

衰退原因

1950年6月朝鲜战争爆发，10月中国人民志愿军入朝参战触怒了美国，受美国操纵的联合国对中国大陆实行制裁、禁运，香港传统的支柱产业——转口贸易一落千丈，经济陷入萧条，刚刚开始繁荣的房地产市场受到波及，陷入萧条

(2)第二个周期：繁荣期：1953年—1957年，衰退期：1957-1960年繁荣原因

繁荣原因

●朝鲜战争结束后，香港经济开始转型，不再依靠转口贸易，开始转向工业化； ●东南亚游资为躲避骚乱大量进入香港房地产市场；

●“分层出售”和“分期付款”的推广使个人购房门槛大大降低，刺激了需求； ●政府的旧城拆迁改造政策造成了新的“房荒”；

●政府的一些建筑条例有利于降低开发商的建筑成本如法定的楼层高由10尺6寸降低为9尺6寸，提高了建筑限高和容积率等。

●地产市场的繁荣导致了楼价和地价的暴涨，特别是地价涨幅惊人，主要商业区的地价不到一年涨幅超过100%。在地产市道繁荣的情况下，大量的开发企业出现(当时的香港习惯称房地产开发公司为置业公司) ，银行也开始积极进入房地产行业。

衰退的原因

●投资规模过大造成市场供过于求而市民的购买力有限；

●楼花买卖制度普遍化并产生了许多问题如炒楼花，挪用购房款等；

●政府开始对楼花买卖进行管制，如规定开发商必须有一定比例的自有资金才可以出售楼花，卖楼花的所得款必须存在银行的专门帐户，专款专用，不得挪作他用，否则将会面临惩罚；

●部分游资逃离出香港。

(3)第三个周期：繁荣期：1960年—1965年。衰退期：1965-1968繁荣原因

●工业化快速推进，经济开始起飞；

●人口快速增长，达到300万人，总需求增加很快；

●居民收入大幅度增加，购买力迅速提升；

●欧美等国家的资金以及东南亚的资金大规模进入香港，由于利润相对较高，大量资金涌入房地产行业；

●政府的一系列政策也间接刺激了地产市场的复苏和繁荣。衰退原因香港政府对1955年的建筑条例进行修改，对容积率作了更为严格的规定，同样的地块，就建筑面积而言，新条例比旧条例要减少20%，但是，这个条例没有立即执行，而是给了几年的缓冲期，到1966年才开始执行。许多开发商为牟取更多的利润，纷纷赶在新条例执行前报批发展计划和规划。其结果，市场供应量大增，严重供过于求，另外，大量资金进入房地产业，用于支付地价款和建筑工程费用。大部分发展商自有资金不足，银行为了控制风险，除了加息外，还纷纷紧缩信贷，造成很多冒进的开发商因资金链断裂而倒闭，留下下一大堆烂尾楼和半拉子工程。

. 周期2（1959年-1969年）：1959年经济出现转机，来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，房地产业陷入了战后第一次大危机，一直延续到1969年才有所好转。

(4)第四个繁荣期：1968年—1973年，这是香港房地产市场的黄金时期之一。衰退期：1973-1976繁荣原因

●香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融和商贸等行业迅速发展； ●大量热钱涌入；

●股市暴涨；

●政府的新市镇开发计划的实施；

●高档住宅首先复苏，带动中低档住宅价格上扬。衰退原因股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围，狂热到失去理性程度，泡沫随时破灭，危机一触即发。1973年3月，以发现假股票事件为导火索，引发股民恐慌性抛售，股市从1774.96点急剧向下，到1974年12月10日，跌至150点的低谷，楼市也随此崩溃，楼价、租金大幅度下跌。

. 周期3（1969年-1975年）：1968年房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%楼价下跌了30-40%。

(5)第五个周期：繁荣期：1976年—1981年，这是香港房地产市场最重要的发展时期，一大批新兴地产集团崛起，纷纷上市融资，壮大实力，改变了香港地产的竞争格局。 衰退期：1981-1985繁荣原因

●石油危机过后，香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构纷纷到香港来开设分支机构，大批跨国公司也到香港设立分公司；

●人口也继续膨胀，带来了对商业楼房和高级住宅的大量需求；

●家庭结构开始转变，家庭小型化趋势明显，婚房需求也大增。

●中国大陆粉碎了“四人帮”，结束了十年动乱，开始推行“四化”建设，实行对内改革，对外开放的政策，在深圳、厦门和珠海设立经济特区，给香港人和投资者带来了极大的信心，地产市场紧跟着迅速复苏、繁荣，1981年达到高峰。 衰退原因；

●楼价、地价升幅过快，投机氛围太浓，脱离了正常发展的轨道；

●世界经济衰退以及香港经济出现下滑；

●利率太高；

●港元贬值；

●有效需求不足；

●银行危机爆发；

●香港前途问题前景不明，人心不稳。这次衰退纯粹是市场内外的众多因素造成的，政府并未出台措施进行干预。

. 周期4（1976年-1985年）：1975年房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，推行“居者有其屋计划”；1979年人口达到500万人。楼宇供不应求。1981年达到高潮，随后的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价下跌严重，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月“中英联合声明” 签署后，市场才重新复苏。

. 周期5（1985年底-今）：80年代香港房地产业得到了进一步发展。1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，从1985年复苏到1997年房价上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢出现复苏迹象。

(6)第六个时期：繁荣期：1985年—1997年，这中间又有短暂的调整，分别是1989年—1990年，1994年—1995年上半年。

繁荣原因

中英两国在北京签订关于香港前途问题的《联合声明》，香港政治前途明朗化，香港市民和投资者对香港重新树立了信心，带动香港地产市场进入新一轮上升周期。1985年，《联合声明》签定以后，随着市场信心的恢复，地产业开始活跃，房价和租金逐渐回升，各类物业交易频繁，期间，1987年10月全球性股灾都未能阻止房地产市场的回暖。此外，香港经济成功转型并快速增长，市民收入水平较高，同时，银行利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了住房投资。

衰退原因

为了遏止炒房，改善严重供不应求的局面，香港政府宣布每年推出不少于85000套住宅单位供应市场，给开发商以重大打击，使市场产生了观望气氛，不再疯狂地抢房；此期间，又恰逢亚洲金融风暴发生，对东南亚国家经济造成沉重打击，也对香港的金融和整体经济产生了冲击，导致股市暴跌，同时，香港的汇率制度也受到冲击，再加上当时的利率水平过高，也抑制了购买力，诸多因素的作用使香港地产市场掉头向下，出现了衰退。国民生产总值也罕见地出现了负增长，经济陷入困境，房价跌幅将近70%，政府卖地收入也减少70%。开发商纷纷减价促销。地产市场从此进入严冬，至今还为完全恢复到1997年水平。要不是1998年以后，大陆房地产市场迎来了发展的“黄金十年”，给香港地产商提供生存与发展的新机遇，香港许多地产大鳄如长江实业、新鸿基、新世界(600628,股吧) 等可能还在“过冬”。

. 小结：

–香港的房地产平均以8至9年完成一次周期波动。周期最短的约6-7年，最长的历时9-10年。

–土地资源的稀缺性、房地产资本的高度集中与垄断运作，形成了香港特殊的供求关系。 –“炒楼花”制度加大了房地产的投机性；

–近60年来，香港人口由60万增长到600多万。人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。

–香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展而获利。

–外向型经济模式, 对世界经济、政治变化敏感。

根据这一供求关系规律，一般的房地产周期理论指出，房地产周期和为人所熟知的宏观经济周期一样，会经历四个阶段：充满机会的健康上涨阶段（The Healthy Phase ）；需要投资者做出判断的过渡阶段（The Transition Phase）；市场下跌的危机阶段（The Crisis Period）；以及市场复苏的起步阶段（The Start Up Period）。

从国内移民加拿大并从事多年地产经纪业务的加中地产投资总商会副会长石冰指出，中国市场与国外不同的是供应。发达国家市场上主要是存量供应，80%~90%是二手房；而国内的供应和需求主要都集中在新房。新房比二手房房价高是必然的，这是判断国内房价走势时，首先要考虑的因素。

日本房地产市场波动的幅度大于美国房地产市场。这不仅表现在最高涨幅、最高跌幅和平均涨幅和平均跌幅方面。从1975—1995年，美国房价在20年内相当平稳，平均每年上涨0.5%。

而从1980—1990年，全日本平均地价上涨了一倍多。东京等六大城市的地价涨速更是惊人。如果以1955年的地价指数为基期，六大城市商业用地的价格指数在1965年超过1000，到1988年超过10000，在33年之内上涨100倍。如果1980年的土地价格指数为100，六大城市的商业用地价格在1985年上升为153.6，1990年为625.9。美国1955年住宅投资价格指数为34.4，到1965上升到44.5，只上涨了1.29倍。直到2005年，美国住宅投资价格指数才上升到135.4，比1955年上涨3.94倍。也就是说美国在50年内的住宅投资涨幅比不上日本在10年内的商业地价的涨幅的一半。

陈杰指出，国外的很多研究将房价占消费百分比作为一个很重要的参考指数，如果房价占消费百分比长期超过30%，则认为有“可支付危机”（Affordability Crisis）。但在中国，由于出现了新的变量，这个指数的运用就出现了新的情况。

2、未来展望：根据国外城市化对房地产的影响以及婴儿潮推动购房高峰来看，我国的住房需求仍大量存在，美国、日本城市化显示，当城市化率达到70%的时候，房地产市场会出现大幅度下滑(也是楼市景气度不会创新高) ，而我国的城市化率仅有45%。从婴儿潮角度看，我国的需求量可维持到2015年。

（一）经济周期对房地产周期影响程度不同

房地产市场中长期波动主要受经济周期、历史事件如战争、技术创新等事件影响。 一般而言，房地产周期和经济周期是一致的。但房地产周期较长，而且波动的振幅一般比宏观经济波动大。用阿瑟•伯恩斯的住房建筑周期来解释这种情况，就很容易看出其中的原因。（1）建筑业依赖于长期的利润预期而不是短期的利润预期。（2）房地产要求以长的生产期间来计划建造住房和计划行业的组织。（3）住房的供给过剩要在较长的时间后才能觉察。

（二）政府的宏观调控政策不同

房地产市场短期波动一般受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响。日本长期的超低利率金融政策导致房地产泡沫。1985年《广场协议》签订之后，日本银行下调了贴现率，设法平抑日元对美元的升值，以扩大和提高本国的经济竞争力。结果低利率造成了房地产和股市泡沫。低贴现率导致市场的低利率，进而影响贷款规模和货币供应量的变化。货币供应量超过实际需求，导致一部分货币游离于实体经济需求，成为房地产和股票投资的资金来源，间接导致了资产价格的上涨，大量的信贷资金和企业资金投向房地产。为了在竞争激烈的金融市场占据一定份额，鉴于房地产价格在景气上升期的一路飙升，房地产和建筑公司等开发机构正需要大量资金进行土地投机，银行便毫无节制地发放贷款，大量向土地投机融资。这样到1992年末房地产抵押贷款占全国银行贷款余额已高达35.5%。一些日本财政部住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格上扬，最终形成恶性循环，导致了房地产泡沫产生。同时1973年石油危机之后，企业自有资金的比率迅速提高，日本政府多次降低贴现率，导致有价证券的价格上升。尤其是在1988年以后日本经济增长速度下降，实物投资的回报率较低，资金雄厚以及融资能力强的大企

业将大量的资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润。企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。②

美国采取了逆经济风向而动的反经济周期操作的宏观调控措施。如在危机中政府采取取消住房限制的措施，扩大住房建设的需求。危机过后，或者住房需求高涨时采取管制措施，限制住房的需求。如在1953—1954年经济危机中，由于政府于1953年取消了房租管制，从而产生了住房建设需求，使得住房投资没有出现下降情况。1953年住房投资指数为4.3，而当期产业指数为-4.79。又如1956年没有出现经济危机，由于政府采取了宏观调控措施，结果使得住房投资出现下降。1956年住房投资指数为-6，而当期的产业指数为3.44。这样一方面使得住房周期和经济周期不完全同步，更重要的是这样会填谷削峰，使得房地产波动幅度缩小。日本一味地长期实行低利率货币政策，催生房地产景气。当房地产一旦步入景气周期以后还继续推行低利率政策，就会使房地产更加速上涨。这样波峰会越涨越高，一旦下跌，波谷也会更低，从而形成比美国更大的振幅。

（三）日本特殊的土地政策形成日本短期内不可逆转的房地产周期升幅

由于日本人多地少，为了保护农业用地，采取了特殊的土地政策。住宅建设受到严格控制。1992年以前的土地税制，实际上鼓励和保护居民持有农业用地，土地的流动性差，极易加剧土地价格的上升或下降趋势，酿成无法收拾的局面③。

日本这种土地政策在保护土地的有效使用方面起到了重要作用，但同时又加剧了土地供需矛盾，迫使土地价格不断上涨，形成持有土地者的资产不断增殖的土地神话，与美国等西方国家不同，在日本，不动产的价值主要体现在土地而非建筑物上。④

三、可供我国借鉴的经验

（一）逆经济风向人为地制造景气和危机

日本的房地产周期更多地受景气事件影响。每一次经济景气都会促使房地产进入扩张期。而且日本的经济景气更多的是人为的经济景气。如日本列岛改造繁荣、奥运景气等。⑤由于日本政府连续制造经济景气，从而导致房地产持续升温，最后不可避免导致泡沫出现。从特征上看就表现为日本房地产周期的扩张期长和波动幅度大的明显特征。为了减轻房地产巨幅波动所带来的负面影响，我们可以逆经济风向行事，人为地制造景气的景气和不景气事件，引导房地产周期扩展和收缩。当经济不景气时，我们可以人为地制造一些景气事件，比如“新城运动”，“造城运动”。但当房地产过分景气时可以适当地制造一些非景气事件，如冻结新开发的房地产工程，查处非法开发商，甚至迫使其破产。这样可以为非理性的房地产扩张适度降温。目前，我国房地产有出现日本式泡沫的趋势。人为地制造一些非景气的事件，给过热的房地产泼些冷水和降降温已经是迫在眉睫。

（二）宏观调控更应逆经济风向而动

日本一直以来都是采取单一的从松的货币政策，结果导致资金市场的流动性过剩。过剩的流动资金，涌向任何实体和虚拟经济都会导致价格的上涨，形成事实上的通货膨胀，这是过多的资金追逐过少的资产的缘故。由于生产具有周期，需要一段比较长的时期，市场上原材料和产品的价格上涨的周期短于生产的周期，从而导致生产企业无法核算成本，生产无以为继。倒买倒卖实物资产倒是可以迅速创造巨额利润。实物资产价值越大，财富效应就越显著。房地产就属于这种理想的投机产品。过多的流动性与过低的利率的双重作用促使实物资产和虚拟资产非理性地、疯狂地上涨。根据凯恩斯的流动性陷阱的理论，当利率低到无法再低时，人们会担心证券的价格过高，存在风险，因此会抛出证券保留资金。到此时，资产价

格和证券价格都会加速下降，泡沫破灭，经济陷入周期低谷。这实际上也就是日本房地产周期短，波动幅度大，下降周期短的原因。

美国的宏观调控一方面采取多元手段，不仅包括货币政策、财政政策，还包括行政措施；另一方面逆经济风向而动，在房地产周期扩张时期，实行紧缩政策和措施，在房地产收缩期，则实行扩张政策和措施。比如在紧缩期实行低利率的扩张性货币政策，并且采取减免租金税的财政政策和取消限制的行政措施。这使得在经济周期低谷，房地产并没有跌入低谷。这也是导致美国房地产周期长，波动幅度小的原因。我国目前房地产泡沫现象非常严重，和日本当年的情况相似。借鉴美国的做法，防范风险，以免重蹈日本经济的覆辙，已经是迫在眉睫。

（三）调整城市土地拍卖政策，控制地价的上涨幅度

日本基于保护耕地的特殊土地政策，一方面导致土地供不应求，另一方面土地转让费用特别高，导致土地的流动性差。这两方面共同导致土地价格不可逆转性地增加，从而导致房价不可逆转性地增加。我国的情况与日本有些类似。我国城市土地所有权归国家所有，为地方政府经营。地方政府为了筹措足够多的财政资金，会想方设法抬高土地价格。由于土地的不可迁移性，一个城市的土地只有一个所有者和经营者。卖方垄断必然使得土地价格不可逆转性地增加，从而也导致房价不可逆转性地增加。要改变这种状况，就必须改变市政府经营城市的理念，尤其把出售城市土地作为增加财政收入重要的、甚至惟一手段的做法。土地可以按照市场化方式拍卖，但对于安居工程和其他市政项目可以按照非市场化方式低价甚至免费调拨。这样土地供给的多元性可以适度控制住土地的价格，从而在一定程度上控制住住房的价格。

房地产市场成熟的国家，我们可以举美国的例子。从美国房价自1818年至今190年的价格波动周期来看，其楼市价格的涨跌周期平均在18年左右。上涨周期和下跌周期一般都要延续18年左右。但在这一过程中，价格波动并不大。从美国房价走势的历史数据来看，它在完成一个长达18年的上涨周期后，其房价涨幅有的仅15%，而这一涨幅在我们这里可能一个月就完成了。新兴的房地产市场国家，我们不妨看看越南这个例子。越南在短短的3年中，房价的持续上涨就已经令这个国家难以承受。胡志明市商业中心滨城市场的商铺价格三年来上涨了40%，其租金两倍于泰国曼谷工业园的租金价格。而这种偏离民众实际购买力的上涨是没有根基的，它由市场的内在力量所决定。一旦一个周期完成，就会自然过渡到另一个周期之内。

许多人知道，美国次债危机的直接原因是房价的快速、深幅下跌，那么，又是什么导致房价的大跌呢？原因就是，在住房市场成交量陷入低迷状态的情况下（这说明房地产市场开始步入自然调整状态），格林斯潘主政的美联储却采取宽松的货币政策进行干预，以激活房地产市场，维持房地产市场的繁荣。于是，许多金融机构纷纷降低门槛，向收入低且不稳定，信用等级在一般以下或没有信用记录的人发放按揭贷款。这一政策不仅中断了美国房地产市场的自然调整，也推高了房价，当房价快速上涨之时，美国100多年来形成的楼市周期遭到破坏。但是，人们只能推延而不能消除房地产市场的内在调整动能，人为拖延只会加剧能量的集中，使房价以更极端的方式表现出来。因此，此后美国房价持续下跌，并引发了严重的次级债危机。

除此，美国对房地产调整的人为阻止还有更直接的教训可以汲取。在房价开始步入调整阶段时，美国国内由于担心房价下跌对美国经济的冲击，采取了一些救市措施。对于救市结果，美国卡耐基梅隆大学著名经济学家Allan Meltzer的评论是：美国国会采取的一些救市措施使问题更严重，因为房产所有者会认为

国会将拯救他们，觉得没有必要将房屋降价出售，导致问题继续累积，并最终剧烈暴发，以至于发展到今天难以收拾的地步。如果我们在房价还没有真正经过像样调整，仅仅是成交量低迷的情况下就予以干预，开发商还愿意降低房价吗？而降价正是挤压泡沫的一个捷径。任志强(博客) 已经说得很清楚了：“由于销售急速下降，很多开发商觉得钱不够了。钱不够的原因可能在于去年太猖狂，囤积的土地可能太多了。尽管资金紧张，但开发商都想挣更多的钱，谁也不愿意降价。”开发商不愿意降价正是由于对地方政府托市的预期，而我们现在需要消除而不是强化这种预期。

童忠益认为，中国房地产市场主要的问题是政策法规不健全。美国的房地产开发，政府不出让土地，但收取高额的房地产税费。比如，一套房子如果在买入后1年之内交易，需要缴纳高达30%的交易税；1年后进行交易的，也需缴纳15%的交易税。从2002年1月到2005年9月，尽管房价已上涨55%，而同期人均可支配收入仅增长16%，但月供收入比基本维持在25%以下——上涨的房价被降息的好处所吸收，从而给人们造成了贷款购房能力上升的幻觉。