北京市直管公房租赁中原承租人死亡

北京市直管公房租赁中原承租人死亡、新的承租人尚未确定时，共同居

住人的公房居住权益保障问题研究

关智慧

前言：本文的论述接着拙文《北京市直管公房租赁中承租人变更、拆迁补偿与继承法律问题研究》2008年5月26日修改版（以下简称“修改版”）第三部分展开。修改版第三部分区分四种不同的情况，分别讨论了北京市直管公房租赁中拆迁补偿款的归属与分配问题。其中第四种情况，就是在原公房承租人死亡，尚未确定新的承租人之际发生拆迁，拆迁补偿款如何分配的情形。笔者在修改版中已经指出，这种情形下的拆迁补偿款分配问题最为棘手，但是很不幸，它偏偏又是现实生活中存在最为普遍的情况。

笔者在修改版中已经提出在原承租人死亡后，新承租人尚未确定之际，与原承租人共同居住的家庭成员（假设为两人以上）有自己独立的居住利益，对拆迁补偿款构成共有关系的主张，但是并没有做进一步详细的论证。现在，笔者结合新的资料，把自己关于这个问题的最新的思考和疑问向大家报告一下。

一、共同居住人的公房居住权益存在吗？

首先，人民群众的居住利益应当得到尊重，这是一个根本前提，脱离了这个前提，任何细节和技术上的讨论都将迷失方向。在公房拆迁中，承租人或者共同居住人得到的补偿其实是对其居住利益的补偿，因为他

们并不是所有权人。因此，对公房享有合法或正当的居住利益，是获得公房拆迁补偿款的前提。

那么如何判断一个人是否取对公房的居住权益呢？要回答这个问题，首先要考察一下“居住权益”这种表述能否站得住脚。笔者在修改版中已经指出，我国《物权法》并没有规定居住权，所以根据物权法定原则，当事人请求法院确认其对某处公房享有居住权（物权）是很难得到法官支持的（特殊情况是在离婚诉讼中，没有住房一方请求法院判定其对另一方的住房享有居住权是可以得到支持的）。但是，“居住权益”这个概念，无论是在事实上，还是在法律上都是可以站得住脚的。 我们知道，现实生活中，在原承租人死亡，新的承租人尚未确定的情况下，数人共同居住公房的事实是大量存在的。没有人说他们是非法居住，也没有人将他们从居住的公房中驱赶出来，可见，他们的居住权益是客观存在，并且是得到国家和社会尊重的。

在法律上，虽然我国《物权法》没有规定居住权，但这并不代表我国的法律否认人民群众的居住权益。事实上，确保人民群众有房子住，这是我们国家一贯追求的目标，也是社会主义制度内在的要求。只是由于法律本身的局限性，它只能将一部分比较成熟、定型的民事权益写进法律，成为民事权利。而在这些民事权利之外，同时并存的还有大量的、没有办法详尽写入法律的民事权益。而且，人民群众的民事权益是随着社会的不断发展而日益增长和丰富的，今天的民事权益很可能就是明天的民事权利，所以承认在民事权利之外尚有大量正当的民事权益，是实事求是的表现。

在法律上，“民事权益”这个概念也已经有了明确的依据。2009年12月26日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《侵权责任法》第二条就对“民事权益”这个概念进行了精辟的界定。该条第二款规定：“本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”本条规定比较完整地涵盖了民事权利和其他正当民事利益，标志着我国法律对人民群众“民事权益”的尊重，具有十分重要的进步意义，它同时也标志着“民事权益”成为一个真正的法律概念。

既然存在共同居住人在原承租人死亡后，长期居住使用公房的事实，并且得到国家和社会的尊重，那么我们就可以确定地讲，他们对于公房享有居住权益。这既是一个事实判断，同时也是一个法律判断。

二、共同居住人的公房居住权益的法律性质分析

那么，这种对公房的居住权益到底一种什么性质的民事权益呢？或者说，我们应当把它置于民事权益（利）体系中的哪个位置呢？

从宏观方面讲，民事权利大致可以分为人格权、亲属权、财产权、知识产权和社员权（谢怀栻：《论民事权利体系》）。从这个层面上讲，笔者认为，应当将公房居住权益划入财产权范畴。

而财产权又可以进一步细分为物权和债权。那么，公房居住权益到底属于物权呢还是债权？这个问题，笔者在修改版中已经做过比较细致

的分析，结论是公房居住权益不可能是债权，只能是物权或者接近物权的一种权益。

为了表明自己的观点，笔者在修改版中还特别使用了“公房使用权”这样一个物权化的提法。这个提法也不是笔者随意杜撰，而是出于最高人民法院法学研究所编《人民法院案例选》2003年第3辑总第45辑“陈光林因子女长大无房居住诉秦明亮交回其让与居住的承租公房案”。

但是，根据物权法定的原理，既然法律上没有将“公房使用权”规定为物权，我们也不好使用这样的概念，否认容易引起误会，所以在本文中，笔者使用了“对公房的居住权益”这样一个比较接近客观描述的提法。

根据大陆法系的知识谱系，物权分为所有权和定限物权，定限物权进一步分为用益物权和担保物权。对公房的居住权益是公民在居住使用国家所有房屋过程中形成的一项民事权益，将其归入用益物权范畴，没有太大的问题。又因为这种居住权益并没有得到法律的确认，所以只能说是一种事实上的用益物权（区别于法律上明确规定的用益物权，如国有土地使用权、土地承包经营权等）。

三、共同居住人的公房居住权益是如何产生的？

要弄清楚这个问题，必须回到物权取得的理论层面进行比较系统的梳理。物权取得方式从最宏观的层面可以分为依法律行为（如买卖、赠与等取决于当事人意思表示的合同行为）取得和非依法律行为取得。

现实生活中，原承租人死亡后，公房产权人或管理人（房管所）对于变更承租人的申请常常是推诿塞责、含含糊糊，不可能明确承诺某某人对某公房享有居住权。所以，共同居住人对公房的居住权益并非基于公房产权人或管理人（房管所）允诺的意思表示而取得，只能说非依法律行为取得。

传统上，非依法律行为取得物权（以所有权为典型）的具体类型包括：

1、“公共权力”导致物权变动，如国家的征收征用、法院判决变动物权归属；

2、继承；

3、自然事件，如洪水泛滥形成新的耕地；

4、因事实行为如自我劳动、先占、添附取得；

5、时效取得，指以取得所有权的意思，公开、和平、持续地占有他人之物达到法定期间，从而取得物权。（参见孙宪忠编著《物权法》，社会科学文献出版社2005年5月出版。）

那么，共同居住人对公房居住权益的取得方式到底属于哪一种取得方式呢？要回答这个问题，我们必须深入到共同居住人对公房居住权益的形成过程，从中寻找其特征。

笔者认为共同居住人对公房居住权益的形成（事实）具有以下三个基本特征：

1、与原承租人具有一定的身份关系。

2、与原承租人存在长期共同居住的历史事实。

（1）与原承租人的共同居住是自然形成（主要是基于一定的身份关系）的，不存在非法强行入住之类的情况。

（2）与原承租人的共同居住应当是公开、和平和持续的。

（3）参照北京市关于公房承租人变更条件的规定，这里所谓的长期应当在一年以上。

3、与原承租人同一户籍或者户籍同属北

京。

现在，我们可以尝试根据上述特征，从物权取得方式的理论层面对其进行概括。很显然，共同居住人并非依据国家公共权力行为、自然事件和事实行为取得公房居住权益，这三种物权取得方式可以排除。剩下的就是继承取得和时效取得了。

关于继承取得，笔者在修改版中已经做过比较详细的论述，总的意思是，公房属于国家所有，承租人仅有使用权，没有所有权。在承租人已经死亡的情况下，其使用权消灭，所以，不可能发生其他家庭成员从原承租人那里继承公房使用权的事情。所以，共同居住人对公房的居住权益不是从原承租人那里继承来的，而是基于其他的原因独立发生的，属于物权的原始取得。

最后剩下的就是时效取得了。那么，共同居住人对公房居住权益的取得属于时效取得吗？笔者的回答是：在所有的物权取得方式中，时效取得在这里是最有解释力的，所以笔者断言，共同居住人公房居住权益的取得，最接近时效取得。

这个论断应当这样来理解：首先，共同居住人对公房的居住权益本身并不是一种法律明确规定的典型物权，而是一种事实上的非典型物权，具有个案性、独特性。所以，在法律上，不存在与之完全对应的规范；在理论上，也不存在与之完全对应的理论。在这种情况下，我们只能退而求其次，寻找最接近、最有解释力、最有参照意义的规范、理论进行解释。所以笔者说，共同居住人对公房居住权益的取得，最接近时效取得，而不是简单地说，就是时效取得。其次，之所以说它接近时效取得，是因为与原承租人公开、和平、持续共同居住的状态达到一定期间是共同居住人取得公房的居住权益的前提条件。而这个前提条件完全符合时效取得的特征。最后，共同居住人对公房居住权益的取得又是一种很特殊的时效取得。其特殊性主要表现为对共同居住人身份资格的严格限定上，即共同居住人必须是北京户籍，且与原承租人具有一定的身份关系。

所以，笔者认为共同居住人对公房居住权益的取得属于一种附特殊条件的时效取得。但是，也可能存在例外情况。例如，在出生、结婚等特殊情形中，相关当事人可能在不完全具备时效制度所要求的期限条件（例如1年）的情况下，取得公房居住权益。例如，公房承租人胡一刀（男、80岁）与同为北京户口的梅超风（女、78岁）结婚，以胡一刀承租的公房作为夫妻共同生活的居所。婚后不到一年的时间，胡一刀去世。在这种情况下，房管所能否以梅超风与胡一刀共同居住的时间不满一年为由，否认其对公房享有居住权益？笔者认为，无论从民众感情还是从国家法律，显然都不应当轻易否认梅超风的公房居住权益。那么，在这种情况下，梅超风对公房居住权益的取得就不能严格按照时效取得

理论来解释。但可以说是时效取得制度的一种变通适用，即在特殊情况下，时效取得所要求的期间变短了。

所以，笔者认为，用时效取得理论来解释北京市直管公房租赁中原承租人死亡，新承租人尚未确定之际，共同居住人对公房居住权益的取得还是比较有说服力的。

行文至此，我们可以做一个简单的总结：

共同居住人对公房的居住权益不是来自于法律的规定，也不是来自于某些人的意志，而是来自于“特定生活状态的持续”，类似于祖祖辈辈依靠捕鱼过活的渔民对其赖以生存的特定水域天然享有捕鱼的权利一样。笔者自己很坦然的承认，这个结论，与其说来自于逻辑推理，不如说是来自于保障人权的人文价值关怀。

四、共同居住人的公房居住权益诉讼实务问题

以上从理论层面对北京市直管公房租赁中原承租人死亡，新承租人尚未确定之际，共同居住人对公房是否享有居住权益、该权益的法律性质、产生的基础进行了检讨。问题是共同居住人对公房的居住权益怎样从理论变为现实呢？诉讼的话，是行政诉讼还是民事诉讼？如果是民事诉讼，案由是什么，诉讼请求怎么写？诉讼时效问题如何处理？以谁为被告？共同居住人、户口在公房中的其他家庭成员或者原承租人的其他继承人、房管所、拆迁单位等相关主体在诉讼中的地位如何布置？诉讼请求如何随着拆迁实施的不同阶段（拆迁之前、正在拆迁、拆迁完毕）进行调整？如何区分共同居住人之间的内部法律关系和共同居住人与拆迁人、房管所之间的外部法律关系？

这些操作层面的法律问题，几乎是每一个公房租赁案件都会遇到的。但是，如同世界上不存在两片完全相同的树叶，每一个案件都有其特殊的地方，必须具体问题具体分析，不能一概而论。

下面结合一个案例，简单探讨一下诉讼实务操作的相关问题。 案例：公房承租人欧阳锋于1999年去世，共同居住人为大儿子欧阳克、小儿子欧阳太。兄弟两人一向和睦相处，直到2006年。由于一处奥运场馆的建设，两人居住的公房面临拆迁。兄弟两人都想独吞将来的拆迁补偿款，于是发生矛盾，勾心斗角以致彼此不能相容。

欧阳克首先发飙，以某区政府为被告提起了行政诉讼，请求变更自己为公房承租人，理由是欧阳太的老婆她们单位分了一套房，欧阳太可以自己解决住房问题，不再符合公房承租人的条件，只有自己符合变更公房承租人的条件。欧阳太则辩解，那个“老婆”早就和他离婚了，他现在充其量只是一个老剩男。代表区政府出庭的某房管所答辩认为，因为欧阳克、欧阳太兄弟两人不能就变更承租人事宜达成一致意见，所以房管所没有办法为欧阳克办理变更承租人手续。法院最后驳回了欧阳克的诉讼请求，具体理由不详。欧阳克一气之下，嘴巴一咧，从此养成了不由自主咧嘴的毛病，就像最近热播的《乡村爱情故事》上那个老是咧嘴的角色一样。

欧阳太也不含糊，马上提出了请求确认其对诉争公房享有排他性居住权的民事诉讼。这个案子拖了很久也没下判决，欧阳太坐不住了，通过关系私下了解了一下，原来承办此案的法官把案件汇报给上级法院，又听说好多类似的案件都压在上级法院那里。欧阳太不放心，到处咨询律师。有一位律师就提醒他，这样的诉讼请求，得到法官支持的难度比

较大，而且案件一旦败诉，情况就会更糟糕，还不如维持现状呢。欧阳太也害怕了，干脆自己提出撤诉申请，把案子撤回来了。

这样一来一往，暂时消停下来，处于僵持状态。

那么，象这种情况，在共同居住人之间完全不存在对话可能的前提下，欧阳克或者欧阳太应当如何主张自己的权益呢？

也许，可以尝试这样一种诉讼策略：

欧阳克起诉欧阳太（反过来也一样），房管所作为被告或者第三人。诉讼请求是确认诉争公房的居住使用权益归欧阳克和欧阳太共有。这里的共有是一种准共有。所谓准共有，是指对所有权之外的财产权如用益物权、债权等的共有。笔者倾向于认为这种共有属于按份共有，而非共同共有（可以参考海淀区法官方岩发表在《法律适用》2005年第5期上的文章《新拆迁原则在民事审判中的应用—原房屋共居人利益的保护》）。至于确定“份”额的依据，笔者以为以人头数为标准似乎更加公平一些。但有类似判例是按照居住面积为标准确定共有份额的（参见张君良发表在2001年3月3日《检察日报》上的文章《公房拆迁引发祖孙纠纷—这笔拆迁款究竟该怎样分割》）。

当然，这个诉讼策略到底能否行得通，仍有待于实务的检验。

买下公房产权，未出资人也享有永久居住权

1986年，冯女士和唐先生结婚后，和唐先生父母住在的一处私房里。这处私房是唐先生父母下放回南京后自己建的小平房，有产权证的面积很很小，只有30平米。1987年两人的儿子出生了，一家三口和唐先生父母的户口都在这个小房子里。

1988年，唐先生父亲因病去世。1990年，因城市建设，该房屋拆迁，建设方补偿唐先生母亲和唐先生一家三口一套三居室房屋，建筑面积76平米，但该房屋是使用权房屋，由房产经营公司享有产权，由唐先生一家居住，每月需交少量房租。补偿协议明确：安置人口为四人，唐先生母亲及唐先生一家三口。

2002年，唐先生根据房改政策，以唐先生名义购买了该房的产权，提取了夫妻二人的公积金，不足的款项由唐先生及冯女士补齐。

2009年，唐先生以感情不合为由向白下区人民法院起诉离婚。那么，上述这套房屋该如何处置？它的权属情况如何判定？

根据1999年南京中院关于涉及房屋诉讼问题的会议纪要精神，法院的意见归纳如下：

1、首先可以明确，上述房屋，唐母、唐先生、冯女士、儿子唐云都享有使用权。

因为拆迁安置协议明确是安置该四人的。当时的拆迁政策并非货币补偿或产权置换，一般是根据房屋内常住人口住房情况进行安置。

虽然唐先生及冯女士出资购买了房屋产权，但并不影响唐母及唐云的永久使用权。诉讼时，唐母年事已高住进了养老院，但她的房屋使用权仍然保留，直至其去世为止！

2、房屋产权归唐先生、冯女士。

纪要的精神是，房产经营公司管理的公房，由出资购买人享有产权。上述房屋由唐先生及冯女士出资购买，产权应当归二人共同享有。

3、唐、冯二人离婚时房屋无法实际分割。

虽然房屋产权归唐、冯二人享有，但同一房屋上还有唐母及唐云的永久使用权，所以，没有唐母及唐云的弃权，唐、冯二人无法实际分割、处分该房屋。而作为离婚案件，唐母及唐云并非当事人，法院也无法征求二人意见，再说，唐母也不可能放弃使用权，否则将无立足之地！

4、在唐先生第一次起诉离婚情况下，如果冯女士坚持不同意离婚，法院将驳回唐先生的离婚诉讼请求。在唐先生第二次向法院起诉离婚，或者在第一次离婚诉讼中，冯女士同意离婚的，对房屋的处理：维持原状，判决唐先生、冯女士享有房屋产权，但不能按《婚姻法》要求进行归并、变卖、分割。

本案中，房屋的处分成为一大难题。唐母及唐云的使用权成为无法逾越的一道坎！