上海房地产动拆迁新政带来的启示

财政金

融

卜． 房海 地产动 拆迁 新 政带 来 启的 示

上 财海 经大 学公 共 经 济 与 管

理院学 投 系资 张

● ◆

烁

1．

一

、

城市 房地 产动拆 迁 工作 背的和现景

状

难家庭

、

。人

口

户 分 居 住 问的 时题 会就 使拆动 迁工 作 陷入 尬尴 境地

，

。

城市 发展加 速 了旧 城的动 拆迁，

．

此

外 仍 个 有 别钉子 户 对 抗 上 访拒 不 搬迁 严 重 影 响 了发地 产开 “

” 、

、

，

随着 我 国 济 的 飞经速 发 城展 化 进 市程 断加 快 不城市 土地 源

资发度进

。

由 可此 见 动 拆迁 成本 升 导 上致的 房地 产 开 发 商成本 相对 提

，

稀

缺 问题将 表 现 越 的来 越 明 显 其尤 是 像 京 上 海北这 样 的 国际 化大

，、

高

已经 房产 使开发 商 的极积 性到打击受 地房产 业 的健 和康 持 续发展

2动 迁拆 监管度不 力够．

“

，

动

拆迁 难

”

影 和响 阻碍

了

都 市 旧需城要 不 断改 造以 适应 新 的 展 发要 求

。．

．

。

海 上即将 在 0 201

年 8 万1

．

。

举办世 博 会世 博会 园区 占地 2 5 平 方8公 里 涉及

多户居 ，民和

20

0

多

个企 业 的动 迁2

．

。

由

于 动 拆 迁的监 管 没 有具 体 法 可规循

。

，有 些房 产地 发公 司在开

“

拆动 工 作迁 创 造 大 了量 住 宅需 求 促 进 了 区 郊 房 产 发 地

展一

动迁 中 不 采是取公开 透 明

统

，一

事制度 而办 是与 居民

， ，

秘谈密判

”

，

以

上 海 为 上例海 市每 的 动 拆迁 户年 数

，

是般 7 8 每万年创都～

，

各

个 拆 迁 给户 的补予偿 标 有 差 异准 障保

。

使

动 迁 民 的居合法 权 得益 不到 ”

造 出 8

0 0 万方平米 右 左住的宅需求 着这 十几 随年的 发展 这 些小区

。

，

在个整基 地仅 存

“一

户 钉 子两 户时 往 往 放弃 原则 迁就事行

“，

，

大 多

展 成 发 熟 配设 施 套 齐全 郊 区房 地 产市 场 逐渐 开始 火热

，

，

0。 年9

以

至 成造动 居迁 民先 搬 先吃亏 。

”

的事 实

导 致了获 利 少 动 的 居迁民

，二

月

份 和 月三份

．

．

金

危融机 的上 中海房 地市产场逆势 呈 出现交量

，成 ．

的极

大 不 满 激化 动 迁 矛 了盾 监 管 不足 还 体 现 在 对 搬 迁 民居 的监 管

。上

涨 的势 其 中 趋 近郊相 对 价 较格低的 商品 成房为 投资 点 进热而

上

。

从 媒

体多 方 位 报 的 道 我中 们可 以 到 看钻法 规 空 子的 往 往 也

，有，

带 了 地 区 动地 房 产 经济 的发

展 各城3积极市探

．。

搬 迁 居的民

工

。

同样

在缺 乏 监 督 的情况

下 拆迁 置安 过程 中 有 些 拆迁

，

，

索

改进 拆迁

作动效 率 海 上lB区 改 造实 施 新 ．

民为 居 多得 到

”了，

一

些 拆 迁

补 不偿 惜上演 离 婚结婚 再离 婚 与

“

前，

、

、

、

政 复 妻 婚的闹 剧 不 仅对 社 会风 气 造 成 了 不 影良 响而 严 重且 损害了 ，

个各城 都在市积 极探索 样改进 怎拆 迁动 工作 率 效决 拆动迁 中 的 最 棘 的 手 益利分 配问 题 台了 于 《 进关“

一

，试 图 合 理解

开发 商 的 益利

．

。

。

20

9

年0 2月上 海市政府

出 ，，

3 动 迁 置安 房 源 缺 紧和 滞 后 导 致搬迁 居 民的不

满

推 步进本 市 旧 区改 工 作造的若 意 干见》 旧 区地 块 改

“” “

”

、开 发

商 在行进拆迁 时动 往 想往 到 的是总给 民 的居迁动补 费偿

造 前 实用施 轮两 征 询补 偿 办 法 以 前 的 数从砖 头 顾兼人 头 转 变为

多是少 而忽 略居了民 最 需 要 的 应 该是 开 发位 置合 适房 价 适 中 配．

、

、数砖 头 加 型 套 底

保，

”

、安置 方 式 中 逐步 加增就 近 安 数 量置 等内 4

．

容一

套 施 设 善 完的动 迁安 置 房安 置 房 的建设 速 度 滞 后于 拆 迁 进 度 而 且

。 ，

月

上海 杨将浦 区 河 路 问南块 基地 和浦 新 东区 塘

，

塘二 地 作块 为

探 、

．

置安房 量总 少 位 置偏 质 量差 不 能完 全 满 足 拆迁 安 置 的需求 在

、

、一

，

，

旧 区 改 造索 新 制 机 试 的 在 点动迁 过 程从 中每户 的面 积人

口

等

本基

定

程度 上 影响 拆迁了工 作的进推．

。

同 时

由于 违反 拆 过 迁 渡期 安 置

的

． 数据的 定认到最 后 的 每 签户署 的 安置 协 议乃 至 体具 安 的 置 屋 地

址房 小 等 大内 容全 部进 行公示 使 动 迁工作 实 现 信息透 明 化 、

，

，补

标 准并偿 高 有 不 些 迁 人拆 并不严 格 按照 法 定 限 期执行 安置造 成 ，

了 部。分 被拆 迁 户 拆的 迁安置 过 渡 期长居 住 态状 不容 乐观 造 了

成

一，

，

-

◆二

．

、

当前城

市地房 动拆产迁普遍存的在问题 。

定

动拆迁的 安不 定因素

4．

。

1

动拆迁 成 本 开高发 风 险

大动

拆 迁 居民 的居 住 观 老使 其不 念 搬 离 旧愿 住 宅

，

动 迁拆所 带来 的 不仅有 地征 费 用，

、

、

动

拆迁 补 费 偿 等 用 面 方成

的由于 已 经 习 惯 了 居的 住 生活 环境 打被

环破境社会关和 系 迁到市边 区

缘、，

一

有

居 的 对新民的 住 但 居由此也 带 来上 交

班一

本

迁 的拆 时 间成本 与 民 居的沟 成通 本 及 对以

于不 配 合的居 的 民 动员成本 也必须 虑 在考 内

，

。 不时 适能应

。 多 大 动 迁数 民居都 是 市 由中 心 区搬 ，

由 于 我国市 城大规 的模动拆迁是 从 九十

，年，

虽

然 居 住条件有 了 明显 改

善，

开 始 代的 展发 时 不 长间 以所 方各 面 法 制还都不 够 健 全法 律条款

不 够 细 补偿致难 以 准 化标， ，

通时 间增加 生活 购 物 不 孩 便子教 育就 医 不便 等 题问、

，

些

人 难免，

。

动 拆迁 过 中程虽 然 大 多 数 民居 能够理

。

产生 落失绪

情

。

因 居 住 条 此 改件善 的优点 被 这 些 问 所题抵 加 上消

， ，

配解 合但不 排 除 少有 数 无 取理 漫 天闹要 价 动 煽 闹事 拆的迁 户 阻

、

原 、 居 来住的 中心 地段 被用 作 商 用业途 利 润 被 开 商发 享 居 民 有在

心，

碍动 迁工 作 的进 行

，

开发

商

一

旦 无 法合 理 解 决 分部 迁 居搬民 生 活困

( 转 第

下37

页

)

Ⅱ

匠]

匝

财政

金

够部 分 员人 的 政策 解理水 平 业 务 能技 欠

．缺 、，

。

这

些直 影接响 到监督

。予

细以化 规 范 财 支政出 绩效 评价 工作

．。

评 的效价 果和 科 学性增 加 财 监政 风督险 影 响 绩 效 监督 质 量

，

3 强加

．

专

业人 员 培

，

训我

国财 政付支效评绩估 在存 的对策 通 过 分析 当前 开 展 财政 支付 绩效 评估 中 存 的 问在题 及 原 因

提’ 四◆ 、

上个世 纪 70年 代绩 效 评 ( 审计 )估 理 的 论 西 在方国 家 和 地 区 已

，

较 为普 遍 而 我 国绩 效 评 工估 起 步 较 晚作尤 其 从 财是政 评 估 的 角

度

．

，出如 下 有 针 对 性 的 善完思 路 和 议 建：1

．来

实 施 绩 效监 督 是近 几年 刚 刚 开展 的

，

一

项工

作

。

要 顺 实施 这利 项

一工

转

变 管理 理 念，

必作须加强对 检查 人 员 的培训 要主包 括 三方 个面．

：

绩效预算是

长期以方来

．

受计 划经 济体 制 影 响 的和 会社生 产 力发 展 水 平的制

，

的 面训培 绩效 预 算 绩 与 效 监督 密不 可分 绩 效 监 督 是 为预算 目 服标

，约

在 我 国 府政各 部门 管的 理 理 中念大 多 注 财 政重 收 改 革入重 视

，

务从 事绩 效 检 工 查 作人的员 必 须 认 到 这识。

一

实质

才 正能 确评价 和 ，

增

加收入 ；近 些 年 不 断加强 财政 支 出 管 理但 主要在 察 考 财 支政 出

，的

妥

善处理 实施 监督 过 程中 遇到 的 问题

．。

；

二

一

是对 实 绩 效 分 析施方 法的

安全性

和 合规 金性拨 付

率．

、

。

财

政监 督 部 门 对财政

资 金的 监 督 主要 停 留在对 资

、培 训

展开 绩 监效 的督方 法 多较 如成 本

．收法 最小益成法 历本史

、

、

资金到 位 率

资 金 是 否被挤 占挪 用截 留调 等 方 面剂的 检

。

比 较法等 施实人 员要 根据 监督 对象的 体具情 况 及其 所 具备 的 条 件

，，

查 很 少 深人 涉及 资 的 使 金用效 率 效和 果的 督监随 经 济着社 会 快 速

选 择适 宜的方法 完 成 绩 效 估 评工 作三 ；是 完对 成 效绩 评 估报 告 培的

训由 于 此 工项 作还 探在索 的 过 中程缺乏 统．

发 展 一 政财 规 模不 断 扩 大 财政支 出 效益 成为社 会 关 注 的 焦点．

，

。

党中

，规的 范 这要就 求

实

，央 从

十 四 以大 多 次来 强调 可 持 续 发 展 战略

，

要求从供给型 财政转 向 ， ，

施 人员 检查在 前通 过深 入细 致 研地

、究

、，、

、

， 确定绩 效 评估 报 告 包中 括的

效型益政财

。

财 政管 理 部门应 及 当 时转变 观念 转 移 工 作重 点 对

、将

容内 结 构式格 等力 求 完 客整 观公正 地反 映 被查单位 的 绩效

水 必 须 平努力 富 财 丰政监 督 伍 的队专 业 背 景建立 从 业 人 的可员 续

。持，

财

政 资 金 效益 的 监 作 督为 重 更要更 质 实 性的工作 内容 努力 实现

政。

府管 理 理 从 念投 导入 向型 向绩效 导 向 转 变型．

。

发展

规划 针对 性 地开 展专业 练

．训

。

2

建

．立

财 政支付 绩 评效价 法的 律 体系，

参

考文 献：一

政府 该应 极积 加 立快 进 程法

快尽台出

全部 国 性财政 支 的

一

出绩

效 评 估法 律 法 规

。

如

果出 台专 门 的法律 存在

，定困难 以可在 完 善

， ，。

王 【1】字 白馨 浩 云财政 支 出 效绩 理管 概 与 念涵 内浅谈 【新 西 J ]部 ( 下半 月 ) 20 80 0 8()

，

．，

， 和制 相定 关 财政 规 中 对 财法政 支 绩 效出评 估进 行 规范 另 还外 要制

地 方 性定财 政 支 绩效出评 估规 章 办 法 目前

虽 已然 经 制 定

了

一

。财

部政和

一

些 地 方财政 部门 ，

[2] 陈 公捷 部 门绩共效 管 理与财 支 政的效出 率【 南云 贸财 学J 】 学院(报社会 学版科 2) 0 03 (0 2 )

，

．

，，

些 政 支 财出绩 效 评 估 的具 体 法办，

但这些办

一 贾3蕊洁对财政支 出 绩 效 管 理 改 革的 思考 [ J J 经济 研 究刊导【 】

，．

，

法

要主是针对

一

些

具体支 出 领 和 域个某区 性 的域内 容不

，统

不具，，

02 0 8 ( 1 1)

，

有

广 泛适 用 性 因 此要 紧制 定 全 抓 国 的性财政 支

出 效绩评 估办 对法

绩 。效评 价的 范 操围 作 程 序 实 主 施体 指标 设置 价 结评 果应 等用做

、、

、

、

4 郭】J 【】 颂 现代 阳企 业 何 如实 现有 的绩效管效 理 【 经济 与会社发 展 2 005 0 (2 )

，．

，，

出具

体 的 制度性 规 定

，

并对

一

些具 体财 政支 出领 域的效 评 绩价办

( 法任 编责 ： 辑贾 黛

)(

上接 第3 5 页 ) 态

上难免出现 不平衡-◆

三

．。

间

”

一

。

方面 政 应府 做 好 居 的 思 民 想动员 工作 时同对 ，

一

一

利些润高的 开

、

解决

城市 动 迁拆难 问题 新政 的启示

．“

发商 提 出 要 适求 让当利 提供给 府政

，批

价 的廉配 套 设 施齐全 的

、小

．1

完 动善 拆迁的立 法依 法

障各 保 利 方益

，

，

型 房户屋 作 为 动迁 房 源 ；另

一

方

要面鼓 励 中 低价 位 商 品 住 宅 开发 ， 。

上

市海旧 城 改 造新 规中 规 定在 地 块 改造 前 政 府 相 关 部 将 展门

满

足 低 收 入动迁 民 居的需求

开

两 轮 征 充 询提 取 分 市 群 众民 造改意 见 改即不 改怎么 改 居 民“ ” ， ，

，

在

城 市 社 会经 济持续 展 发和 前进的 步 伐 中

．

．

其在尤现 阶段 扩

“

大说 了 算

有效 障保了 搬 居迁民 的 利

，

益

”

“。

此外 居 住 房屋 拆的 迁补 偿 安， ” “ ”

。

内 需 的 各

项房 地 产 建设 项 进 行目 段阶房 地 动产 拆 迁 作工任 重而

道远”

置

办法从 以的 数前转 兼头顾 人 转 变为头 数 转头加 型保套底“

，

。

着随人 们 思 觉想 意 识悟的 提 高动拆 工迁 作将 越 来越 走 向 法 制

， 被以 拆 除房 屋 场市评估 价 为基

础。

，

增

加一

价定格贴补和套型 面 积补

。

化

正 规化 ；动 拆 迁 透度明也 将越 来 大

、 越

，

。、

在此过 程中不 需仅 要

，

政

一 贴 他其城 的市 动拆 迁法 也 应 该对 各 项事 宜做 出更 为 详 细 的 定规只

让 分有 有配法 可 才 能减依少 拆 迁动 过程 的中 矛盾 纠 使纷拆迁 搬

， ，、

开府 发 商 以及 搬 迁 户 共的 努 同 力 需也要 全 民 与 参 营造，

有序

，种

、

互

谅 宽 容的 会社 氛 如 此围才 能 确 保 城 市 化 程进的进 、

一

，

，

步加

快促 、

迁

双 从 对 方 立走向合 使 作 会 整 体 效 社 大 到率 大最 化，

。

进

地房 业 产这

一

国

经 民 的济 支 柱 业 产健 的康 展发 证保 社 的会 安定

2， 完监 督善 制机 使 拆动 迁 作 透 明 工化．

．

谐和和 可 持续展发

。

。动

拆 迁的 监 督 作工 应政由府 搬 迁 民 居 和 社

会 舆 论 共同 完成 首 、

参考文献

：

l 尹 【】 世 昌 显 龙 《 北 京 苏运 奥对 话 上 海世博

” ”

，”

先

补 偿款条要 开公 化 同让，

，

一

地

的居 民 感 区受 到公 平的补 偿 则原、

，

”

。”

：

双

会 提升宜

”其

次 动 补偿进迁行公 示使开 促 发商动 拆 迁 公按司章 程办 事 将动

，，

居 品 》

，

2 人质 民 日《报 》0 0 7 年 02月

12，

第0

5版

迁

安 置 最 大款 度限用 保 障于居民 利

，

益

。前目 上 海 旧城 改 造 试点 地 区

．

杨 论 ) [2《】红 《 旭动拆 对房地迁产 的意义 业 》 上房地) 海 20 6 年 0 月

37 刘 上动拆 迁 遇 上尴尬 》《海 经 济 》 【 】 砚元 真《

，，

就 在 实 践 工 作

的 透明 化完全 开 公搬 迁 居 民的安 置 情 况和 补偿 金 额对 开

发商 和搬 迁居 民 两 方 面都起 监 督 作 用到

迁疑 的

虑

．．

除去

动 迁 居 果民断 动

[上4 顾J 建 发刘 福 长《 海 动 迁 问题拆研 究》 1 99 7 年第 三

期，，

。

5柴 拆 社 【】 会 《群 迁 斗智计 》 《 》2 0区0 8年2 月 (上)

，， ，

、

．“

”

3确 低保价 就 近的 安房建 置 设 使每搬个迁户 有房 可 居

南克 宇朱 孔 令 龙 《城京 市 更 中拆新 迁题问 的思 考 与 对 》策 6】[

，，

政 在 府 动拆 迁 决策之 就前 应先 想 方 设 筹法 措 动迁 房

，

源

．

特别是

泰州职 业技术 院 学报学

，

2

006

2年

(月 任 责 编 ：段辑玉

适

合 动迁 要 求户 小的 型 源房 建 设 贫 困让弱 势 群体有 更多 的选 择空

、

)

匝叵&]