万科已疯,刚需盘单价16000吊打紫台苦逼购房者,再不戳穿棋局,将无立锥之地

前  言

脱离市场实际的分析就是扯淡，没有推理分析的数据就是垃圾。

万科从发飙到发疯，万科城、万科大都会、万科紫台连续开盘，价格越来越高，去化率越来越惊人。

今天上午，万科紫台微信选房，单价已经到达16000范围，无论高层还是洋房，去化率让人心惊肉跳，官方没有公布，有心者请随后求证。

2016年至今，万科已然成为郑州房市的带头大哥，郑纺机地王引爆房市这一幕将成为经典记忆。

更让业内惊诧的是，万科成为郑州房市最成功的投机者，其布局之前瞻性、定价之毒辣性、推盘之精准性、规则游离之艺术性，都让本土小弟对其可望而不可及。

最可怕的是，万科的一系列动作和细节，将严重影响市场的走势，这或许和很多人的利益休戚相关。

作为中国地产业的超级巨无霸企业，其战略、战术制定之精妙，其背后智库之能力，其把握市场之老道，都需要烧脑分析和学习。

置身郑州，置业房产，你不研究郑州万科，那你将无立锥之地。

郑州万科总是低调而神秘地憋大招，每步走过，都在市场留下巨大的身影。

可悲可惜可叹，江湖中人，要么吟诗风月，要么装逼神棍，世界的真相不但复杂，更变得混乱起来。

本文将以万科为引线，戳穿当下郑州房市棋局，核心点集中在区域、价格、周期、趋势方面。处于微妙的原因，价值点将分散在下文各片段中。

01

地产老司机——套路满满

1、万科本次三盘连开，并没有选择在双休日。

解读：万科不愿意和其他楼盘档期撞车。

2、万科开盘由轻到重，步步试探，越打越猛。

大都会开盘量貌似大于万科城，万科紫台综合指标优于万科城和大都会。万科营销技巧和操盘在这段时间不断改善，终于短期小宇宙爆发，紫台取得收割的胜利。

3、诡异的是，万科美景世玠迟迟不开，江湖风传，该项目蓄客量已然不少，这令业内人士迷惑不已。

笔者以为其中逻辑主要如下：

A、万科一贯采取阶梯推进，万科城、大都会、紫台不断试探市场的承接力和热度，如果不断热销，将有效提高其品牌力和杀伤力，则其可以顺水推舟，在市场品牌力到达沸点时候，轻松推盘美景世玠。如果先锋官开局不利，则其可以拖延美景世玠的推盘时间，等候市场卖点出现。

B、万科美景世玠开盘单价将明显高于上述三盘，可能是备案价没有报批。或许万科在等一个合适的备案价。这一切因素都大概率决定了美景世玠的首开价将超出许多人的预期。

3、万科为何突然在短时间内连续推盘，这点值得深思。

2016年至今，万科在双休日前经常上演神奇的推盘，往往其后伴随着政策的出台和调控的加深。这次会吗？不一定，逻辑如下：

A、郑州房市目前的调控政策已经相当严厉，几乎可以说是同级别城市的最严厉者。按照郑州以前的节奏，它通常是南京的跟随者。目前为止，南京尚无调控加深的任何风声，所以近期继续关注南京即可。

B、或许是利率政策的变化，京沪已经放风，首套房利率将提高，郑州也有消息出来，基本是会逐步跟随。无论如何解释，利率的提升，绝对是房市的负面消息。至于此后网签压制的放慢和大多数银行提升首付利率的时间点是否会有偏差，则只能被动守候了。

C、或许是半年报和半年考核下的内部压力，郑州万科集中选择在六月连续推盘。

4、万科三项目都选择微信选房这种可怕的方式。

笔者以前多次说明，微信选房对于购房者而言弊大于利，在那种秒杀的情形下，很多人的动作和心理都会变形。个人建议，笔者希望郑州早日推行公证处监督下的公开摇号。

5、今天紫台的热销说明了两点：

A、目前的大北区还是郑州的超级热点区域，原因如下：一是北区距离郑东cbd、北龙湖、金水北等热点比较方便；二是北区的人气、宜居性、商业配套被郑州人广泛认可。

B、万科品牌的强势锐不可当。同在大北区，正商家和家一再测试，开盘姗姗不来，和昌林与城底气不足，压点不发。这下好了，紫台开盘后，二者终于心理有谱了。

下面给出个很滑稽的线索，万科的楼盘到底有何特色？到底值得购买与否？

02

精明铁公鸡——吃尽溢价

1、万科是游离规则的老炮。

坊间笑传，好律师熟悉法律的灰色地带，好设计师精通规范的模糊界限。与此相应，万科很快在郑州混水摸鱼。去年春节后，紫台就在大北区无证开盘，跟随者云集，但是机智如万科者，在市场关键时点转身洗白。紫台一期尾声后，众多购房者因为绿地事件维权，时至今日，维权结果尚无明确的处理结果。按照郑州惯例，一楼洋房占绿地者众多，为何万科紫台此事成为焦点呢？原因主要如下：一是紫台一楼洋房占用绿地面积过于霸道：二是紫台洋房所站绿地皆以砖砌围墙封闭，这在郑州市场是比较罕见的。由此可见，万科入郑州之后，不但入乡随俗，甚至还在某些方面发扬光大。

2、万科楼盘的成本控制非常严格。

举例而言，万科的精装修是多年多地的老标准，万科城的精装标准，洗脸池台的侧面竟然没有粘贴瓷砖，这能有几个钱？直到现在，万科城和万科大都会还使用塑钢窗，这在郑州市场已经是淘汰多年的产品。这些典型的刚需大盘已经涨价颇多，装修的少许升级又能几何？有心者不妨看下亚新成品房的交付标准，其装修的升级性和全面性，明显优于万科。

3、万科满格的定价策略。

价格可能是很多购房者首要关注的问题，万科楼盘相对于周边竞品有明显的溢价，这个溢价合理度应该是多少？客观而言，对于专业性强的投资高手，或许选择城区租售比高、配套资源丰富的次新楼盘，是更妥当的选择。

4、万科的传统特色。

业内人士都知道，万科是以做近郊刚需大盘起家，虽然历经多年发展，万科产品已经涵盖了刚需、刚改、改善、豪宅多个层次。但是理性而言，万科最擅长最有经验的还是刚需大盘。举例而言，虽然万科紫台的价格已经基本脱离了郑州刚需的水平，但是该项目的定位还是面向刚需刚改为主的。

一直以来，笔者都强调了万科的品牌效应、品质能力、后续服务、稳定性、服务性。但是为了避免某些人曲解，笔者还是想给大家呈现一个全面而准确的万科印象。

万科只是引线，作为郑州房市的标杆和先行者，本文的价值点主要在于以下，万科在五三调控期后，其全程所作所为，对郑州房市当下及未来的核弹问题有何启示？

03

残酷后的真相——冷血分析

1、区域

作为进退有度的老炮，万科的布局看似胆大，其实有其详细严格的底线。迄今为止，万科在绿博有兰乔圣菲项目，雁鸣湖项目在确定中。

除此之外，万科的楼盘全都集中在城区内，虽然远达四环开外，但是他就是不越界。江湖传言，万科在南龙湖的项目已经搁浅，有心者不妨观察和求证。

借鉴万科的思路，郑州城区内的楼盘在政策周期内是进退有度的，其安全垫的厚度足够。相应于此，南龙湖、荥阳东的项目虽然热卖而人气高涨，理性购房者可以多一份思考。

此外，万科好久没有在郑州市场拿地了，最新的动作也只是和民安等本土房企合作开发。各路房企热捧的经开区净地，万科并没有尽全力去抢，可能说明万科对目前价位的经开区有一定的保留态度。这一系列动作说明了万科还是非常谨慎的放弃。一句话，万科落子的区域值得借鉴。

2、价格

请注意这个最揪心的问题。

万科紫台相对于上次开盘，其价格是抬升的，万科大都会更明显。笔者多次强调，郑州市场房价基调维稳为主，城区某些品牌品质楼盘将稳中有升。无论你如何质疑和不满，紫台和大都会非但涨价，而且其去化率漂亮。

紫台和大都会后续还有不少楼盘存量，不难看出，万科认为城区的品牌品质楼盘依然会稳步抬升，所以他就按照这个规律制定价格。你怎么想呢？

3、区域价值对比

笔者多次撰文指出，东区和北区价值相对南区和西区已经充分挖掘。按照郑州传统观念，南区西区档次太低。请诸位分析以下的测算步骤：

万科紫台，其周边有三所贵地，且紧邻规划的地铁站，今天开盘的单价是将近16000。即使是临着天河路的两梯六户的楼栋，其很多楼层单价也将近16000。

万科大都会，其周边荒芜，且地铁线路的配套站点尚无明确，很大可能没有紫台那么充分的地铁红利（距离站台可能更远），昨天开盘的单价是13500左右。大都会开盘楼栋都是两梯四户的设置。

扣除掉万科紫台的加分项目，简单同类比较，万科北四环相对南四环的定价倍数是1.1到1.15倍。

借鉴万科的定价机制，南区没有那么low，北边的溢价只是比南边的同级竞品贵百分之十左多点。

有人惊奇地发现，南三环地铁站附近品牌楼盘价格还不那么吓人，道理很简单，如果同样区域，由万科操盘，你将看不到现在的价格。

笔者从来都没有怀疑过东区和北区的中长期投资价值，但是今天要说一句话，以免粉丝误解。如果单纯从投资方面考虑，南区和西区动用的资金少，且其单价相对低，假以时日，其未来的增值率很大可能会超过东区和北区。

4、品牌比价

万科的定价一直充分享受其品牌的溢价。溢价多少才合理，我说了不算，只能交给市场。

房产投资和价值评估从来不能掺入个人的好恶，因为这是个群体作用力下的市场。

好在市场会在近期揭出初步的谜底。

正商家和家即将入市，从释放消息来看，其装修标准将高于紫台，作为河南房企的一哥，其开盘单价将是多少？其去化率将是多少？

和昌林与城也将毛坯入市，同样关注其单价和去化率。

有心者请将这些数据对比，虽然不是完全的竞品，但是你也可以近似地发现万科的溢价空间。

5、精装修溢价的合理度

这是个很矛盾复杂的问题。

成品房交付成为未来的必然趋势，这个周期会很快到来。开发商报价的成本基本都有水分，其事实的成本，熟悉者自然心里有数。

如果单纯从刚需投资角度出发，装修成本低的房源负担更小、水分更小。万科城、大都会、紫台都是万科系列多年不变的简装配置，真心希望他们在成熟可靠的基础上有所完善。

6、苦逼购房者的无奈选择

放眼郑州房产发展史，就是一场购房者斗智斗勇、冒着枪林弹雨前进的战斗史。

许多人选择万科楼盘，无外乎以下逻辑：

A、郑州过去有太多假冒伪劣、坑蒙拐骗的楼盘。虽然万科有溢价，但是整体而言，它的楼盘让人放心。

B、万科不少楼盘的题量大，也具有独立的造城能力和配套能力。即使暂时偏远，基本生活和商业配套也能满足生活需求。

虽然如此，笔者以为，万科有其客观优势，也有其客观短板，不必要以神话对待，也不必要以妖魔对之。

7、市场购买力的强悍

你臆想的可能不是事实，你看到的也可能不是事实，你打脸感觉到肉疼可能才让你感觉到事实的坚硬。郑州入城的户口越来越多，郑州满足社保和个税的人越来越多，我不想解释也不必解释。事实就是这样，总是超出你的想象，单价超出，竞争者人数超出。其实获取事实很简单，你可以在双休日真正实地到售楼处采风，也可以深入开盘日的现场，这样或许你会接近事情的真相。

结  语

这座城，这些人，以后会如何？

1、城

郑州在国家级中心城市、自贸区、新一线之后，不断将利好落地。你可以质疑这些称谓的含金量，你可以继续观察它的发展动能。但是最新的规划明确无误，五年后，十年后，郑州将有多少人口？自己百度去吧。

2、人

你或许会失落，因为你总是在不安滑落的边缘；你或许会忧郁，因为你总是在自己的圈子里作茧自缚；你或许会愤青，因为你总是在无聊中意淫自己的怀才不遇。

当你睁大双眼，你的周围会有新面孔、新精神、新思维在涌动。他们或许外表低调平淡，但是他们在踏踏实实、乐观自信，一步步追求自己的梦想。

或许，他们在慢慢地淘汰你，把你挤压到一个边缘地段，让你无立锥之地。

万科给了我们什么启示？

一，你可以考虑买万科的房子，但是它有利有弊，定夺与否取决于自己的定位和着重点。

二、更有价值的是，如果你不买万科的房子，你可以将万科的楼盘作为标尺，选择比他好的区域，选择比他低的价格，选择比他名气小的开发商，在万科开售的时机，按照万科标准测算的合理单价，你不妨也可以考虑入手。

万科，谢谢你给我们的角度、线索和测试。因为你或许是棋局的核心和执子者。