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房地产项目分析报告

一、概述

随着计算机技术的普及与信息产业的飞速发展，住宅小区智能化已成为现代建筑的发展趋势。如果说位置、环境、价格、户型、配套物业管理等构成人们评判一个项目优劣的指标，那么，“智能化”则代表人们追求更高层次生活品味的一个向往。

二、房地产的思维

金融、房地产电商、移动将成为房地产营销的未来核心发展模式。用移动思维改变房地产企业，借助平台的力量，借鉴知名电商的商业模式，将产业链的上下游全线打通，利用房地产企业充沛的金融资源为其提供服务，更好的卖房地产之流量。目前房产电商竞争态势已经全面升级，建平台、抢资源、做规模、占先机。电商也从当初网上拍卖、秒杀的星星之火，发展到现在被多路资本看好、各种平台对擂的燎原之势。“无电商，不营销”正成为房地产营销界的流行语;微博、微信、微米等移动互联终端更成为当下地产营销的“三国杀”;数据、移动、平台三大法宝也逐渐成为当今房地产营销新模式的利器。 同时，随着国家宏观政策走势、经济运行规律、金融改革模式、的日新月异和房地产行业格局的不断变化，房地产业应该具备更多新思维的融入。

房地产产品如何与产品相结合

从上面的案例，我们可以充分的看到对于思维的应用，不仅仅简单的被动的接受媒体的产品，而是进行了多元化的跨界组合，最终形成了传播链条，媒体发挥了自身的媒体属性。而项目产品定价合理，符合目标客群的承受能力，项目的营销氛围处理得当，有效屏蔽和淡化了周边的不利因素，将关注度的转化，从歌曲转化为买房人的购买意向，变为来电来访和成交，完全是企业利用主动出击的标杆。 这也恰恰解决了营销需要解决的：互动、服务、口碑传播、拓客和转化，但最终离不开的是定价和产品本质。这里案例还告诉我们，对于产品的应用依旧回归产品的本质。

抓住用户的核心需求

刚需群体，需要找到性价比高的房子，对于生活品质有一定追求，但受到价格挤压因素明显。

尊重每一块土地的价值

尽力的摈除和改变不利因素，以居住属性为先导，尊重每一块土地，创造或者调整合理的产品规划。

符合自身产品的定位和定价

对于客群的研究到位，回归产品的真实属性，所有的包装，还需要好的产品支撑，符合目标客群的定位的好产品才是王道。 合理使用宣传通路

营销不仅仅是几篇代理公司写的软文和广告画面，更重要的是利用不同的宣传通路的属性，比如西祠胡同和微博能帮助快速扩散，垂

直网站帮助深度剖析和宣传项目等等，每个渠道的属性和使用方法都不同，不能一概而论。

品牌与粉丝效应的转化

除了产品，好的口碑，万科的品牌和万科物业的号召力依旧是不可磨灭的功臣。

一切以用户为中心

无论从宣传还是售楼处的接待流程，示范区的气氛营造，均显示了以用户为中心的思想。

随着时代的进步，用户的素质层次较高，也正是对营销人员的极大考验，懂得规则，利用好多种通路，才是房产营销的关键。 思维的房地产改造

如果想通过思维去颠覆和改造房地产，以上的方法仅仅是入门，或者是部分。目前传统行业被颠覆，除了颠覆产品本身，更多的是对产业链的颠覆。

电视除了硬件，更重视的是对于终端的布局，而里面又涉及到看不到的比如：影视制作、版权及出版、软件、、电子支付、移动互联等生态的，颠覆的是原有生态体系，甚至已经脱离了自身产品。那房地产的思维的改造，也应该分为长效渠道和短效渠道。

1、短效渠道

1.1、以行业专业度为基础的新媒体整合营销

1.1.1、 从专业度而言，目前房地产的专业度依旧较高，但仅仅限于业内

1.1.2、用行业的专业度，进行普及型及互动，利用用户较能接受的方式，包装和推销自身项目。

1.1.3、熟悉每个媒体平台的作用，针对平台做有区别的营销推广方案

1.1.4、跨界整合资源。

1.2、社会化营销

1.2.1、 线上社会化营销产品的应用比如：微博、微信、区域性网站的论坛、QQ群等

1.2.2、 线上社会化营销产品的互动：时刻保持有效的互动，切忌外包网络公司维护。

1.2.3、线下营销道场的整合包装，植入元素。

1.2.4、 培养种子客户善用自身老客户及品牌粉丝客户进行口碑传播

1.2.5、定期组织线下活动，仅针对客户，但绝非常规暖场活动。

1.3、基于产品的精细的数据营销

这与一般性网站的数据库应用及其类似

1.3.1 、数据搜集

1.3.1.1、从注册开始，加强用户体验，但对于重要数据要善于搜集

1.3.1.2 、善于发掘行业上游数据、精准数据，资源互换是常见的手段。

1.3.1.3、发掘自身平台数据优势，以及形成行业链条的数据库贯通。

1.3.1.4、大面积的线上数据采集

1.3.1.5 、线下地推，如活动现场、客户营销现场

1.3.1.5 、竞争对手的相关数据搜集。

1.3.2、过滤

1.3.2.1、非本平台的数据，陌生数据进行转化，数据内容要善于多次利用。

1.3.2.2 、本地平台数据，通过分类、组合再分类，发掘不同行业的数据。

1.3.2.3 、活动是过滤数据的一种方式，但不仅仅限于活动，基于平台的资讯、论坛、专题等等都可以变为数据过滤的重要通路。

1.3.2.4、善用电话回访的方式进行过滤，注意话术技巧。

1.3.3、数据应用

1.3.3.1、我们提供给客户的服务是基于客户营销需求的整合营销服务。

1.3.3.2 、产生的数据，需要与网站的产出考虑，但切忌直接购买数据。

1.3.3.3、应用方式，根据行业，有不同的组合方式和应用方式，不要单一用。

1.3.3.4、集中爆发式：如团购、地产看房团

1.3.3.5、细水长流式：单品牌营销推荐

1.3.3.6、活动包装法：用活动包装核心数据，提升数据价值

1.3.3.7 、数据的表现：与自身网站产品包的组合、结果表现以及互动表现。

1.3.3.8 、数据应用是网站服务和整合的一部分。

1.4 、数字化分析结果

1.4.1、行业宏观数据分析

1.4.2、竞争对手与自身市场占有率数据是参照

1.4.3、同行业案例库的数据分析价值巨大。

2、长效渠道

2.1、战略上高度重视

这个重视，并不是口头上的，也不是一撮而就的，这个类似于公司的企业文化，也是一个标准，在保持传统中前进，由使用以及针对平台的应用为起始，在开发项目前期、招拍挂、项目规划、营销定位、开工建设、项目预热、蓄水、强销、持续销售、尾盘、交付等各个环节，用的方式去换位思考和运营。循序渐进的提升地产公司的信息化、化水准。在公司目标层面，应该提升营销的必要性和强制性。

2.2 、构建围绕本体的思维营销体系

以房地产为本地，但深度的基于房产行业以及行业链接的上下游渠道，进行深度挖掘，不仅仅以产品和营销为主。例如，小米开始的口号就是“为发烧而生”，通过的方式，站在客户的角度，快速的推出了极致的手机产品的概念，并且付诸实施，形成口碑效应。

而每家开发公司的优势资源各不相同，乃至有更多的产业链，有的物业很强，有的建筑很强，思维需要的是基于产品本质的极致的需求，哪怕是及其严苛的。但这一切要通过各类渠道让更多的人知晓和向往。

2.3、成立营销部门

除了战略和体系的建设，现有的营销体系，应该加入或者单独开辟针对的营销公司，而不仅仅是把这些活交给代理公司，或者外包，只有企业自身才是最了解自己产品的，而营销部门，正是为而生的。 这个全新的部门，应该围绕结果确定全新的规范、以及流程。有强大的执行力和管理能力，对于的认识，应该更加的接地气。

3、房地产未来会怎样?

以万科为代表的房地产企业，如果真的进行思维改造，会以怎样的方式进行呈现?这里，可以对未来无限的遐想。

经过思维改造的房地产，除了房子本身的价值之外，各类配套服务提升了品牌和项目的附加值，项目的竞争属性会加强，品牌号召力会加强，项目价值会进一步提升，但一切的一切，还是回归到产品的本质。如果房子是电脑的硬件主机和显示器，而思维改造提供的更是电脑里面丰富多彩的软件，而开发企业在其中扮演的是运营商，提供带宽和各类服务。

思维并不是高不可攀，而思维改造后的行业，会更加的健康，也更加有好的品质去面向市场，衍生和打破既有的模式和产业链，合理的思维改造下，传统行业将迎来第二次生命。

4、房地产的革命

必须满足几个条件，房子便宜，方便工作，方便生活。九零后群体的特殊生活价值观，在短期内还是一个小众群体，考虑到其他因素，是很难大规模的操作的。革命的一个特点，就是东西免费，或者卖的比以前便宜，比如小米的智能手机就比传统渠道，同类手机卖的便宜。那么如何房子如何便宜呢?

在前面说过，土地是政府拍卖控制的，一时半会不会便宜，而且是越来越贵，所以如果是大城市，目前来看永远看不到会对住房市场有什么根本性的影响。便宜只有一个可能，就是房子远离大城市。只有如此房子远离大城市，如此地价可便宜，住房的周边环境而且会更好。通过与与公司达成合作，在社区周边建立办公区，帮助公司设立办公点，或者这些公司本身就允许员工在家办公。

在过去的历史当中，城市中心就是权力中心，权力中心基本是经济中心财富中心，经济中心通常是文化中心，也是医疗，教育资源中心。人为什么去城市，就显而易见了。供求关系，稀缺度决定了地区的房价高低。只有对财富以及城市生活无欲无求的人，可回小城市或者农村。当然，和大数据时代，可能瓦解这种城市独特优势!

工业文明，是让人聚合到城市当中。文明，是让人去城市化。以往的房地产思维是以城市化为中心，以去城市化的思维去做房地产，的确不可思议!这样的想法，大概只有东哥才能有吧!

正如海尔董事长张瑞敏所言“只有时代的企业，没有成功的企业”，万科作为一个有着强危机意识的企业，已敏锐感觉到中国房产

市场已进入“下半场”，持续多年的囤地捂盘、野蛮生长的暴利时代即将结束，迎来关键的转型节点。

而在时代，万科最担心的就是房地产行业出现一个类似“小米”的搅局者，以的思维模式打碎行业旧秩序，威胁甚至取代以万科为代表的行业传统模式。而事实好像也是如此，譬如郁亮刚拜访完小米公司，网上马上就有消息传出“小米公寓”即将开建。

如果还有传统行业的大佬或落伍的观察者认为万科是在“杞人忧天”，并轻视“小米”只是炒作博眼球的话，那就真要小心了。 因为思维带来的破坏性商业变革，是大势所趋，有着摧枯拉朽的强大力量，也代表着“提升社会效率，节约消费成本，压榨不当利润”的先进商业模式。万科如此焦虑，小米那么傲娇，均缘于对于这一态势的清醒判断和深刻认知。

虽说万科已经意识到传统房地产业的化改革势在必行，也刻不容缓，但究竟如何转型，如何创新，却真是一个老大的难题。在芝麻哥看来，无论大佬们兜售的“大力丸”，还是马佳佳小妹妹熬制的“迷魂汤”，或都诚意十足。

但由于缺乏对房地产业和思想的深刻认知，干货不足，法术有限，多是轻车熟路地耍了几把花活而已，赚个情面或吆喝罢了。我不以为万科的高管们得到了他们想要得到的答案。

芝麻哥以为，如果仅仅以“术”的心态看待或利用思维，未免太过浅薄，传统房地产商要想成功转型，更应该从以下三个 “道”的层面来认知思维。

7、一是正确理解思维的本质。

如果剥去思维的层层面纱，我们就会发现其精神内核源自乔布斯，而不是雷布斯。

具体来讲，就是紧紧贴合“人性化“的时代需求，用科技的手段，以艺术的气质，把产品和服务做到一种极致。

这种极致，要实现实用性和艺术性的完美融合，并以快速迭代的方式，不断演进升级，与用户的需求共同成长。对于房地产商而言，那就是建房子以及为业主提供物业服务的所有标准，时刻要以“人的尺度”衡量。

要知道人类对居住条件的终极目标，是舒适而美好地诗意栖居。理解并悟透了这一点，神神叨叨的“思维”才能走下神坛，化为房地产商进行产品创新和服务升级的真正思想利器。

8、二是实现两个完美的转变。

就行业本质言，房地产商可不是 “盖房子的”那么简单。房地产商最核心的竞争要素是不动产的管理能力和社区服务水平。

也就是说，管理的是物，那就要考虑让“物业”保值增值，服务的是人，那就要考虑让“业主”舒服满意。要实现这两个层面的管理升级，房地产商就必须完成两个转变：一是角色的转变，从生意人变为产品人。

以前房地商认为房子能卖出去就是成功，所以对营销非常重视。房地产商给我们留下的普遍印象就是擅长概念创新和广告炒作。如果

仅把思维理解成一种“优秀的社会化媒体营销”手段，那就依然是生意人的惯性思维，必须改变。

时代的成功是建立在好产品的基础上，所以房地商必须明白，只有建造出让人想住的好房子才是王道。而好产品又不必局限在新房子上，好的旧屋改造方案，好的物业管理创新，好的社区服务升级，也都是“产品人”思维的体现。

二是商业模式的转变，从原来的单维度靠挤压成本要利润变为多维度凭服务增值要利润。时代最重要的变化就是消费者主权意识迅速觉醒，以往由商家主导的市场已变为由消费者强势主导，顾客变成真正的上帝。

正所谓“粉丝经济”的真谛，并非取决于商家自身有多强，而是取决于商家的姿态有多低。对房地产商而言，也必须积极转换身份，全心全意地为业主服务，只要业主满意，挣钱就是捎带的事了。

9、三是正确认知自己的资源优势，寻找正确的入口。

正如老话说得那样，隔行如隔山，每个行业的化改造，必然要受其行业特点的局限，而每个企业在转化的过程中，又必然受到行业趋势和成长基因的影响。

在芝麻哥看来，未来5-10年内，房地产商将会面临三大主力消费群体带来的商机和挑战。一是九零后为代表的居住消费需求，二是老龄化加快带来的养老地产爆发式增长，三是城市升级带来的公共空间或服务设施的改造需求。

马佳佳在万科演说中提出“九零后不买房”的论断，引来网上热议一片，房地产圈大佬任志强大佬首先表示不同意，并认为九零后不买是“没有买的能力，也没到买的时候”。

而马佳佳的支持者则认为，九零后独生子女居多，爷爷奶奶、姥爷姥姥、再加上双方父母，九零后小俩口将来至少会拥有4-8套房产，所以买房动力不强。

若要问芝麻哥的意见，我只能持“骑墙”的态度，认为双方都对也都不对。如果严谨点回答，那就是未来5-10年内，任志强可能是对的，而之后则可能马佳佳是正确的。

为什么这么说呢?这首先要从中国人牢固的房子情结谈起。对于中国人而言，结婚成家时必须拥有一套“安身立命”的房子，好像是天经地义的基本要求和心理预期。

虽然时代一直在变，但这方面的需求从来就没有代际划分，不管几零后都是如此。而未来5-10年内是九零后的结婚成家的高峰期，也是他们形成住房刚需的旺盛期。

而这段时间内，按中国人群代际结构和平均寿命推断，理论上归属他们的老人房产恐怕还不能腾挪给他们(或许10-20年后才有可能)。也就是说至少未来5年内，房地产商还有最后一个“黄金五年”来缓冲或狂欢。

可佐证的是，有报告预测“2018年前后，中国楼市很有可能从增量市场转为存量市场，销售面积将出现历史性拐点，步入平缓和下滑期”。

也就是说，九零后为主力消费群体的新房子肯定还会建，也正在建，也必然有着庞大而稳定的市场需求，但是这个阶段最多也只有5年的高峰期，然后就会转入一个“供大于求”的历史性拐点。

特别需要注意的是，对于饱受洗礼，心态愈来开放，消费也愈来趋于理性的九零后而言，对于房子的需求，期许和等待的弹性可能也会拉长。

这一代人不像七零后或八零后那样，因为强烈的自住需求，又没有啥可继承的，所以首套房子要死要活地去抢。他们或许会想，既然迟早会拥有那么多的房子，又何必着急呢?

所以，或许正如马佳佳所言，还真是会有相当一部分九零后(特别是九五后)会放弃买房子的打算，反正只需要耐心等几年，房间迟早是会有的。何况当下房价虚高(特别是一线城市)，他们就真是到了买的时候，也恐怕买不起。由此看来，要想让这批迟早拥有多套房产的房主甘当房奴，真不是一件容易的事。

面对新一代主力消费群体的购买乏力和趋势变化，身处市场一线的房地商应该有着更直观的感受和压力。但是不等于说从这一代人开始，房地产市场就没有了增长的空间和乐观的未来。

只要我们注意观察九零后的大学生宿舍布置，就会发现这一代人对于住宿环境的要求和品位追求，有了质的提升，是真正可以和国际潮流无缝接轨的。

但他们工作后面临的居住选择，往往令他们失望甚至绝望。凡是在一线城市有过租房经验的人都知道，租房子是一件多么痛苦的事情。

不提寄生虫般的中介公司，不提太纠结的合租室友，不提势利眼的大房东，不提狐假虎威的二房东，便是那糟糕逼仄的居住环境，就足以让人压抑得要疯。

更让年轻人不爽的，则是不合理的城市生态分布造成的日间重复疲劳迁移。由于年轻人绝大部分都是上班族，白天要在市中心的商圈地带上班，下班后又常常要迁栖到偏远的郊区居住，每天在路上花费的时间短则一两个小时，长则三四个小时，想想日复一日，能不让年轻人脾气见长吗?能不过劳死么?现在许多年轻人离开一线城市，与其说是被高房价逼离的，倒不如说是被住得没尊严气走的。

也就是说，无论是暂不买房的有户口城市青年，还是漂在大城市的没户口的有志青年，他们都非常渴望独立的、个性的、舒服的、漂亮的栖居空间。考虑到经济因素，这个空间肯定也是以租赁为主的。 但当下落后得有些荒唐，甚至操蛋的房屋租赁市场，却完全无法满足他们的需求。七零后、八零后在破出租屋里贴点明星画，然后发誓攒钱买房子的心理暗示和奋斗节奏，都已无法让九零后接受。而让年轻人拚爹啃老来买房子改善居住条件，其实也是一件不现实和不人道的事情。

租赁房屋本也是可以幸福又快乐生活的，但现在的租赁模式则肯定是不行的。坦率地讲，一线城市并不缺房子，譬如北京房屋空置率

就高达28.9%，如果有房地产商通过某种商业创新加以改变，重新进行资源整合，确保年轻人住得舒服点、有尊严些，不但可以抢占一个潜力无穷的全新市场，而且也算做了一件功德无量的善事。

有这种可能么?当然有。芝麻哥已设计出一种全新的房屋租赁业务，权且称为“青年公寓”。具体做法如下：

9.1、首先，公寓社区化

人是群聚动物，年轻的九零后更是社交动物，所以公寓必须有适度的规模，必须配套合理，自成生态。

这些公寓最好集中在交通相对便捷的次商圈(主商圈太贵，成本太高)辐射半径里，譬如市区一些老的居民楼或经营不善的酒店，以产权置换或整楼租赁的方式进行改造，根据原有的结构布局，适度改造成酒店式微公寓和家居式公寓两大类型。

最大的改动是，每幢公寓的每个楼层增设公共厨房、公共洗衣间和公共活动室。房地产商必须明白，不给年轻人创造交流、学习、玩耍的公共空间，是非常不人道的行为。

想想年轻人为什么爱去麦当劳、肯德基就应该明白了，他们大多时候只是想要一个温暖、明亮、舒服的公共空间聚聚会、聊聊天罢了。 而中国式社区最操蛋的地方，恰是缺乏这样的室内公共空间。需要强调的是，考虑新生代对卫生和隐私的苛刻要求，最好不要设置公共浴室或公共厕所。而且以我们的常识经验，这两个地方往往是最令人不舒服，也最难管理的公共空间，所以不要最好。

只要有了公共厨房、公共洗衣间和公共活动室三大公共空间，青年公寓的空间改造就算基本到位，至于孵化出什么样的社区生态，就由年轻人自己做主吧。

其次，要素经济化。

考虑年轻人所处的人生阶段特点，经济性应该是最主要的衡量指标。所以公寓的一切改造和设计，都必须以尽可能减少成本支出为原则。

譬如可以不设电梯(六层以下)，譬如极简装修原则，譬如水、电、气的节能化改造，譬如居住空间的经济化分割，譬如家具和公共设施的耐用性设计等等。如果再先进一点，在成本可控的前提下，甚至可以考虑楼顶、阳台的太阳能改造，只要设计合理，每年省去照明和热水器的电费也应是相当可观的。

除了这些基础性的环保节能改造外，房地产商还应该提供一个更有想象力，也一定会让年轻人尖叫的环保服务，即电动汽车出租服务。要知道，九零后对汽车这样的代步工具或大玩具的渴求，就和想喝瓶可乐一样自然，可当下限购、摇号的政策又让他们离这个梦想太过遥远。

如果房地产商和某些新型租车公司合作，充分盘活地下车库的潜力资源，组织一个网点密集、布局合理的电动汽车租赁网络，并以月租或年租的方式向年轻人提供服务，必将是一门很有钱途的大生意。

想想看，这样的服务，不但可以满足年轻人渴望变化，随意更换车型的需求，又能解决停车困难的问题，同时还能省去保养、修车等一大堆麻烦，最关键的是还不需要花大笔的钱，你说他们能不喜欢么?

9.2、再者，设计时尚化

譬如青年公寓楼层间公共通道或逃生通道可适度改造成滑梯或滑竿模式，增加一些符合年轻人口味的生活乐趣。

再譬如每个楼层的楼道、走廊以及整座建筑的外立面，都可鼓励艺术涂鸦或个性装饰等。如果想让青年公寓显得更酷一点，还可实行“艺术家宿舍”计划，即特别预留一套房间，以极优惠的价格(甚至免费)提供给街头艺术家居住，期限为一年。

对街头艺术家的选择，可先在社交网络公开招租或由艺术家自主申请，然后再由青年公寓的全体住户投票决定。这样每套公寓都可以拥有自己专属的社区艺术家了。而艺术家需要回报的，就是保证每周在公共活动室有个小型的免费演唱会，并通过社交网络、社区电台接受住户点歌的需求。

在芝麻哥看来，城市社区的人文进化，必然是朝更平等、更自由、更强调自治精神和双向互动的方向演化。以往戴红箍、拉横幅、贴告示等这些简单原始的社区管理早就OUT了，新生代需要更现代，更有创意，也更富人性需求的社区服务。

随着中国社会老龄化进程加快，房地商介入养老产业已经是一种热门的趋势，但是拿出的解决方案，又实在太过粗暴和野蛮。目前很流行的一种趋势，也不过是在远郊起几幢低层建筑，再挖个池塘栽几

棵树，美名曰园林景观，然后配套上老年医院、康复中心、集体食堂等，就堂而皇之称之为养老社区或养老地产。

除了这种养老社区之外，时下热炒的“居家养老”、“社区养老”、“以房养老”等模式，坦率地讲都是极不成熟的概念炒作，甚至可以说是缺脑子的表现。那么有没有一种高级一点、人性一点、合理一点、智慧一点的商业模式呢?

当然有。芝麻哥可以提供一个全新的商业创想和模式范本，以供有心的商家学习参考。这个模式姑且称之为“社区养老公寓——移巢计划”。

简单来讲，就是以社区为单位，把每个社区的空巢老人、有养老需求或投资意向的住户，通过产权置换或二次购买的方式，本着“产权分散，供养集中”的原则，整合到一起(可集中在每幢楼的一二层)，然后由业主授权给房地商或物业公司，进行统一改造和集中管理，然后再租赁给其他有需求的业主。

10、产权灵活化

这个项目不需要房地商或物业公司重资产投入，而是在业主间起一个穿针引线的中介作用，巧妙地进行资源优化和产权置换，从而解决项目的空间需求。

无论房屋如何交易、置换，最终产权还是归属业主，物业公司一是赚取交易过程的服务费用，二是赚取一定比例的管理费用，三是赚取这个项目激活后的平台交易费用。

需要强调的是，无论你原来拥有多大房产，在置换成养老公寓时，都可结合市场的标准测算自由补齐，可由大换小，也可由小换大，因为这个置换过程，不但是解决自己养老问题，同时也算是二次置业投资行为。譬如你可置换一套大的公寓，留下自主的一间外，还可出租其他房间给别的老人。

还要说明的是，这个项目只所以鼓励在社区内甚至一幢楼内进行交易，就是充分考虑到中国人的传统伦理需求——让老人离自己熟悉的家和亲人近一些，再近一些。

11、配套智能化

这种新型的社区化养老公寓改造，必须充分利用时代的技术红利，把智能化做到一种极致。

譬如每个公寓的每个房间都可安装一部智能电视。除了基本的娱乐功能外，这部智能电视还需配备智能摄像头，具备语音视频的基本功能，然后再给老人订制一台超级遥控器。

老人想和子女、朋友视频聊天时，一键OK;想应急呼叫子女时，一键OK;想呼叫物业管护中心时，一键OK;想呼叫医院时，一键OK;想网上订餐时，一键OK;想网上购物时，一键OK;想语音备忘或查询日历时，一键OK。当然，这些遥控器的功能，也可集成到一部智能手机上。

若再配套一部可测血压、心脏、脉搏和紧急呼叫的可穿戴式智能手表，那么就老人的实际需求而言，智能化就算基本齐活了。其他什

么智能电灯、智能空调、智能冰箱什么的，倒是显得华而不实，或者讲还不够成熟，配不配套倒不是很重要的事情了。

12、服务平台化

需要郑重声明的是，打造社区化养老公寓不但是一个创新的商业升级项目，也是一个系统的社会改造工程。

房地产商或物业公司要想成功转型，就必须坚决打破以往的旧思维、旧模式，别总想着挣快钱，傻挣钱，而要学会创造出一种精细管理，共赢合作的生态性、平台化的全新商业模式。

具体来讲，房地产商或物业公司就是要充分发挥自己的主业优势，为业主做好“不动产”的管理和服务，同时积极利用的技术优势，搭建开放的社区化交互平台。管它线上线下，管它虚拟现实，终是为活生生的人来服务的，也终是要与活生生的人来对接的。

就社区消费需求而言，物业公司已经掌控了现实端的物理入口，如果再主动搭建一个虚拟端的网络入口，两端合一，形成一个生态的商业闭环，那么挣钱就是一件很容易的事了。

以社区化养老公寓为例，可以和医院合作，开展网上问诊和即时监护服务;可以和银行合作，开展面对面虚拟银行理财业务;可以和电商合作，开展针对老年人的代购、团购、送货上门等服务;可以和餐馆、理发店合作，开展上门送餐和理发等服务。

如果房地产商或物业公司再有情怀和想象力一点，这个线上线下合一的服务平台和管理网络，还可以做些社区虚拟拍卖(如旧家具、

儿童玩具等)、社区虚拟晚会、社区虚似展览(譬如宠物秀、老年时装秀、宝宝秀)等有趣又有意义的活动。

此外，这个社区化交互平台一旦形成，也可对接相应的家政服务，如清洁工、保姆、月嫂、老人陪护等，不但可以充分激活社区内的闲散劳动力，也可形成一个安心、透明、良性互动的家政服务交易(换)平台。

在一味求新、求大的政绩冲动和急功近利的商业刺激下，以往的城市旧改工作，简单而野蛮，原始又粗暴，不但毁掉许多传统的遗存，而且严重破坏了城市的生态。

可对此除却愤怒、抱怨和遗憾外，我们也清醒地知道，城市承受不起，也绝无可能以大拆大建的方式再进行一次暴力改造了。要想让城市的居民生活得舒服一些，我们必须寻找另一种途径的改造。 譬如楼顶的绿化改造。楼顶绿化的好处，有一个很有力的说服数据，那就是一个城市的楼顶绿化率达到70%以上，城市上空的二氧化碳量将下降80%，城市热岛效应将会彻底消失。

以北京为例。按照2010年北京市国土资源局抽样统计资料进行的初步测算, 北京市的市区面积为1368.32平方公里，其中建成区面积为1289.3平方公里，如果以屋顶面积占建成区面积25%的建筑标准计算，北京市区的屋顶总面积约有322.33平方公里，再以其中30%可作为生态屋顶来保守推算，那么北京市区可利用绿化的屋顶面积达到96.7平方公里，也就相当于给北京增添了34个朝阳公园(或14个奥林匹克森林公园)的天然绿肺。

如果真能实现这个绿化目标，那么北京雾霾天气一定会大大缓解，城市的宜居环境也会大大改观。

虽说楼顶绿化是一件利国利民的大大好事，也被提倡了好多年，可实际推广却并不乐观。据不完全统计，北京市目前已实施的屋顶绿化面积，大约只占市区可利用绿化屋顶总面积的1%多一点。

难道是因为成本过高的缘故么?当然不是。按照2012年北京市园林局印发的《北京市屋顶绿化建设和养护质量要求及投资测算》，进行简单的屋顶绿化，每平方米费用只有310元，养护费用为一平方米每年才17.5元;进行花园式的屋顶绿化，费用则为每平方米550元，养护费为每年24元。

楼顶绿化只所以推广不力，很大原因在于以往的推广思路有问题。以往是以政府的力量主导主推，而且多是公益性质。而恰恰在于投入不高，维护又太过麻烦，便是做面子政绩工程也难以显现，所以有公共财政预算的部门，看不上这个项目也是情有可原。而商业力量迟迟不介入，则在于没想出好的商业模式，操作起来又太过麻烦，所以多是持观望态度。

在芝麻哥看来，随着习李新政、雾霾加重以及电商爆发等诸多宏观环境的变化和因素交互，未来5-10年内，楼顶绿化或许成为一个很有市场想象力的新商机引爆点，特别是对想转型的房地产商而言。而就商业模式的创新而言，芝麻哥建议从以下三个方面发力：

13、运营模式多元化

楼顶绿化是一门正经的生意，也是有一定技术门槛的生意。但对于房地产商而言，倒是相对轻车熟路的。

譬如楼顶的承重、防水处理等都不是问题，而且楼顶的产权归属也容易解决。如果房地商在建新房子时，就同步考虑到楼顶的绿化问题，那么不但投入大大减少，而且也增加了新楼盘的卖相和宣传亮点。既然是生意，就要考虑赢利，既然要赢利，就要考虑商业模式。而对于房地产商来讲，楼顶绿化的最佳商业模式是“主题式改造+灵活性租赁”。

譬如住宅楼盘的楼顶改造，可改成立体式菜园或休闲性花棚;譬如商业楼盘的楼顶改造，可改成带有玻璃罩的花房式咖啡吧或茶餐厅;譬如学校、医院等公共建筑的楼顶改造，则可改造成试验农场或鲜花培育基地。

赢利方式可以是提供设计方案，工程施工，标准化配件出售，也可以是改造后租赁给商家、个人经营，或以会员制的模式自主经营。

14、环保技术互联化

楼项理论上讲应是公共面积，自然关系到公共利益。为了更好地说服业主，楼顶绿化项目也必须强化它的公共效益。除了强调减轻热岛效应，减缓雾霾发生，改善城市气候的宏观利益外，还要强调楼顶绿化对本幢楼盘“微气候”的节能减耗效用。

譬如楼顶的绿化可在夏季减少太阳辐射热量，减少空调的耗能。譬如楼顶的雨水收集装置，可减少污水排出。譬如在楼顶安置太阳能板，可将其转变为热能或电能，供本幢楼盘的公共取暖和照明。譬如

我们还可收集社区部分食品垃圾并转化成生物肥料，供给楼顶绿植或鲜花施用。

这些节能减耗的数据，最好能以物联网的手段，即时采集，公开发布。而这些绿色环保设施也最好可以同时向公众开放，成为教育公众，宣传环保理念的示范基地。坦率地讲，这些东西便是基于商业考虑的“秀”，想来大家也是会心甘情愿地接受。就如那些娱乐明星一样，美好的东西是不怕秀的。

15、产业拓展联盟化

由于楼顶绿化还是一个新兴事物，而且涉及到对城市风道、微波通道、航空通道等方面的干扰影响，所以很容易在商业萌牙状态时，被某些不成熟的偏见或保守的管理理念所左右，甚至被扼杀。

而楼顶绿化作为一个链条化的产业，要想快速壮大，就必须在起步之初，团结一切可团结的力量，组建足够强大的产业联盟，积极和政府的主管部门沟通对话，同时未雨绸缪，从顶层设计的高度考虑，配合政府、协会做好产业规划，制订行业标准、自律条例等。如此这般，这个产业才可能健康快速地发展起来。

强调这一点，是因为我们城市被建设得这么差，有一个很大的原因就是发展之初行业太过“无法无天”。譬如北京城的五环里，有多少楼盘超标超高侵占了“风道”，才造成今天雾霾天久久不散。也许当初违规的房地产商会这样想：就我一个楼盘，又怎么能挡住风呢? 谁曾想，有关系的房地产商大有人在，而且都持同样的的想法，于是越建越堵，一直堵成今天的“熊”样。无论如何，希望今天已经

成熟的房地产商可以理性一点，规矩一点，不要再犯同样的错误，毕竟，雾霾面前，人人平等，谁也逃不走。而且，做好这件事，要远比建设 “立体城市”什么的要有意义得多，也伟大得多。

16、最后一点感想：房地产商转型的任务和使命

过去几十年来，房地产一直是中国经济的支柱产业，而在未来十年内，房地产依然还会担任这样领头羊的角色。无认你夸也好，还是骂也好，它都是客观存在的事实。

这十年之内，一方面房地产商可以继续蚕食中国城市化进程的发展红利，另一方面，若能顺利完成产业升级和文化转型，则可以担当更重要的角色。毕竟，从乡村文明向城市文明过渡的过程中，我们走得太快，也走得太急，欠的账也太多。

我们骂房地产商野蛮，是因为我们自身也很野蛮，我们骂房地产商建得房子丑陋，是因为我们自身的审美水平就没高到那里去。就中国的现代化进程而言，房地产商必须要担当的一个社会使命和时代责任，就是利用商业的力量，完成社区结构的组织改造和城市生态的文明重塑。

芝麻哥在文中提到的一些设想和创意，就是希望给那些依然坚持理想主义情怀的房地商一些启发。推动社会进步，促使人民幸福，“房”事一直都是很关键的环节。

而就更实际的商业利益而言，房地产商也必须高度重视社区改造带来的无限商机。以当下很热门的O2O为例。这个行业或业务一直无

法有效引爆，最关键的因素就是无法突破社区端“最后一公里”的瓶颈。而这个瓶颈又并非物流问题，而是信息流问题。

正因为社区的消费需求无法有效聚拢，所以才造成平均物流成本过高。一旦踞守社区端的房地产商或物业公司醒悟过来，快速完成社区的化改造和管理升级，不但这个问题迎刃而解，而且会衍生出更多的商业机会。

以万科为例，未来5年内，其管理的社区大概会有500-600个社区，100万住户，近800万的人口，差不多相当于一个超级大都市的规模体量。

如果线上把这些社区用串连起来，充分盘活社区的用户和数据资源，形成一个庞大又精准的家庭用户信息数据库，线下再配套完成青年公寓、养老公寓、绿色楼顶花园这样的实体改造，并快速完成规模化、连锁化的全国性网络布局，那么万科蜕变或孵化出一个横跨“地产+物业+金融+中介+家政+电商”等领域的超级平台和商业公司，便指日可待。

三、科技地产能做到什么程度

科技地产有狭义和广义之分。狭义的科技地产是指在房地产开发中通过建筑产品的规划、设计和过程控制，应用科技元素提升产品的科技含量和质量，以增加人在其中工作和生活的舒适性。广义的科技地产是按行业和客群划分的，认为服务科技企业的地产开发就是科技地产。这二者都是一个比较模糊的概念，内涵和外延都不太清楚。“科技”是服务对象，“地产”是支撑平台，“目标”是政府、客户、开

发商三者利益诉求的均衡协调;“手段”园区硬件环境开发和产业服务体系打造;“目的”是打造产业集群，推动区域经济发展方式转变和经济结构调整。

家居智能化能实现的功能和提供的服务

实现的功能

1. 安全防范子系统

1.1住宅报警装置

1.2访客对讲装置

1.3周边防越报警装置

1.4闭路电视监控装置

1.5电子巡更装置

2. 管理与设备监控子系统

2.1自动抄表装置

2.2车辆出入与停车管理装置

2.3紧急广播与背景音乐

2.4物业管理计算机系统

2.5设备监控装置

3. 信息网络子系统

3.1每户不少于两对电话线

3.2两个电视插座

3.3一个高速数据插座

在建设家居智能化系统时，依据我国有关标准，具体提出了如下的基本要求

1、应在卧室、客厅等房间设置有线电视插座;

2、应在卧室、书房、客厅等房间设置信息插座;

3、应设置访客对讲和大楼出入口门锁控制装置;

4、应在厨房内设置燃气报警装置;

5、宜设置紧急呼叫求救按钮;

6、宜设置水表、电表、燃气表、暖气(有采暖地区)的自动计量远传装置。

提供的服务

1、始终在线的网络服务，与随时相连，为在家办公提供了方便条件。

2、安全防范：智能安防可以实时监控非法闯入、火灾、煤气泄露、紧急呼救的发生。一旦出现警情，系统会自动向中心发出报警信息，同时启动相关电器进入应急联动状态，从而实现主动防范。

3、家电的智能控制和远程控制，如对灯光照明进行场景设置和远程控制、电器的自动控制和远程控制等。

4、交互式智能控制：可以通过语音识别技术实现智能家电的声控功能;通过各种主动式传感器(如温度、声音、动作等)实现智能家居的主动性动作响应。

5、环境自动控制。如家庭中央空调系统。

6、提供全方位家庭娱乐。如家庭影院系统和家庭中央背景音乐系统。

7、现代化的厨卫环境。主要指整体厨房和整体卫浴。

8、家庭信息服务：管理家庭信息及与小区物业管理公司联系。

9、家庭理财服务。通过网络完成理财和消费服务。

10、自动维护功能：智能信息家电可以通过服务器直接从制造商的服务网站上自动下载、更新驱动程序和诊断程序，实现智能化的故障自诊断、新功能自动扩展。

家居智能化确实反映了未来家居的发展方向。当然有条件的家庭也可以尝试，它将给您的生活带来极大的方便。

家居智能系统包含的主要子系统有：家居布线系统、家庭网络系统、智能家居(中央)控制管理系统、家居照明控制系统、家庭安防系统、背景音乐系统、家庭影院与多媒体系统、家庭环境控制系统等八大系统。其中，智能家居(中央)控制管理系统、家居照明控制系统、家庭安防系统是必备系统，家居布线系统、家庭网络系统、背景音乐系统、家庭影院与多媒体系统、家庭环境控制系统为可选系统。 在智能家居系统产品的认定上，厂商生产的智能家居(智能家居系统产品)必须是属于必备系统，能实现智能家居的主要功能，才可称为智能家居。因此，智能家居(中央)控制管理系统、家居照明控制系统、家庭安防系统都可直接称为智能家居(智能家居系统产品)。而可选系统都不能直接称为智能家居，只能用智能家居加上具体系统的

组合表述方法，如背景音乐系统，称为智能家居背景音乐。将可选系统产品直接称作智能家居，是对用户的一种误导行为。

在智能家居环境的认定上，只有完整地安装了所有的必备系统，并且至少选装了一种及以上的可选系统的智能家居才能称为智能家居。

四、智能化社区

在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不仅仅局限于居室面积、周边自然环境、交通等方面，而是把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，正是适应这种社会需求，智能小区应运而生。目前，对于智能化还没有确切的定义，大家公认的智能化社区包含小区安全防范、物业管理自动化、三大主题。建设部对小区智能化普及型提出了如下要求： ² 住宅小区设立计算机自动化管理中心;

² 水、电、气、热等自动计量、收费;

² 住宅小区封闭，实行安全防范自动化监控管理;

² 住宅的火警、有害气体泄漏等实行自动报警;

² 住宅设置紧急呼叫系统;

² 对住宅小区的关键设备、设施实施远程监控。

智能化小区在我国，目前虽然关于智能化小区的定义有不少，但还没有一个完善的智能化小区的定义。2001年，国家建设部住宅产业办公室提出一个关于智能化小区的基本概念：“住宅小区智能化是利用4C(即计算机、通信与网络、自控和IC卡)，通过有效的传输网

络，将多元的信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境”。这仅仅是一个现阶段关于智能化小区的基本概念，随着新技术、新成果的产生和应用以及我国人民住宅状况的发展变化，智能化小区的内涵也会有相应的变化。

1、室内部分

防盗报警系统、消防报警系统、可视对讲门禁系统、煤气泄漏探测系统、远程抄表(水表、电表、煤气表)系统、紧急求助系统、远程医疗诊断及护理系统、室内电器自动控制系统、集中供冷热系统、住宅购物系统、语音与传真(电子邮件)服务系统、网上教育系统、股票操作系统、视频点播系统、付费电视系统、有线电视系统、智能窗帘系统、智能灯光系统等。

2、室外部分

智能一卡通系统 梯控系统、无线巡更系统、视频监控系统、停车管理系统、智能照明系统、背景音乐系统、门禁/可视对讲系统等等。

智能化小区系统分解,按照智能小区的总体目标进行分解，小区智能化系统可具体分解成以下几个 子系统，家庭智能化系统;小区综合布线系统;小区网络、通讯系统;小区CATV系统;小区设备自控(BA)系统;小区安全防范系统;小区对讲系统;小区远程抄表(三表传送)系

统;小区物业管理及一卡通消费系统;小区停车库管理系统;小区增值服务管理系统。

3、增值服务系统

小区增值服务系统实际是利用小区网络通讯系实现的各种服务，具体内容有

(1)满足小区居民对信息的发布。交流与沟通需求，以及测览Internet和Intranet进行网络娱乐活动，获取远程服务(如远程医疗、远程教育、远程咨询、远程购物、远程阅读等各种要求;

(2)为小区物业管理公司进行小区信息系统管理提供快捷。多样的方式方法。保证管理人员能够及时了解到小区内的状况，并能够作出迅速响应或回复，另外对小区居民提供周到、全面的信息服务，或者实现小区服务的信息化;

(3)为小区居民和小区物业管理公司之间快速、充分的信息交流提供可靠保证;

(4)操作界面统一，使用方便，维护简单，具有可扩展性。

4、具体服务要求

(1)视频点播业务(VOD);

(2)Internet访问服务以及相应计费服务

小区居民无须拨号，就能够访问Internet，发布信息到

Internet，小区内连接到Internet的服务器拥有独立、公开的IP地址和域名。物业管理公司能够根据一定的规则向小区居民收取一定的服务费用。

(3)通用电子邮件服务

向小区居民和物业管理人员提供，e-mail服务。小区居民和物业管理人员拥有一个在小区内外都可以使用的e-mail信箱，小区居民和物业管理公司都可以用它来交流信息。

(4)个人主页服务

允许小区居民在小区的web服务器上发布个人主页。小区居民可以设计、制作并发布表现自己个性和水平的网页，并可以通过小区的web服务器发布到小区的Intranet以及Internet上。

(5)Ftp(文件传送)服务

允许小区居民在自己的机器和服务器之间传送文件。小区居民可以在自己的机器和服务器之间下载或上传文件。

(6)网络域名服务

提供小区内部网络中的机器名称和机器物理地址之间的转换。

(7)用户求助、咨询服务

通过此服务来收集、接收小区居民的意见，小区物业管理公司也可以通过此服务来解答小区居民的疑难问题。

(8)网络聊天服务

在小区Intenet上实现网上聊天服务。小区居民可以和其他的小区居民通过网络聊天或者闲谈。

(9)休闲讨论组(论坛)服务

提供主题讨论服务。小区居民就某一想法或问题发表意见，其他小区居民对此可以自由发表自己的见解或态度。

(10)网络电子公告牌(BBS)服务

允许小区居民在网络上写作并发表文章，并允许小区居民查询、阅读其他小区居民所发表的文章。

(11)公共信息服务

实现信息的网络发布，把小区居民关心，需要的信息及时地放在小区web页面上，让小区居民可以及时获得自己想要的信息，安排生活和活动。

(12)用户调查服务

提供针对小区居民的意见反馈和小区居民调查活动。及时收集小区居民的相关信息，对小区的建设和服务进行相应改进，或者收集并统计小区居民对某些问题、现象或意向的态度、认识。

(13)网上阅读服务

允许小区居民远程阅读书籍。小区居民可以在网络上选择并阅读自己喜爱的书籍。

(14)网络代购、代订、征订服务

小区物业管理公司替小区居民代购。代订物品和票据。小区居民可以通过网络或电话委托物业管理公司订购物品和票据等。

(15)远程医疗服务

小区物业管理公司使用此服务向小区居民提供远程医疗咨询和诊断。

(16)远程教育服务

帮助小区物业管理公司在网上开展针对小区居民的按时授课、答疑解惑、作业批改等服务。

(17)远程购物服务

允许小区居民在网上浏览，订购商品。实现商品的在线浏览和订购，如果是在小区内的网络商店购物，费用可以直接从IC卡划拨。实现一个网络商店供小区居民使用。

(18)远程游戏服务

允许小区居民联网玩游戏。小区居民可以通过设置在小区内部的服务器玩网络游戏。

(19)网上学校

提供包括儿童教育、成人教育在内的多层次家庭和业余教育服务。

5、小区停车库管理系统

机动车是现代社会的重要交通工具，随着人们生活水平的提高，私人拥有车辆在现代公寓已是很普遍的，因此公寓停车管理越来越迫切地成为摆在公寓管理者面前 的课题。我公司推出的公寓车辆管理系统是您的得力助手。它能将公寓车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便，车辆安全，也使公寓车辆管理更加完善规范。车辆管理系统由出入读卡器、自动开门机，探测器、控制器等设备组成。该系统是公寓车辆管理停车场车辆管理的理想系统。

6、小区物业管理系统

小区物业管理系统是小区管理实现规范化，科学化、程序化的重要系统。该系统主要内容有：

(1)工程设计文件管理。

提供对小区工程文件的登记、维护、查询检索等管理功能，能有统一的登记录入界面，按查询用户的级别提供查询服务，登记与查询按照工程文件的用途与性质有一定的分类。

(2)居民信息管理。

建立住户信息库，实现住户档案数据的计算机化管理，使居民的登记与查询简易而快速，对居民的信息查询应有一定的权限检测，按权限进行查询，分级管理，同是应有变更功能。

(3)设备报修、维护管理。

以日常设备的维护与报修登记设备维护与报修，信息，对设备报修、维护管理情况有查询、考核与统计等管理功能，定期产生考核情况明细，报修信息的录入具有多条途径，具有网上报修功能，相应的费用通过收费信息系统进行统一的结算。

(4)社区管线信息管理。社区内管线分布情况信有登记录入、维护、查询等管理功能，可在社区网上进行查询，对信息有分级管理与权限查询。

(5) 物业收费自动化系统。对纳入社区收费管理的收费项目进行电子收费管理(主要是指对煤气表、电表、水表的自动抄表与电子收费)，提供网上应缴费用的查询，定 期催缴，对没有上网能力的住户提供电话查询或者到物业管理中心进行查询，具有收费的登记、转帐、

统计功能，及收费项目、记费方式的变更登记等功能，同时将其他各子系统相应的收费信息递交收费信息系统进行统一结算，居民可通过小区电子银行或IC卡缴费。

(6)来客访问管理。对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询。

(7)设备运行状态信息管理及调控。对小区内各类设备的基本信息及其运行状况进行登记、维护，对修理、更换情况进行汇总。

(8)小区GIS系统。对小区的楼宇分布、公共设施分部情况的查询、管理。

7、小区智能三表抄表系统

传统方式的住户水，电，气表抄表给物业管理和用户带来极大的不便，误差大、时效性差、统计计算工作量大，且带有人为随意性，尤其用户咨询时极不方便，不光是物业管理人员感到头痛的事，用户也感到不满意，甚至经常出现物业管理者和住户之间产生矛盾。智能抄表系统的推出可以很好的解决传统抄表方式带来的问 题，该系统节省时间、节省人力物力提高工作效率。降低物业管理成本，也解决了用户想及时了解用水、电、气情况的烦恼，真正实现物业管理为用户着想的原则，准确。及时地将住户和物业管理部门所需三表数值反映在中央控制中心上。

该系统由抄表器、数字(电度、煤气、冷热水)表、中继器等组成。利用小区智能布线，将分散在各家各户的水、电、气、表连接形成网络，实现中心实时监测。

8、小区安全及报警系统

小区安全防范报警系统是智能小区实现安全管理的重要系统，主要包括电视监控、防盗报警、求救求助、煤气泄漏报警、消防报警等。 小区管理极为重要的内容是确保住宅，住户安全，生活中，人人都可能出现一些意想不到的求助情况，现代居住的格局，邻里常年不来往已是常事，家庭生活稳密性、封闭性越来越强。因此，小区安全防范及报警系统是具有先进的设计和设备，并为小区住户的安全提供保障的必要系统。

安全防范报警系统的特点：

(1)中央控制系统必需提供与小区网络系统接

(2)中央控制系统必须与市110，小区音响系统联动。

(3)系统误报率小于0.1%。

(4)小区电视监控：在小区的出入口、周界、车库、以及重要场所设置监视点。所有摄像点的设置，要求做到可对小区实施全方位的监视布控并有助于小区的物业管理。

(5)防盗报警：在小区每一住户内安装防盗报警装置。当住户家中无人时，可把家庭内的防盗报警系统设置为布防状态，当窃贼闯入时，报警系统自动发出警报并向小区安保中心报警。

(6)巡更、周界报警系统：在心区的围墙上设置主动红外对射式探测器，防止罪犯由围墙翻入小区作案，保证小区内居民的生活安全;在小区内设置电子巡更系统，让保安人员定时定路线对小区内进行巡视，以弥补其他技防手段的不足，及时发现可疑情况，防患于未然。

(7)出入口控制系统：对小区的车辆出入口、楼宇出入口进行监视与控制，小区住户与物业管理人员及保安人员配备不同级别的IC智能卡，对社区住户出入小区进行身份鉴别、确认、及出入信息登记，提供住户出入小区信息的登记与查询功能。

(8)消防紧急报警：在小区的各个楼洞内安装消防栓启动按钮，当有火灾发生时，住户可按下此钮，通知物业管理中心，同时系统自动启动背景音响系统中的紧急程序，停止播放背景音乐，插播告警信息。

(9)煤气泄露报警一当室内煤气超过正常标准时，煤气泄露报警启动，通知管理中心，井可关闭煤气阀门，启动排气装置。

9、小区管理智能系统

(1)小区管理智能系统还包括其它系统。车辆(自行车)管理及收费;

(2)给排水控制;城市供水网(水井)——蓄水池——蓄水箱——用户，污水池(化粪池)——城市排水网等设备工作监控;公共区照明自动控制——声光控开关、定时开关、人体热释电开关。

(3)保安人员巡更系统;

(4)人员进出管理(门禁系统);

(5)电视监控及周边红外监控系统。

10、通信自动化系统

(1)小区局域网(以太网)、小区程控交换机。网络计算机、传真、电话、可视电话。

(2)卫星及闭路电视网

有线电视系统、CATV可寻址收费管理系统。

语音数据，有线电视两网合一是发展的一种新型网络方式，即不用电话网，不用数据网即可实现传输数据，同时实现视频信号传输。

11、家庭智能化系统

(1)预留两门直线电话：可实现ISDN、语言信箱、传真、可视电话等。

(2)预留两路双口(TV/FM)有线电视接口。

(3)一门可视对讲门铃：支持来访者与住户之间的可视对讲、大门保安与住户之间的话音对讲。

(4)一路计算机网络接口(独享1ooMBPS)：实现INTERNET访问、公共信息查询、E-mail、EDI等相关服务。

(5)配备电子水表，电子煤气表，电子电表，门磁开关、红外探测器、紧急救助按钮、辅助求助按钮、煤气泄露报警器及其它安全传感器，实现小区管理中心对每一住户的安全监控。

(6)家庭电器设备遥控：在家遥控或在家外通过电话线遥控家里的各种电器设备，包括照明、空调、电话录音等。

12、小区综合布线系统

随着生活。工作的现代化，智能化，楼宇、小区内需要的系统及设备越来越多，最基本的有通信系统(计算机、电话、电传、传真)、闭路电视系统(有线电视、卫星电视、自办电视等)、公共设备监测控制系统(路灯、楼道灯、小区发电机组、变配电设备、自备水箱等)、

报警系统(求助、求救、防盗、消防、监控)、自 动化管理系统(抄表、对讲、门禁)、计算机网络系统(交换设备，路由设备、ATM)。如此多的系统，如不采用统一、综合的方式实现，而采取各自规划，各自施工，既造成管理上的混乱，也为今后的维护造成极大困难。

智能小区的综合布线将很好的解决这个问题。智能小区综合布线系统是小区管理、生活、 通信智能化的神经系统，它以控制、通信、计算机管理为内容，以综合布线为基础，实现小区的控制管理整体智能化。系统的功能实现可以灵活充分的利用每根“神 经”，使系统的集中管理水平达到最合理的利用和实施状态，使成本降到最低，性能价格比最佳。我公司推出的智能小区综合布线系统是以ISOll801、 TIA/E568国际综合布线标准和中国工程建设标准化协会《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》CECS89：97为基础，充分考虑小区内各项控制 管理系统的应用，结合智能小区的具体实际的一套布线系统。该布线系统既有规范性，又有灵活性、实用性。布线系统全部线缆均采用地埋。暗铺方式，其布线系统的管理信息出口均采用标准模块化管理，与设备实现最理想的插接，全部缆线采取集中式管理，便于维护和功能扩展。布线系统采用总线型或星型方式，一级或二级 管理模式，这是目前国际上广泛采用的最灵活的布线方式。

布线系统设备包括光纤，屏蔽、非屏蔽线缆，控制、电源线缆、接插件、信息模块、配线架、19”标准机柜、配线箱等。

13、布线系统要求

小区综合布线系统设计必需综合考虑BA、CA、SA、CATV、计算机网络等系统的信息交互需求，采用先进的、高性能的、灵活的、经济的结构化布线设备 充分利用线缆资源，合理设计，系统目的是将小区中计算机、电话，自控安防、电力、照明等系统统一在一个子系统下，形成设备接口，管理协调完整的布线体系。

楼群布线：大于等于155M带宽;楼宇内部布纷大于等于100M带宽;户内布线：大于等于10M带宽布线系统应根据小区楼群及楼宇内部结构化布线图和管线施工图，周密设计，严格施工，为用户提供完善的小区布线系统。

14、小区网络、通讯系统

14.1、小区网络系统

随着计算机技术和网络技术的发展，家庭计算机的普及，“上网”已经成为人们的常用语，各种信息网，服务网已经成为现代人们生活中必不可少的重要内容。小区网络服务中心是智能小区的大脑、信息交换中转站，高速的小区网络中心是小区住户步入信息社会，享受网络世界的重要保证。

小区内设一个高速计 算机网，为千家万户提供上网服务。家用计算机除可以管理家庭各种电器设备外，同时可利用内部网与小区的其他住户在网上进行交流、娱乐，还可在管理中心查询数据。小区网络面向住户开放公共信息网。社会服务网，并提供国际等服务，使住户生活更方便，达到人在屋中坐，便知天下事的功能，而且可实现家庭办公 室的作用。

小区网络系统基本要求：小区网络系统是小区综合信息服务中心的基础平台，其设计应充分考虑小区信息流量的需求，以满足二十一世纪宽带多媒体信息交互的要求。同时网络应具备可管理性、可扩展性和可维护性。

主干网的设计采用先进主流的网络结构并与本市信息网在技术上保持一致。

住户端口带宽大于等于10MBPS(独享)。提供与公共信息网的接口：ISDN、DDN、ATM。

X.25、VAST······

14.2、小区通讯系统

(1)PABX(提供400门分机)：一部分用于物业管理办公，另一部分用于小区主要交通要道、每栋楼的大门口与小区管理中心的紧急联络。

(2)微小区域的无线通信：建立微小范围(半径100-500m)内的收发基站，实现小区内无线手机、寻呼机的无线通讯。

(3)卫星通信(VAST)接口：该系统作为有线网的补充建立小区用户与国内、国外进行语音、数据、图象通信的传输通路。

(4)每住户提供两门市内直线电话。

14.3、CATV及对讲系统

电视是千家万户不可缺少的一项娱乐活动。电视用的来源也是多种多样的，有卫星电视、有线电视、共用天线电视、社区自办电视等。通过智能综合布线实现的电 视系统使住户共同面对一个“电视

台”，即小区综合电视网，本系统布线简单，节目众多，且转换方便，通过增加用户终端设备可实现可寻址自动播放系统(VOD)。

信号来源主要有：共用天线系统;卫星电视信号;自办电视节目信号;共用天线系统的调频广播节目传播;当地有线电视光纤网络节目。 小区对讲系统是小区管理中心或来访者与用户直接通话的一种快捷通信方式。该系统有助于：

(1)来访客人、朋友的通行;

(2)紧急呼救的情况询问;

(3)紧急事件、公共信息的通知;

(4)车辆移动及邮件通知;

(5)其它情况的通话。

该对讲系统可以在户内、户外、控制中心安装上摄像机，实现可视对讲。系统安全可靠、不占用住户的电话线路，同时住户可将自家的对讲系统设成免打扰，这样可以不接受来自中心的询问，紧急处理时可按下紧急按钮后，对讲自动开启、恢复和中心的联系

该系统有呼叫应答键，关闭键、免打扰键、控制器、对讲器，并通过专线与中心的对讲控制台相连。线路如有破坏，中心的计算机上会有指示，保证线路安全通畅。

系统分为二种：一种是独立单元式。适用于少量住户区域;一种是中心集中式，适用于多栋楼宇区域，并可由计算机记录数据，便于查询。

14、4小区设备自控系统

现代智能小区免不了有许多公共设施或设备，如水泵、发电机组，供冷、供热、照明、通风，电梯等设备。而这些设备本身既是管理监测的难点，又往往都是耗能大户，因此如何便利生活、又通过科学手段加强对小区各种公共设备(施)的管理，降低管理dn本，提高管理效率，创造舒适的生活环境是小区物业的重要内容之一。传统管理缺乏科学性，物管人员劳动强大，管理档次低。若小区设备(施)控制管理系统的实现是小区公共设备(施)智能管理水平的体现，也是小区物业硬件 上档次的表现，同时也是住户的需要。物业管理人员无需亲临现场，一切都可由系统自动完成。

如水压降低，监测系统自动通知水泵开启;停电时，发 电机组自动开始工作;住宅楼集中供冷热时，外界温度发生变化;中央空调机组将自动随之变化;小区路灯和楼道灯管理系统是由控制中心控制器分别确定开关时间，而楼道灯是否开启由声控开关完成，这样可以确保照明设备白天不亮，晚上有人在楼道行走时，楼道灯自动开启。 小区自控系统的基本功能： BA中央监控系统提供与小区网络系统接口;供配电监控;给排水监控;公共照明：包括小区公共场所照明及泛光照明和楼道照明(声控/红外感应/时间表/照度)的控制;背景音乐及紧急广播：要求与安保、消防联动;电梯运行监测;喷泉设施控制。

五、智能化家居

(1)智能家居控制系统

1.1、随着科技的发展与社会的进步，智能家居已经开始进入普通老百姓的日常生活，准备装修的有一定经济实力的业主一般都会开始考虑智能化装修，也就是智能家居系统的设计与智能家居产品安装;因为智能家居控制系统确实能提高现代生活的科技档次，生活的品质，以及生活的舒适性、安全性、方便性、以及达到环保与节能的目的。一套完整的智能家居系统，应该包括：智能家居安防系统、智能家居控制系统、智能家居娱乐系统、智能家居舒适系统、智能家居节能系统、智能家居生态系统、智能家居家电系统等七大智能家居子系统。其它智能家居家电系统，主要实现对家里的电器实现智能化控制与管理，当然，有一些家电本身就是一个独立的智能家

1.2、智能家居控制系统是从上世纪80年代兴起于欧美和日本，并在90年代末进入国内，经过十余年的孕育与发展，特别是伴随住宅产业的进步，小区智能化、楼宇智能化的迅速发展，家居智能化的速度也在加速发展，家庭智能化装修已越来越成为每个准备装修的业主考虑的装修项目。“智能家居控制系统”是以住宅为平台，集系统、结构、服务、管理、控制于一体，利用先进的网络通讯技术、自动化技术、计算机技术、无线电技术，将与居家生活有关的各种设备有机地结合起来，通过网络化的综合管理家中设备，来创造一个优质、高效、舒适、安全、便利、节能、健康、环保的居住生活环境空间。

1.3、智能家居控制系统，主要包含：智能灯光控制系统、电器智能控制系统、智能电动门窗(帘)、智能背景音乐系统、智能视频共享系统等。上海超享智能科技有限公司专业为您提供全方位的智能家

居控制系统设计与智能家居产品安装与调试服务，为您提供安全、舒适、智能、科技的居住环境;下面我们来简单地介绍一下智能家居控制系统的各个子系统。

1.4、智能灯光控制系统，又叫智能家居照明系统或灯光遥控系统，主要实现对灯光的智能化控制，实现对灯光集中遥控开关、定时开关、全开全关、区域全开全关、灯光群控等功能，对于白炽灯、220V射灯或低压射灯还可以实现不同级别的灯光亮度调节，实现不同灯光的开关与不同灯光亮度的组合灯光场景，也就是我们经常说的灯光场景或灯光情景模式，实现一键式灯光场景效果，在手动舞动间切换不同的灯光情景，例如在家居使用环境中会有：“会客、就餐、影院、音乐、娱乐”等不同灯光情景模式.智能灯光控制系统的主要意义，主要在于一键式灯光情景切换与遥控控制，定时控制等各种智能化的灯光控制与管理手段，实现灯光的舒适照明，节能管理，以及舒适智能控制的目的。

1.5、电器智能控制系统，又叫电器远程控制系统或家电智能控制与管理系统，它主要实现对各种家用电器的智能化控制与管理，实现对大功率电器的电源开关控制，红外家电的红外遥控控制，以及中央空调、地暖与地热系统以及中央新风等各种暖通风设备与系统的智能控制与控制，达到电器的安全使用管理，定时开关与节能管理的目的，以及部分电器的远程控制功能，从而达到电器使用的安全、节能、便捷、智能控制与管理的目的。最常用的功能，就是实现离家时，切断大功率电器的电源，达到安全与节能的目的，对于一些经常用的设

备，例如：饮水机，排风扇等实现定时开关功能，既节能管理，又能每天有序控制;另外在夏天的时候，可以打个电话远程开启空调，冬天的时候电话或网络远程开启地暖或地热系统，从而创造安全、节能、便捷、智能的家电使用环境。

1.6、智能电动门窗(帘)，又称电动窗帘及电动窗控制系统，有的也叫自动窗帘。它主要实现对窗帘或窗以及门的智能开关控制，可以通过遥控器或者感应器实现对窗帘门的智能控制，家居生活中最常用的就是电动遥控车库门、电动窗帘、以及电动天窗等，智能电动门窗(帘)控制系统的主要目的，是实现对窗帘及门窗的智能遥控、感应控制、以便于更便捷开关窗帘及门窗，达到安全、舒适、快捷的使用目的。

1.7、智能背景音乐系统，在不同应用场所有不同的叫法，在公共区域的背景音乐系统，一般叫公共广播系统，而在家居生活中的背景音乐系统一般叫家庭背景音乐系统，一般的公共广播系统，一般都是单声道音乐，而家庭背景音乐系统主要以立体声音乐为主。智能背景音乐系统的主要作用就是实现在不同房间或建筑区域，实现不同音源的共享，可以在不同房间独立自由的切换您预设的不同播放音源，开关不同区域的音乐，以及不同区域的音乐音量的调节，从而创造自由的音乐享受环境。家庭背景音乐系统的控制，一般可以通过遥控器控制、墙上面板按钮控制、定时音乐开关控制等多种智能控制方式，让您享受更多的美妙音乐。

1.8、智能视频共享系统，又称视频源智能共享系统，它主要实现对不同视频播放源共享观看，以达到减少播放源投资资金，自由控制您想的播放源，最常用的视频播放源或设备为：DVD播放机、数字机顶盒、卫星机顶盒、视频监控的硬盘录像机等，可以在每个房间自由切换您想的播放源节目，随时提供不同娱乐视频节目以及监看视频监控画面。

1.9、综上所述，智能家居控制系统在保持了传统的居住功能的基础上，摆脱了被动模式，成为具有能动性智能化的现代工具。它不仅提供了全方位的信息交换功能，还优化了人们的生活方式和居住环境，帮助人们有效地安排时间、节约各种能源，实现了家电(如空调、热水器等)控制、照明控制、室内外遥控、窗帘自控、防盗报警、定时控制及电话远程控制、计算机控制等。智能化家居控制系统就是给您创造一个简便的生活方式、舒适的生活环境、经济实用的家居控制手段的一个智能化家居生活控制平台。这个智能化家居控制生活平台采用先进的智能家居网络技术，操作非常简便，您使用一个手持无线遥控器、墙上开关、定时控制器，甚至任何一个电话及通过INTERNET就能控制您家中所有的灯、家电，调节室内温度，设置不同时间实现灯光，电器，窗帘的定时开关控制。

1.10、智能视频监控系统，是现代家庭生活安全需求增长最快地安防子系统，以前视频监控系统产品，主要用于银行、部队等安全级别较高的银政及国家机关单位，但随着家居安全需求地提高以及监控产品广泛应用带来的成本下降，视频监控的家庭化已成趋势，为了便

于各种紧急事件发生后随时可以回看监控画面，以真实再现事故或紧急事件现场。另外，随着高清视频监控技术的发展，大大提高了视监回看的清晰度，便于更快速地进行刑事案件侦破、事故责任追究;智能监控技术的发展，可以随时提醒目标监控对象的状态变化，及时警告与提醒，以更智能的方式防范安全事故的发生。

2、家居安全防范系统

2.1、门磁开关、紧急求助、烟雾检测报警、燃气泄露报警、碎玻探测报警、红外微波探测报警等。

2.2、家居安全防范系统设计时，首先要确定的是：安防探测器放在何处较恰当，其次需要确定采用什么样的探测器较为恰当。

2.3、入口防范：在住宅入口大门处安装门磁，对企图从大门非法入侵住宅的事件发出报警;

2.4、外部防范：阳台采用幕帘式红外/微波双鉴探测器，窗口采用玻璃破碎探测器，对企图从阳台及窗户非法入侵住宅的事件发出报警;

2.5、内部防范：客厅采用球状红外/微波双鉴探测器，提供对住宅内部平面及空间的探测，对进入防护区的非法事件发出报警;

2.6、紧急报警：卧室安装紧急按钮，当发生抢劫等紧急事件时可按下求救信号;

2.7、通过安装燃气探测器对家中的异常气味发出报警。

3、家用电器控制子系统是家用电器自动化系统的核心，根据所控制的对象和功能的不同可分为