物业管理对房地产发展的影响

物业管理对开发商的影响

物业管理是房地产综合开发的派生物。

作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善。上个世纪90年代，国家就颁布了物业管理法规，对房地产发展起到保障和提升作用。 物业管理到底对房地产起到多大的作用，我们从下面的例子中就可以明白几分。2006年，物业管理行业最为轰动的事件无疑是国内两大领导品牌物业管理公司——万科和中海纷纷回撤外接物业，专注于为本地产企业开发项目的物业服务。万科在2006年最后一天，正式撤离管理了10年的深圳桃源村，此前，它已经撤离同样为政府小区的鹿丹村，并且表示不会再接除公司外的物业管理项目，中海也撤离了深圳除中海地产之外的物业管理项目，中海地产甚至在资本市场上以1亿多元人民币，悉数“收编”了中海物业管理的股权。

从重视产品竞争，包括质量、位置、甚至价格的竞争逐渐转向以客户服务（物业管理为标志）为重心的竞争转移，体现了开发商已意识到物业管理作为房产开发的延续和售后服务的重要性。

由于产品品质同质化的现象严重，房地产企业在产品户型、品质等方面已经没有太多的竞争优势，在地理位置大致相同的情况下，房地产竞争最根本的恐怕就属物业管理的竞争了。其管理与服务质量的好坏，将直接影响到今后房屋的正常使用，这也是目前购房者的选房的一个主要理由。我个人认为物业管理对房地产经营的影响主要体现在以下方面：

现在不少精明的开发商已经从以前建好房子才联想到物业管理，进步到从规划设计阶段就提前让物业介入。这不仅是时间上的提前，更是观念上的进步，对房地产业的发展起到积极作用。

有经验的开发企业都十分清楚，物业管理企业在项目设计阶段的早期介入，更能完善房屋的功能，提升房屋的品味，提高房屋的使用价值

物业管理的前期介入工作一方面是从今后物业设施设备维护的角度，评价楼盘是否便于今后的物业管理，引导开发企业从楼盘的设计，配套设施，材料的选择等方面，采用新材料，新工艺等，提高房屋的建造质量；另一方面是从业主或使用人的角度，运用从业人员物业管理经验，发现规划设计上的种种问题和缺陷，对不适之处提出修改方案，避免一些在后期工作中难以解决的设计缺陷问题，保证今后房屋整体功能的正常发挥。

其一，有助于开发商的市场定位更准确。由于物业管理人员同消费者接触较为紧密，物业管理人员更能掌握消费者的现实需求，大到周边环境、配套设施是否完善，小到户型、

采光、插座，空调位的位置。通过对楼房硬件设施的评价，便于开发商修正产品设计中的缺陷，体现对消费者显性需求的充分了解，并挖掘了消费者的隐性需求，使开发商在做SWOT分析时，能更准确做好产品的市场定位，设计的产品满足消费者的需求，更能打动人心。

其二、有助于满足消费者生活方式的追求。随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅仅是遮风避雨的场所，而是一种生活环境和生活方式体现。购买者花钱买的不仅仅是房子，更重要的是管理和服务。良好的物业管理服务能给人们带来安全、清洁、舒适、方便的工作和生活环境，因此，在销售阶段向消费者展望今后的物业服务是销售的一个很大的卖点，事实上在物业管理比较差的楼盘，房屋销售一般不太乐观，而物业管理口碑好的楼盘则比较畅销。

在房地产发展比较早的深圳， 10多年前开发的房屋，物业管理好的目前仍然外观良好，设施设备使用正常。而物业管理差的除了外观比较破旧外，设施设备基本也处于“大病”状态，需要花很大费用进行“大手术”才能使用，这就体现出了物业管理的价值。因为好的物业管理能有效对设施设备进行维护、保养，降低设施设备的物理磨损和消耗，从而延长使用寿命。打个比方，物业的维护就像人要经常体检一样，及时检查，加强预防，一旦发现问题，就立刻治疗，才能保持健康。在徐州这方面做的比较好的项目也不少，例如财苑地产在徐州早期开发的锦锈园和锦锈嘉园，物业维护比较到位，所有的设施设备保养良好，能够正常运行。今年徐州市政府的民心工程——投入巨资在两年内改造100多个老小区，重新实施物业管理，这也体现出物业管理在房屋保值增值的重要性。

从本质上讲，房产开发本身也是一种服务，因为没有客户，开发商失去了生存的前提，同样，生产出的产品不能满足顾客需求，客户也不会选择。这说明通常情况下客户是一个非常不稳定的群体。怎样保持和培养客户，怎样留住和挖掘客户，如何建立一个良好的稳定的客户关系群体，这也是目前众多开发商在积极研讨的课题。但其中一个大家公认的有效措施，就是通过良好的物业服务可以增加业主的满意度，增强对开发商的信心和认同度，从而达到培养忠诚客户的目的。

物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能及时协调解决开发商的遗留问题，减少开发商与客户之间的矛盾；还能充分发挥物业的整体功能，改善人们的工作和生活环境，融洽社区的人际关系，促进物业的保值增值，从而赢得客户的良好口碑，帮助开发商建立良好的公众形象，提高了开发商的声誉，有助于开发商品牌的塑造。

房子三分建七分管，业主买房时注意力集中在户型，房价上。并没有考虑小区的物管，一旦物管出现问题，很容易情绪化，导致业主与物业关系僵化。

业主与物业属合同关系，业主交物管费，物业就应履行相应职责，保持小区环境整洁。物业发现小区乱贴乱画现象应及时制止并清除。