房地产类之特定资产收益权相关业务模式说明
房地产类之特定资产收益权相关业务模式说明
一、 产品基本情况
由信托公司发起设立集合资金信托，向高端客户定向募集，募集的资金用于投资项目公司持有的某房地产项目的特定资产收益权。项目公司以特定资产在信托期限内预计可产生的销售收入支付至信托公司，满足受益人信托利益的分配。
二、 项目交易结构
1、高端客户和信托公司签订《资金信托合同》，高端客户将资金交与中融信托。
2、信托公司将全部信托资金用于购买项目公司持有的房地产项目未来**年内的特定资产收益权，该收益权足以覆盖信托费用及受益人预期信托利益总额。
3、信托的主要资金回收来源除了特定资产在信托期限内预计可产生的销售收入以外，还可安排项目公司将通过销售其名下的其他住宅项目来履行信托利益的偿付义务。
4、信托公司与各担保方签署担保协议，以保障信托资金安全。
5、信托公司与项目公司签署项目的监管协议，对项目公司财务状况、项目销售情况、项目工程进度等进行监督。
三、 项目分析
该类业务模式形式上属于投资类业务，理由如下：
《中国银监会关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通
知》（银监发[2011]11号）将融资类业务界定为“包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购或回购选择权、股票质押融资和准资产证券化等业务”。
同时根据11号文附《信托公司风险资本计算表》，明确“融资类是指以资金需求方的融资需求为驱动因素和业务起点，信托目的以寻求信托资产的固定回报为主，信托资产主要运用于信托设立前已实现指定的特定项目。信托公司在此类业务中主要承担向受托人、受益人推荐特定项目、向特定项目索取融资本金和利息的职责，包括信托贷款、带有回购、回购选择权或担保安排的股权融资型信托、信贷资产受让信托等”。“投资类是指以信托资金提供方的资产管理需求为驱动因素和业务起点，以实现信托财产的保值增值为主要目的，信托公司作为受托人主要发挥投资管理人功能，对信托财产进行投资运用的信托业务，如私募股权投资信托、证券投资信托（含私募证券投资信托）等。此类信托包含受托人主动决定将投资管理职责外包的情形，但不包括法律规定、受益人（大会）决定将投资管理职责安排给其他当事人的情形。”
本信托资金用于购买房地产项目未来的特定资产收益权，以该特定资产的收益作为还款来源，不属于信托贷款、带有回购、回购选择权，同时不受让项目公司股权，不属于股权融资型。在本交易结构中，信托公司作为受托人主要发挥投资管理人功能，以实现信托财产的保值增值为主要目的。综上，本交易结构不应被认定为融资类房地产业务（按3%计提风险资本），属于投资类信托业务中“其他投资类业务”，
按照1.5%计提风险资本。