房产价值估算公式
房产价值估算公式
来源： 孙俊鹏的日志
要考察一处房产是否值得投资，关键在于评估房产的投资价值与期望的收入关系是否合理。
以下有三个简单的方法，可以帮助投资者估算房产价值，不妨参考一试。
租金乘数小于12
所谓租金乘数，是比较全部售价与每年总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额÷每年潜在租金收入）。
如某套房，2001年售价22万元，月租金1500元，则其当时的租金乘数是12倍。一般说，此数字被看成大多数租赁房产的分界线。
若一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。该房现在的售价已涨至60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已大大超过了合理范畴。
投资者可将目标物业的总租金乘数，与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。 不过，此方法未考虑房屋空置与欠租损失，及营业费用、融资和税收的影响。
8-10年收回投资
这个投资回收期法，考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可估算资金回收期的长短。
具体公式为：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）÷【（月租金－按揭月供款）×12】一般说，回收年数越短越好，合理的年数在8-10年左右。
仍以上述房产为例，假设2001年首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时其投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，租金却未同步增长，现在购买该房产，每月的租金收入无法弥补月供款，实际面临投资无法回收的境地。
15年收益评估法
这是国际专业理财公司用以评估物业价值的一个公式。
若某物业的年收益×15年＝房产购买价，则其物有所值。若年收益×15年＞房产购买价，其尚具升值空间。若年收益×15年＜房产购买价，则物业价值已被高估。
再以上述房产为例，2001年时，年租金收益为1.8万元，乘以15等于27万元，大于当时售价22万元，因此值得投资。但现在，以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远小于当前60万元的售价，价值已被过度透支了。
以上三种常用的方法，有的只需进行简单的预测和分析，即可帮助投资者快速作出判断，有的则需要进行专业性的投资分析，并计算另外一些指标来增加可靠性。
比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上便可弥补过高的租金乘数。