2015年注税考试[税法二]知识点:扣除项目及其金额

2015年注税考试《税法二》知识点：扣除项目及其金额

知识点、扣除项目及其金额（要两看：看主体看标的，扣除项目有差异）

（一）新建房地产的扣除项目的确定：

1. 取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：

（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：

出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；

以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；

以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税。

2. 开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）

是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：

①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

3. 开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。 开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

①利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；

公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

注意：①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。

②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

③全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

④房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述

1.2项所述两种办法。

⑤土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

4. 与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护维护建设税、印花税、教育费附加。

注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：

①房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（二税一费）

②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。（三税一费）

5. 财政部规定的其它扣除项目。

此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

注意：1. 对取得土地使用权后, 未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。

2. 纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（2）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定：

（1）房屋及建筑物的评估价格:评估价格＝重置成本价×成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧） 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（2）取得土地使用权所支付的地价款（未支付或无凭据不扣）和国家统一规定交纳的有关费用（评估费可以扣除，但隐瞒、虚报情形下的评估费不得扣）。

（3）转让环节的税金:营业税、城建税、教育费附加、印花税

对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。