房地产税收与宏观调控政策研究

宏观经济

ＣＯＮＴＥＭＰＯＲＡＲＹＥＣＯＮＯＭＩＣＳ

房地产税收与宏观调控政策研究

○白涛

（暨南大学产业经济研究院广东广州５１０６３２广东省广业资产经营有限公司广东广州５１００３０）

【摘要】税收政策是国家对房地产市场实行宏观调控的一个重要工具，但房地产税收占开发成本比例偏小以及房地产业利益联的垄断性为房地产商提供了转移赋税的机会，房地产“盟”形成的“规制俘获”以及现行税制本身存在的问题造成税收调整税率，正确调控政策效果不明显。本文认为，应改革税种、处理税、租、费三者的关系以及中央与地方的税收关系。

【关键词】房地产业

房地产税

宏观调控

规制俘获

（或减免税）凭证后，再办理土地登记规定，在纳税人出具完税

手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。２００６年１月１日，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》开始执行，对预售收入的预计营业利润率做了适当调整；对转借款发生的利息支出税前扣除问题实行新规定；增加对开发产品成本、费用的扣除项目；明确合作建房的所得税税务处理问题；对新办房地产企业减免税做了限业务宣传费和业务制；对新办房地产开发企业发生的广告费、

招待费税前扣除做出新规定；规定了开发产品的完工标准及开发产品完工后“计税成本”结算的一般原则；对房地产企业所得税征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的调整是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，比例由１５％提至

２００３年以来，我国房地产业房屋销售价格持续上涨引起全

社会的关注，房价调控问题不仅关乎百姓利益，而且事关国家经济发展大局。尽管中央政府连续两轮加大宏观调控力度，但房价问题依旧突出。税收作为政府最重要的宏观调控手段之一，对房地产业具有极其重要的影响。本文从房地产税收种类及其作用入手，探讨近年来税收政策的调整及其效果。

一、房地产税收种类及其作用

房地产税收贯穿房地产的生产开发、保有使用和转移处置无偿性和固定性的特点，制约着房地等各个环节，具有强制性、

产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。目前房地产税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。

房地产保有税。房地产保有税收对拥有房地产所有权的１、

—土地、所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态——房产和房地合一的不动产来设置。目前我国房地产保有税收主要包括地价税、房产税和闲置土地税。房地产保有税通过三个途径影响房价：具有使房价降低相当于保有税现值部分的效果；促进房地产有效利用所带来的效果；有效防止房地产泡沫的产生。投机房地产资金的获利空间要么被税收成本挤压，要么被持有成本消耗，保有税负可明显降低房地产作为资产的投机的有利性，有效阻止房地产投机需求。

房地产所得税。房地产所得税是对经营、交易房地产的２、

自然人或法人就其所得或增值收益征税。目前该税种包括公司所得税、个人所得税、土地增值税等。

房地产取得税。房地产取得税收对取得土地、房产所有３、

权的人征收。目前我国房地产取得税包括农地占用税、契税、遗产与赠与税等。政府征收房地产取得税，旨在通过加大流转环节的税赋增大炒房成本，压缩获利空间，抑制投机炒作。

二、我国房地产税收政策动态

对房地产开发环节的税收调整，合理引导投资导向。１、２００５

年７月１日，国家税务总局、财政部联合国土资源部发出关于加强土地税收管理的通知，强调要进一步强化城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税的管理。要求各级国土资源管《中华人民共和理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照

国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的

２０％；按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经

济适用房，以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。２００６年５月１７日国务院常务会议提出了针对（简称“国六条”），国家税务总房地产价格过快上涨的六条要求

局发布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，再次强调利用营业税的手段对房地产价格进行调节。

“一费二税”开启了２００７年房地产调控的新局面。２００７年１月１日《关于修改中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例的决定》规定将从２００７年１月１日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高２倍，新增建设用地土（以下简地有偿使用费提高１倍；将外商投资企业和外国企业称外资企业）纳入城镇土地使用税的征税范围。同月中旬，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关，要求从２月起正式向房地产开发企业征收３０％～问题的通知》

“预征制”走向“清算制”。６０％不等的土地增值税，土地增值税由

政府希望能够限制更多资金进入到房地产市场；同时对开发项目的明确划分也显示出调控针对住房供应结构的引导。综合来看，是收紧了对房地产的政策优惠。

对房地产交易环节的税收调整，控制和引导需求。２、

（１）营业税。２００５年６月１日，国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》规定个人将购买不足２年的住房对外销售的应全额征收营业税；按实际缴纳营业税的５％征收城市维护建设税；按实际缴纳营业税的３％征收教育费附加。个人将购买超过２年（含２年）的符合当地公布的普城市维护建设税、教遍住房标准的住房对外销售，免征营业税、

育费附加。对个人购买的非普通住房超过２年（含２年）对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。

２００６年５月３０日《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理的通知》强调：２００６年６月１日后，对转让购买不足５年的住

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房全额征税，而转让购买超过５年（含５年）的普通住房免征营业税。这一政策导向对于普通住宅和非普通住宅的转让在营业税缴纳上体现差别，同时对投机性住房交易是一种遏制。

（２）个人所得税。在２００６年８月１日《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，强调对住房转让所得征收个人所得税时以实际成交价格转让收入，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照

“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。征收方式上由自行申报纳税调整为主管税务机关在房产交易场所设置征收窗口，个人所得税与转让环节应缴纳的营业税及其附加、契税等税捆绑办理。“转让个人自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”体现对商业性投机买卖和自用消费性买卖房地产的区别调控。

三、税收政策调控的效果

２００５年以来的房地产税收政策调整给房地产业带来了一

定影响，但从房地产价格指数来看，政府税收调整对房地产业的价格控制效果并不显著。图１是２００３年第一季度至２００７年第二季度的房地产价格指数，因为指数为环比数据，故要对其进行处理还原。按照通常的做法，以２００３年为基期并假定２００３年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为１００，乘以当期价格指数并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况，原始数据和调整后的数据均见下图。从图１可见，房地产价格从２００３年第一季度开始便呈上涨趋势，而且这种趋势并没有得到改观，房地产税收政策并没有

遏制价格持续上涨的趋势。

图１房地产价格指数和调整后价格指数

（注：ＨＰ房地产价格指数；ＡＨＰ调整后房地产价格指数。）造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的，主要包括以下几个方面。

１、税率偏低，影响甚微。房地产税收占房地产开发成本比例相对较小（不到１０％），对于房地产高达４０％以上利润空间而言微不足道。房地产业超额垄断利润造成大量资金进入房地产业，削弱了政府通过税收调整合理引导投资的初衷。

２、

行业垄断给房地产开发商转移赋税的机会。垄断使房地产商将增加的税赋轻易转嫁给消费者，造成房价上涨。政府对房地产开发商实行税收调控是由卖方完全承担所有的税赋为前提，但房地产业的垄断性造成流转环节征税很容易通过计入价格而转嫁消费者。事实证明，流转环节税赋增加后，售房者的交易成本非常容易转嫁给消费者，对卖房者却不会产生太大影响。

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３、

房地产“利益联盟”中央税收规制。对于房价持续上涨的动因，固然有经济发展、城市化进程加快等合理因素，但从分享房价上涨好处的“利益联盟”来看，作为一个重要的获利群体，在房地产热和房价上涨的背后，地方政府不可避免地产生短期化思想，背离了中央政府宏观调控的初衷。另一方面，地方政府通过另外的机制影响中央税收规制政策的走向，降低了房地产税收规制效果。

４、

税收的时滞性。税收作为国家宏观调控体系中的重要工具，对于实现国家宏观调控关于总量平衡与结构优化的目标都有一定作用，但税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，包括认识时滞、执行时滞与反应时滞，造成调节效果不显著。我国房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费现象，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。

现行税制结构的一个明显特点就是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税。根据税收转嫁的一般规律，流转环节税收转嫁容易发生，而保有环节不易发生税收转嫁，因此我国房地产税种结构使得税负转嫁极易产生。我国房地产市场属于垄断性行业，更易发生税负转嫁。

四、结论与建议

１、

改革房地产税收体系的有关税种。对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合，科学设置税种、税率，并注意与其他土地法律法规衔接配套。参考国际物业税的特点，开征统一规范的物业税，将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。

２、

调整房地产税收体系中的税率。目前房地产税收以比例税率为主，这已经体现出一定弊端。可以借鉴个人所得税的经验，采用超额累进税率来计征。

３、

正确处理税、租、费的关系。完善土地税、租、费立法，将合理且具有准税收性质的收费并入税收体系，取消不合理的收费。优化征收环境，实行统一的房地产征税制度，建立有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系。

４、

处理好中央政府和地方政府的税收关系。地方政府为保证财政收入的重要来源及本地区的经济发展和“政绩”形象，必然会在一定程度上与中央政府的调控政策间存在偏差，因而处理好地方政府和中央政府的税收关系也是完善房地产税收的

重要方面。

［１］常丽：我国房地产税制的完善对策［Ｊ］．东北财经大学学报，

２００８（１）．

［２］董鸿波、

李倩：房地产税收转嫁及其对房地产价格的影响［Ｊ］．哈尔滨市委党校学报，２００７（１）．

［３］关飞：当前房地产业宏观调控税收政策评述［Ｊ］．山东工商学

院学报，２００７（６）．

［４］李拯：如何通过税收对房地产市场实行有效调控［Ｊ］．特区经济，２００７（７）．

（责任编辑：朱琳）

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【参考文献】