二十四.清算完毕后剩余房产销售问题
二十四、清算完毕后剩余房产销售问题
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根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条的规定：
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
清算时未售部分预征的税款不得扣除。
未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。
建议修改公式：
单位建筑面积成本费用=（清算时的扣除项目总金额-清算时销售税金及附加）÷清算的总建筑面积
清算后转让房产扣除项目=单位建筑面积成本费用*清算后销售建筑面积+清算后销售税金及附加
土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？ 清算后取得发票咋办？
清算后又卖房咋办？
厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法
土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。
鄂地税发〔2013〕44号九、关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题
纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。
主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。
清算完成后退房款的土增税处理问题
（一）退还属于办理清算手续前收取的房款，不调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型调减土地增值税计税收入，计算和抵退多缴的土地增值税。
（二）退还属于办理清算手续前收取的房款，调减清算总建筑面积的，应根据所对应的房地产类型分别调减土地增值税计税收入和按单位建筑面积成本费
用计算的扣除项目金额，计算和抵退多缴的土地增值税。.
存在四个问题：
一是清算前期已售部分与清算后期销售，单位建筑面积成本相同，增值率未必一样。例如，清算时住宅售价3 000元/平方米，后期实际销售5 000元/平方米，假如之前可以享受普通住宅优惠，则后期销售就不一定了，直接影响的就是税率的选择。
二是土地增值税清算后收取的清算时已售房产面积补差款，不同于清算时未售房产，尽管此部分收入可能增加已售部分增值额和提高增值率，但由于金额相对较小，简化处理为宜。厦地税发〔2010〕16号曾规定：土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。
三是清算后再转让房产纳税义务发生时间的确定。借鉴厦地税发〔2010〕16号文件的规定：纳税人清算后再转让房地产应按月区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在签订合同时，可按合同约定的销售额计算增值额、增值率和应纳土地增值税，再根据各期收入占销售额的比重分期申报缴纳土地增值税。