目标客户和swot分析

目标客户定位

（—）项目SWOT分析

优势：

1.随着生活条件的改善，人们对房子的需求不断上升，推动了房产业的不断发展。

2.堪称“广州之肺”的白云新城，优享白云山资源，空气净化度高，是人们追求高品质的首选之地。

3.随着交通条件的不断改善，地铁的普及，白云区已形成了横纵相贯的路线。

保利云禧沙盘图

保利云禧占地面积66483㎡，总建筑面积为274351㎡，总共718户，产品户型面积丰富，主推三至五居套房，三居面积为140

平米；

四居面积为220平米；五居面积为372平米。

保利云禧与周边楼盘售价及主推户型比较 楼盘名称

新世界云山墅

中海云麓公馆

白云万达广场

新天半山

保利云禧 销售价格 主推户型 45000元/平米 三至四居140-240平方米洋房 42000元/平米 210平米三房和270平米四房 50000元/平米 80-139平米户型 40000元/平米 洋房260-700平米 41500元/平米 140-372平米3至5居洋房 通过保利云禧和周边楼盘的比较，我们不难看出，保利云禧在周边楼盘中售价是较低的，排名第四。比保利云禧售价低的是新天半山，平均40000起。

但是，新天半山前身为南湖山庄，开发多年，别墅的外立面和园林均已老旧，与新建筑无论是风格还是品质，均难以相融。同时，老别墅也影响了景观，由于地势原因，整体别墅缺乏景观资源。此外，上坡陡峭，没有规划登山电梯，上下不便。所以，相对于新天半山，保利云禧不管是售价、交通、景观、户型还是配套设施都有占据了明显的优势。

我们的优势：

2号线地铁萧岗站、白云文化广场站，沿云城东路接驳广园东路，可快地带速到达市中心各个角落，30分钟可抵达天河北/珠江新城核心。四纵四横：四纵：白云大道、云城东路、云城西路、机场快速；西横：广园快速、齐乐路、齐富路、黄石路。四通八达，更有华南快速、环城等路网，迅达广州各区。

2.配套设施：

3. 据调查现在客户最感兴趣的楼盘是生态化主题和园林绿化主题的楼盘，而拥有4.2万亩的山体森林，绿化覆盖率高达95%，每天产生的高纯度负氧离子可供300万人的正常呼吸——这就是广州的市肺白云山。而保利云禧正位于白云山脚，呼吸的氧气堪称广州最新鲜。项目绿化率达到60%，保利云禧承诺您一个远离PM2.5的人生，承诺您一个生态化的家。

4.停车位:共1589个。住户与车位配比约为1：22，是白云新城内最高的。

5.一直作为广州教育较为薄弱板块的白云区，未来白云新城北部将打造大型文化商业中心，包括广州第二购书中心、儿童图书馆、电影院等设施，将惠及北部169万人口。

我们的劣势：

1.保利云禧周围的教育配套设施还不够完备，但未来白云新城讲打造大型文化商业，相信日后会有所改善；

2.位置偏僻，有荒凉感；

3.区域形象差，治安还不够完善；

我们的机会：

1.保利云禧位于白云新城，白云新城被定位为未来广州的CBD之一，在未来两三年内，将有望成为第二个珠江新城，成为众多品牌商家的必争之地。

2.所处的地块绿化率比较高，离白云山比较近。从整体规划来看，无论是地价成本，还是白云山的环境，都相对显得该板块比较稀缺。成为广州的又一个豪宅区。保利、中海、万科、万达、绿地等地产巨头已经进驻这里，

房价有可能会持续涨高。

我们的威胁：

1.保利云禧楼盘毗邻万达广场，凭借万达广场的商业辐射能力，周边地块的价值任何开发商都可以预见，加上白云新城极受政府重视，这无疑是块大肥肉，必然引起很大大牌开发商争夺，楼面地价肯定会继续上升。

2.国家未来关于房地产的政策会影响到保利云禧的发展。

3.周边楼盘持续开发，未来市场竞争激烈。

（二）项目客户目标分析

目标消费群定位：

作为一个高端楼盘，它所面对的消费群体也是有选择性的。高端消费群体要求并不为低，可以说是对于“质”和“价”的协调与平衡，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中高、高级、超高级等阶层为主。

客源购房的目的：

 主要是为了改善居住条件；

 追求高品位的生活；

 工作需要，例如工作地方靠近白云区，为减少上下班花费的时间；

目标消费群需求分析：

 高质量的居住环境；

 宽敞舒适的房型；

 高标准的社区文化需求；

 有一定规模的小区；

 追求自由个性和实际效用的统一；

目标客户群分析：

 年龄：30-45岁的高收入人群

 置业情况：为二次置业或多次置业

 购房目的：提高生活品质。彰显身份，从一定的层次上说，可以

理解为投资行为。

 购买行为：理智，往往注重品质，品牌。

具体房型的目标客户：

A. 三居室：新婚夫妇、现代家庭、经济较好的企事职工等；

B. 四居室：经济收入较高阶层、私营企业职员、一般公务员；

C. 五居室：经济收入超高阶层、追求家居舒适型及现代同堂家庭的家庭。

根据本项目的特征和市场现状，我们将主力目标客户锁定为4类：

1.公务员

年龄特征：25-35岁

收入状况：工资稳定，年收入：8-15万；存款20万以上；

文化程度；本科学历以上；

生活方式：追求新鲜事物和享受安稳的生活；

2.个体商户∕私营业主

年龄特征：28-50岁

婚姻状况：已婚

收入情况：收入不稳定；年收入：20万以上；存款50万以上； 文化程度：学历不一

生活方式：追求刺激，喜欢挑战；

3.高级白领∕大学教师

年龄特征：25-50岁

婚姻状况：已婚

收入情况：工作稳定；年收入：15万以上；存款25至40万 文化程度：本科学历以上

生活方式：追求高品质的生活，注重投资理财；希望购买交通便利的高档住宅区；

4.企业单位的高层管理人员、高技术人员、决策者

年龄特征：30岁以上

婚姻状况：已婚

收入情况：收入丰富；年收入平均25万以上；

文化程度：本科学历以上

生活方式：享受生活；选择能彰显地位的生活方式；追逐潮流发展的生活态度；