2017武汉最新买房成本出炉 买房费用详解

五一期间气温持续升高，各地楼市房贷调控也同步升温。继京沪之后，上海、广州、深圳近日也收紧房贷政策，首套房贷利率全面提升至基准利率，二套房贷利率最少也是基准上浮10%。

而近日网传的武汉首套房利率调至基准，二套房利率上浮10%的消息在5月15日已经坐实。

亿房网笔者走访了多家银行，来自包括中国银行、汉口银行、工商银行、建设银行、交通银行、招商银行、浦发银行等7家银行的信息反馈：

最新购房首付及利率情况

来自银行的最新消息反馈：目前浦发银行已经全面停止新房以及二手房贷款业务；其次，交通银行已经停止首套房的贷款业务，目前只接受二套房贷款，并且贷款利率上浮20%。除此之外，多家银行在审批的时候，认房又认贷。

以上笔者走访的7家银行是武汉市场投放量比较大的银行，此动作是市场资金成本的调整，也是监管调控之授意。

多家地产中介人士表示，中介门店接受到的执行通知中，涉及的银行范围更广泛。多位地产和银行人士称：后期将会有更多银行跟进上调。

算账：房贷利率上调后，购房成本增加多少钱？

上半年房贷利率层层加码，下半年买房将更贵，史上最严调控下的生存法则也是挑战重重。那么，“首套房利率调至基准”“二套房贷利率上浮10%”成了准购房族关注的焦点。

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案例一：

之前贷款买了一套小户型在手上的年轻夫妻王某，现在想要以小换大，因为有过贷款记录，所以再买房也要首付5成，利率为基准利率的1.1倍。不仅首付门槛提高，让许多人无法承受，而且高额的1.1倍利率更让很多人知难而退，毕竟此前买首套房是8.5折利率，再换房的成本可就高多了。

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尽管各银行规定不一样，但基本上首付5成、利率上浮10%到15%是很正常的，比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：

1． 如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；

2． 如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。

从以上公式来看，从最低的基准利率到利率上浮20%，其中的月还款差距在1653元，总还款金额差距达39.7万元，购房成本大大增加。

案例二：

2016年10月份，胡女士的朋友刚在看新房时，武汉市部分银行首套房利率执行了85折的政策；而到了她准备买的时候，已经是今年3月份了，首套房优惠折扣已经变成9折。就在4月底，准备办理网签时，房贷利率优惠政策已经取消。

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笔者再算一笔账，按贷款金额100万计算：

如果执行85折的话，10年利息约为22.46万元，每月还款10205元，20年利息约为47.59万元，每月还款6149元；

如果执行9折的话，10年利息约为23.84万元，每月还款10320元，20年利息约为50.67万元，每月还款6278元；

如果执行基准利率的话，10年利息约为26.69万元，每月还款10557元，20年利息约为57.06万元，每月还款6544元。

房贷利率提高，影响的主要是购房人每月的月供成本。房贷利率提高之后，不同档次利率的购房者，其利息支出差距巨大。从上面计算可以看出，从最低和最高的月供差距有352元，总还款差距10万元。

案例三：

置业顾问陈先生上个月接好一名做生意的金先生来该楼盘买房，260平方米的大户型，所有的折扣用完单价差不多在23500元/平方米，总价611万元。由于该楼盘品质，以及投资价格比较大，他一下买了两套，总价接近1200万。

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但是就在申请贷款时，问题来了。置业顾问告诉金先生目前申请的交通银行二套房利率在基础利率上，上浮20%，当时金先生就不满意了，他要求退房，觉得不划算。

金先生算了一笔账，基准利率4.94%上浮20%，就是5.88%，相当于加息0.94个百分点。他表示贷款210万、20年，月供14900元，比基准利率下的月供13743元，增加8.4%。月供和利息都大幅增加，他估算一下，觉得不划算，于是不买了，准备把这一千多万投资到其他更有利可图的项目上去。

武汉房贷放款速度放缓 部分银行停止放贷

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据笔者了解，目前武汉市多家银行贷款都是银行接了客户的贷款合同走正常审批流程，审批时间一般为三至七个工作日，但是放款需要排队。银行现在每月是按计划进行投放，超出计划金额，只能等下个月放款，下个月依然没有，就依次只能往下延。因此目前不管是新房贷款和二手房贷款，银行放款周期都是比较长的。

笔者咨询了银行的工作人员，据他透露，央行对于银行房地产贷款以及房贷增速有要求，本月的贷款规模不能比上个月多。而前期房贷规模比较大的银行，目前房贷规模都在逐步的萎缩，给开发商的贷款也越来越少。而如小规模的银行，已经开始停止发放贷款，他表示：不是银行不愿意做房贷，而是额度真的不够。

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武汉商办、公寓项目贷款暂无影响

笔者通过咨询碧桂园泰富城、福星惠誉红桥城、摩根空间、恒大悦湖公馆、庭瑞优米、武汉客厅、古田之星嬉空间等商办公寓及商铺项目，得知其首付均是5成、利率上浮10%，贷款期限10年。从反馈的情况下，武汉房贷收紧暂未波及公寓等商业产品。

业内人士分析：从未来趋势来讲，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必行，短期内不涉及这些经济手段和措施并不是政策与市场的趋势。在未来，武汉房贷政策调整等经济手段调控房地产的措施都会“阶段性”稳步推进，最终通过以经济手段、市场手段为主的方式调控房地产市场。