浅谈地产中的商业伦理

浅谈地产中的商业伦理

摘要：

关键词： 房地产 商业伦理

目录

一、 绪论 ....................................................................... 3

二、 房地产中商业伦理缺失的现状和变现 .................. 3

1 社会责任的忽视 ............................................................................... 4

2 经济风险的忽视 ............................................................................... 4

3 公民利益的侵犯 ............................................................................... 4

4 商业信誉的忽视 ............................................................................... 5

5 自然环境的破坏 ............................................................................... 5

6 人文精神的忽视 ............................................................................... 5

三、 房地产中商业伦理的倡导 ..................................... 6

1、房地产企业之间的伦理规范 ......................................................... 6

2、房地产企业对其员工的伦理规范 ................................................. 6

3、房地产企业对其消费者的伦理规范 ............................................. 7

4、房地产企业对环境的伦理规范 ..................................................... 7

5、房地产企业与当地政府的伦理规范 ............................................. 7

四、房地产商业伦理的影响和完善 ............................... 8

1、房地产企业的内部环境建设 ......................................................... 8

2、 房地产企业的外部环境建设 ....................................................... 8

五、讨论 ......................................................................... 9

六、参考文献 ............................................................... 10

一、 绪论

自改革开放以来，中国房地产的发展历程便一波三折，从上个世纪九十年代开始，中国房地产行业的兴起和中国传媒业的变革使得房热浪潮越退越猛。1998年,“房改”使得中国的房地产市场化进入了实质性的阶段。1999年全国开始取消福利分房,商品房开始进入市场，房地产在商业领域的比量日行益重。发展至今，房地产行业已经成为国民经济的重要支柱产业。

在这样的影响下，房地产市场运营的一些弊端也日渐突出，在楼市的竞争日益激烈的今天，对于房地产企业家来说，利益的得与失成为了市场竞争的权衡，越来越多的企业家以利益为首，忽略了产品质量，营销真实性的问题。一边不断堆积房地产这一泡沫经济，一边想尽各种办法降低投入获取更大利益。很多房地产企业在利益的驱动下，不去提高产品的质量，而是开始想方设法运用花样繁多的营销手段吸引消费者，甚至出现了很多违背道德的营销行为，如商家虚假宣传、房屋有质量问题、房屋功能不全、承诺信息不履行、开发商没有预售许可证等合法手续、不退多收费用、定金纠纷、一房多卖及乱涨价等。

现今房地产市场是一个险象环生、危机四伏的地带，但却也前途无量。国人心怀“不入虎穴焉得虎子”的心态纷纷投入这一混乱之地。无疑使得原本混乱不堪的房地产市场变得更加乌烟瘴气。正是由于这样一种房产推动者、掌控者和管理者素质良莠不齐的局面，使得房地产商业平台变得缺失伦理，其对人文精神的维护和继承变得微乎其微。

二、 房地产中商业伦理缺失的现状和变现

近年来，在西方市场经济发达的国家，一种围绕企业经营管理中的伦理问题研究的新兴学科——企业伦理学开始成熟起来：在美国，相关的《企业伦理宪章》已经开始实施；1962年，美国政府公布了《关于企业诚信伦理及相应行动的声明》。因此，面对我国经济市场，尤其是房地产市场的商业伦理确实的混乱局面，在企业家中提倡商业伦理尤为必要。

房地产中商业伦理贯穿了整个房地产项目的始与终。如房地产项目的地域选择，形象定位，模块建设，商品推广和销售，甚至是项目的管理和运营都可以介

入商业伦理的评判与指导。如此众多的环节稍有出错，就可能在最后引发企业或消费者的巨大损失。这不是蝴蝶效应的偶然，而是一种因果结合的必然。

当今伦理缺失在房地产市场中的表现主要有以下几个方面：

1 社会责任的忽视

房地产行业项目的建设，除开开率到产业自身的最大利润之外，还应考虑到项目对于社会责任的承担。房地产应有效的为为广大市民解决根本的住房问题，同时将自身利益与社会责任两个方面合理分配以达到最佳的平衡。在社会大多数成员能够享受到房地产发展成果的前提下，应避免利益主体之间利益分配无法调节引发的经济社会问题。在现实生活当中，许多房地产行业为了利益的更大追求而违背社会责任，损害了消费者的利益，如掌控市场、抬高房价等手段行为的实施就是以城市一般居民住房外其他方面福利的巨大受损作为代价的。因此，房地产企业应以重视社会责任为前提，在承担起应有社会责任的情况下，追求自身利益的最大化。这才是房地产企业的正确盈利之道。

2 经济风险的忽视

房地产行业由于自身的重要性，在经济方面自然占到了很大的成分，房地产商品一惯以高价格出现在市场上。因此，房地产商品价格的高低很容易引发国民经济的风暴。许多房地产业为了行业的利益而将危险转嫁至国民经济中在亚洲金融危机后, 房地产业在成为国内经济增长动力的同时也成为获得暴利最多的行业。另一方面，房地产行业的金融性质导致其与银行信贷息息相关。同时，也与其他相关产业如水泥、钢铁、电器、建材等存在分不开的关系。面对国家的宏观经济调控，房地产企业的态度尤为重要。国家宏观调控的难易出台容易引发国家经济的崩盘。这就是房地产企业的经济风险责任，也是相关企业家的商业伦理体现。只能房地产企业积极配合国家的宏观调控，才能确保国内经济的稳定提升。

3 公民利益的侵犯

当我们把眼光定位在城市拆迁的环节中时，就能发现许多房地产侵犯公民利益的情况。城市拆迁的行动使得部分房地产开发商的财富得到刷新，一些开发商

在这样的过程中转移弱势群体的私有财产。继而会制造虚假需求来扩大宅前范围，同时还会对普通居民进行人为的恶性打压以压低房产补偿价格，来满足其谋取暴利的需求。这样的情况便是房地产企业因伦理的错误对位而导致的丧失社会责任感。同时，在地产项目的建立过程中，房地产企业也缺乏人文、人性的正伦理思考，结果建立的住宅商区往往在外形、设计和构造上考虑不周，从而损害公民的购房、居住利益。

4 商业信誉的忽视

房地产开发过程设计了多个不同行业领域的企业，由于这样一种错综复杂的关系，使得庞大的经济利益被庞大的商业关系所分割。在巨大的商业利益面前，企业与企业之间契约与合同的漏洞变成了一部分企业的牟利之处。商战是看不见硝烟的战争，但其中的波涛暗涌却打散了商业信誉的维持。

除此之外，房地产企业与消费群体之间的利益往来也被挂上了失信的面具。在房产销售的过程中，开发商往往会穷尽招式侵害、欺骗消费者。而政府监管的疏忽也让部分地区的房地产企业恶习成风。这也是企业与消费者之间商业信誉缺失的主要表现。

5 自然环境的破坏

在我国，环境保护与经济发展的平衡一直是一个难题。这一点也包括了房地产的开发。在房产开发过程中，为了追求更高的利益，难免会牺牲了自然环境的维护。房地产开发的基本性质使得项目建设离不开自然环境。自70年代开始，法律法规虽以出台了相应的国家自然资源保护政策。但企业家为了提高房产价值，提高项目容积率而破坏自然环境的行为却屡见不鲜。同时，稀缺环境也被众多房地产企业争夺和改造。这就是房地产企业在自然环境保护方面的伦理缺失。

6 人文精神的忽视

在国人精神文化逐渐缺失的今天，外域文化的介入往往是以一种违背原则的方式进行的，这样的局面通常会导致国人盲目的从洋媚外。“外来的就是好的”诸如此类的观点也已经深入了很多人的内心。在房地产行业，这样的思想也

开始蔓延，譬如在房地产项目的建设过程中，设计风格直接套用了国外的设计风格，却不考虑到项目的地理性质，地域的人文特质等，如此一来，众多风格异样的项目楼盘奇怪的竖立在城市之中，越来越多的异式风格建筑使得大城市失去了原有的文化底蕴和景观风格，导致城市的现代化建设变成一种不伦不类的结果。房地产企业抛掉了原有的国民精神和风格底蕴，忽视了人文精神和继承，造成了人文精神的断层。

三、 房地产中商业伦理的倡导

商业伦理是指商人从事贸易活动中处理相互关系的行为规范和准则，也可以说是商务活动各方理应遵守的一套行为规范和行为准则；既指商人采取什么样的态度对待贸易中的各种关系，又指商人在贸易关系中如何进行道德自律。从内容上看，商业伦理包括企业与企业、员工、消费者和环境之间的伦理规范。而在房地产企业中，商业伦理应包括以下五个方面：

1、房地产企业之间的伦理规范

企业与企业之间的伦理规范主要是指企业之间的契约、合同等商业交流过程中的规范。房地产行业与其他不同行业（电器、木材、钢材等）有着密不可分的联系，因此在商业范围内自然会产生大幅度的商业交流。 自古以来，商业沟通从口头的约定跨度到如今的合同契约，在这一过程中，合约的制定也不完全是完整无解的，其本身就会存在漏洞与疏忽之处。然而一些人为无意造成的遗漏一旦被他人发现并加以利用，满足自身的牟利需求，这便又是商业伦理的违背行为。另外，房地产企业与企业应该是一种平等竞争的关系，企业不能因自身的利益而垄断压制对手。在土地的招标拍卖时，房地产企业应按照正常的市场规则进行，摒弃商品房产中的价格合谋行为以及销售中介合谋而形成制造操纵楼价等的非正常行为。

2、房地产企业对其员工的伦理规范

房地产企业管理规章中的伦理规范，与其他行业有所同也应有所不同。管理，是以理治人，以德服人。为下，用物约束下级，用利策动员工；为中，同志则道

远，道歧则路尽；为上，德管为之重。好的企业管理应该有效调节各群体之间的利益和权力，同时感化企业员工，达到一种制度存心的规范和志同共筑的默契。

3、房地产企业对其消费者的伦理规范

房地产开发企业应以为消费者创造价值作为商业伦理的规范。由于住房产品对于消费者的重要性和不可代替性，房地产开发企业理应与消费者共同分享房地产也快速发展带来的巨大利益，而不是将利益揽与己。房地产企业构建其自身价值链时只能围绕着一个核心：增加购房者的消费者价值，为消费者提供安全的产品和正确的产品信息以及赋予顾客自主选择的权利等。

在这一方面，房地产企业在产品构建于规划更应该遵循一种“以人为本”的思想而非“以利为本”。现阶段许多房地产开发商对于房产项目的构建都是求快求利而疏忽了消费者在购买商品之后的体验。

4、房地产企业对环境的伦理规范

房地产开发离不开环境，这里的环境除开自然环境，还包括了社区环境。房地产的开发意味着社区环境和自然环境的改变，甚至可能会改变到一个社区环境的文化底蕴。因此，在开发的过程中，开发企业应给原社区、原环境带来正面的影响和改变，而非人为的破坏和摧毁。

在这一点上，国内如今开始出现了“观念地产”的说法。一些的地产开发商勇敢的抛开房地产行业一贯的习俗，建立了一系列具有继承人文精神和保护、升华自然环境的优质项目（如天津水晶城、西安就掌灯等）。因此，房地产的开发应该以当地的公众利益需求、人文精神的传承以及当地地理环境和自然环境之间的平衡来作为衡量好坏的标准。

5、房地产企业与当地政府的伦理规范

房地产企业应与当地政府建立良好的合作关系。政府作为土地供应者，房地产企业获取土地时应避免权力、资本方面与其的合谋。另外，由于房产商品的高价格，导致房地产行业在社会经济中充当了重要的角色，作为社会经济活动的一分子, 房地产企业理应服从于更高的国家利益自觉接受国家的宏观经济调控。因

此，房地产企业应该再追求自身利益的同时考虑到政府的经济政策，站在更加广泛的社会大众的立场来发展自身行业。

四、房地产商业伦理的影响和完善

房地产行业中商业伦理的倡导应以企业家为中心，作为一个企业的灵魂人物，其言行举止的伦理规范影响，小到企业内部员工，大到房地产行业及其他相关行业。从内容上看，商业伦理的倡导具有导向功能、凝聚功能、规范功能和激励功能。既企业与企业之间运营风气的影响和引导功能；企业员工的行为、精神凝聚功能， 市场买卖风气的行为规范功能；企业运营思想的指导功能。

房地产行业商业伦理的规范和倡导，引导企业追求崇高价值。在物质化充盈，人文精神匮乏的社会中，从基本物质的房地产行业开始，以“德善美”的伦理价值指导行业运营，进而影响到其他行业的风气。在国外，已经在不同行业之中倡导商业伦理建设，面对国内的特殊情况，可从房地产企业的内外环境做出完善的对策：

1、房地产企业的内部环境建设

房地产企业的内部建设包括对企业家、企业文化和企业内部员工的商业伦理建设：

（1） 企业家决定了一个企业的重大决策，所以企业家的道德和伦理观念决定了企业的运营方向，因此应该倡导企业家的正确商业伦理观，自觉提高道德修养；

（2）对于企业文化的建设，应该为大众伦理所认同，同时要高于大众伦理上升到更加从高的商业伦理中去，树立正确的企业文化核心，就是对商业伦理的一种建设；

（3） 最后，对于房地产企业的员工，应加强其道德文化方面的培养，通过说服引导、榜样示范、集体感染、案例分析等方法引导其树立高价值的伦理观念，同时加强管理方面的规范和措施，完善考评制度。

2、 房地产企业的外部环境建设

外部环境建设应该包括对现有法律体系的完善、行业协会管理作用的发挥、

舆论宣传和监督的加强和消费者权益保护意识的加强：

（1） 国家应将道德建设和法律的建设融合与一体，道德是法律的前提基础，法律是道德的保证，建立健全的法制，才有可能维护正确的商业伦理行为，禁止错误的商业伦理行为。

（2） 房地产行业协会应加强职业道德准则的建设，应对行业内企业的道德状况进行不定期的评测和监督，提高道德水准的评判标准，并且将之列为企业登记评判的一项重要指标。同时对行业内企业进行道德行为的规范，建立奖惩制度。充分发挥监督作用。

（3） 利用社会舆论和宣传作为房地产行业的商业伦理进行监督和约束。社会舆论的力量可以唤起大众的意识，房地产企业的利益来源于大众，而舆论控制大众，因此，善于利用舆论和宣传对于房地产企业来说是一把锋利的双刃剑。

（4） 国家应该加大对消费者权益保护意识的开展工作，使得那些对产品或服务知识所知有限、购买经验不足、识别能力不强的消费者避免受到利益的损害，这也能防止房地产营销中商业伦理的丧失。

五、总结及讨论

意义：

降低企业间的交易费用

促进企业的可持续发展：

企业真正生存的基础；企业健康发展的保证；企业走向世界的基石

当前我国房地产企业的市场营销面临着前所未有的机遇与挑战，在日趋激烈的市场竞争中，道德失范的现象表现的越来越突出，这不仅损害了消费者的利益，同时，也破坏了企业自身的信誉和形象，不利于企业的健康可持续发展。本文通过研究我国房地产企业的营销伦理问题，首先指出我国房地产企业营销过程中道德失范的现象，并分析了其形成的原因及可能产生的后果，希望在理论上能提高对房地产企业营销道德失范行为危害性的认识，最后提出具有一定可操作性的对策与建议，从而希望在实践上能帮助房地产企业提高营销伦理水平。

通过研究我们不难发现房地产企业在营销过程中只有做到义利兼顾，将企业的营销伦理道德建设摆在企业管理头等重要的位置才能在市场竞争中立于不败

之地。那些不顾伦理道德，侵害消费者利益的房地产企业终将被市场淘汰。因此，房地产企业不要只顾谋取利润，也要协调好企业自身利益、顾客利益、自然环境利益以及社会利益之间的关系，增强公众对企业的信心，从而推动整个社会的文明进步。由于本人研究水平有限，对文中提到的房地产营销伦理问题的一些内容未进一步研究，还有许多不完善之处，惭愧的同时，也警示自己研究之路还有待继续。

六、参考文献

厉伟（2007）, 论房地产开发企业的伦理建设问题. 科学·经济·社会. 25（107）. 58-60

李薇（2013）, 我国房地产企业的营销伦理研究.