房地产企业增值税会计核算办法

房地产企业增值税会计核算办法（试行稿）

一、增值税相关会计科目设置及会计核算规定：

（一）增值税会计科目设置如下：

1、二级会计科目的设置：

在现有一级科目“应交税费”下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预缴增值税”、“待抵扣进项税额”、“增值税检查调整”等五个二级明细科目。辅助核算，“预缴增值税”，“应交增值税”见下述。

2、 三级会计科目的设置：

2.1在“应交税费－应交增值税”二级明细科目下，设置8个三级明细科目，分别为：

（1）“进项税额”；（2）“已交税金”；（3）减免税款；（4）“转出未交增值税”；（5）“销项税额”；（6）“预缴增值税抵减”；（7）“进项税额转出”；（8）“转出多交增值税”。

辅助核算，为方便统计项目各期预缴增值税款与销项税额的发生、抵减等情况，以上（5）、（6）明细科目需按现有【项目期数】进行辅助核算：

a、原作为一个项目分期进行开发成本核算的房地产项目，如既有采用简易计税方法征税，又有一般计税方法征税的，在确认【项目期数】时，需再次进行分期。计税方法不同，不得使用同一分期进行增值税业务的核算。

b、采用一般计税方法征税的项目，取得多本《建筑工程施工许可证》的，可不按《建筑工程施工许可证》进行分期，但须严格按照

交付时间设立单独的分期进行增值税业务的核算，交付时间不同的分期，不得合并核算。

“应交税费--应交增值税”三级明细科目

注：借方科目如存在贷方发生数，用负数记在借方。贷方科目也按同样原则处理。

2.1.1“进项税额”的账务处理

（1）采用一般计税方法征税的项目，在接受直接用于开发项目建设的建筑业及其他增值税应税劳务，购进设备、货物等时，按照所取得增值税专用发票上注明的增值税额确认进项税额，会计处理如下：

借：应交税费—应交增值税（进项税额） 17

开发成本 100

贷：应付账款、应付票据、银行存款等科目 117

（2）项目公司如为一般纳税人的，其购入的允许抵扣进项税额但非直接用于项目开发建设的货物、固定资产等，如办公用品、物业管理费、汽车、电脑等，会计分录如下：

借：应交税费—应交增值税（进项税额）17

开发间接费用、固定资产、管理费用、销售费用等科目100

贷：应付账款、应付票据、银行存款等科目 117

（3）不得抵扣的进项税额，直接计入所购入固定资产、货物、接受劳务、费用等的成本。增值税专用发票应按一般计税、简易计税对应的不同计税项目分别开具。

（4）“进项税额”在选择辅助核算“现金流量”时，应包含在所购买商品和劳务的总额中反映。

2.1.2“已交税金”的账务处理 预缴的增值税，不在该科目范畴内。房产公司基本不会用该科目。 适用于按天不按月申报纳税的企业，记录企业当月缴纳当月的增值税款，在实际缴纳增值税税款的当月，记入该科目。会计分录如下：

借：“应交税费──应交增值税（已交税金）50

贷：银行存款50

2.1.3“减免税款”的账务处理

用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额，包括允许在增值税应纳税额中全额抵减的初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费。

例1：项目公司购入增值税税控系统专用设备820元。

借：管理费用 820

贷：银行存款 820

按规定抵减的增值税应纳税额

借：应交税费—应交增值税（减免税款）820

贷：管理费用 820 （一般是借方负数反映）

例2：企业发生技术维护费每年360元

借：管理费用 360

贷：银行存款 360

按规定抵减的增值税应纳税额

借：应交税费—应交增值税（减免税款）360

贷：管理费用 360 （一般是借方负数反映）

除此以外，房地产企业一般无其他减免税款事项。

2.1.4“转出未交增值税”的账务处理

记录企业月末转出应交未交的增值税。月终，如“应交增值税”科目为贷方余额，需将该余额（即当月应交未交的增值税）自“应交增值税（转出未交增值税）”科目转入“未交增值税”科目。

借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交税费—未交增值税

举例（假定下列例子均是独立的，并且无期初余额）：

①若本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为80万元，则月末应编制如下会计分录：

借：应交税费―应交增值税（转出未交增值税） 20

贷：应交税费―未交增值税 20

②若本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为101万元，则月末不需编制会计分录，此时“应交税费―应交增值税”账户有借方余额1万元，属于尚未抵扣的增值税。

③若本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为80万元，已交税金30万元（当月交纳当月增值税在已交税金明细科目核算），则月末应编制如下会计分录：

借：应交税费―未交增值税 10

贷：应交税费―应交增值税（转出多交增值税） 10

④若本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为120万元，已交税金30万元，则月末应编制如下会计分录：

借：应交税费―未交增值税 30

贷：应交税费―应交增值税（转出多交增值税） 30

注意：转出多交增值税只能在本期已交税金范围内转回，此例转出多交的增值税只有30万元，而不是50万元，借方与贷方的差额20万元属于尚未抵扣的增值税。

2.1.5“销项税额”的账务处理

【只有一般计税方法征税项目才能使用该科目，简易计税方法直接在“应交税费—未交增值税”科目核算】

该科目用于核算项目公司销售开发的一般计税方法征税项目不

动产时，按规定税率收取的增值税销项税额。相应会计分录如下：

借：预收账款[购房客户辅助核算] 1110万元

贷：主营业务收入 1000万元

应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数] 110万元

如发生销售退回的，则作相反的会计分录，销项税额负数记科目贷方。

2.1.6“预缴增值税抵减”的账务处理

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

项目公司开发、销售的一般计税方法征税项目在达到规定的纳 税义务发生时间时（即项目集中交付当月），应将该项目分期此前预缴的全部增值税款自“应交增值税—预缴增值税”转入该科目，集中交付后该分期项目后续发生收款或销售的，按照税法规定不再预缴增值税。分录如下：

一般计税方法征税的项目：

借：应交税费—应交增值税（预缴增值税抵减）[项目期数]

贷：应交税费—预缴增值税[项目期数]

简易计税方法征税的项目：

借：应交税费—未交增值税（注：按3%预征率计算并预缴的增

值税税款）

贷：应交税费—预缴增值税[项目期数]

注：简易计税方法征税的项目在预缴增值税抵减时不通过该科目核算，而是直接在“未交增值税”科目核算。

2.1.7“进项税额转出”的账务处理

记录由于各类原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。如：前期购进的货物或应税劳务，其进项税额在发生当期进行了抵扣，后期如发生非正常损失，或用于免税项目、集体福利、个人消费，以及其他原因等不应从销项税额中抵扣等情况，其进项税额，应作转出处理。

会计处理如下：

借：待处理财产损溢、开发成本、应付福利费等科目

贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）

2.1.8“转出多交增值税”的账务处理

该科目用于核算项目公司月末转出多交的增值税。

项目公司当月缴纳的当月增值税款及当月发生预缴增值税抵减的税款大于应纳税额而产生的多缴税款应进行转出处理。（前提为当月“已交税金”科目或“预缴增值税抵减”科目存在借方发生额）

如当月不存在预缴当月增值税，或无预缴增值税抵减发生的情况，仅因为当期进项税额大于销项税额而造成月末“应交税费－应交增值税”明细账出现借方余额时，则不作会计处理，直接留抵下期。

月未终了，如项目公司“应交税费—应交增值税”科目为借方余额，此时须用此余额与当月的“应交税费—应交增值税（已交税金）”及“应交税费—应交增值税（预缴增值税抵减）科目本月借方发生额之和（注：月初余额已在上月及之前月份转出，因此只考虑本月发生额）进行比较，取其较小值，通过本科目转出至应交税费—未交增值税”科目。例：

“应交税费--应交增值税”8月底余额

期末应交增值税的余额为借方1700万元，此时，需将1700万元与8月发生预缴增值税抵减700万元作对比，取较小值700万元在8月底进行以下账务处理，即将8月发生的700万元预缴增值税抵减全额转至应交税费—未交增值税借方。

借：应交税费—未交增值税 700万

贷：应交税费—应交增值税（转出多交增值税） 700万