关于房屋转让风险及案例分析1

关于房屋转让风险及案例分析

风险一：丈夫恶意转让房产 妻子如何维权

张某(女) 诉称，2009年5月，与丈夫李某以10万元价格购买了密云某小区房屋，以李某名义签订购房合同并办理了产权证。2010年起，丈夫开始与赵某的女儿同居。为转移夫妻财产，李某在张某不知情的情况下，于2011年11月将房屋转到赵某名下。后来张某发现自己的房屋已归他人，故将丈夫与赵某诉至法院，要求确认二人签订的房屋买卖协议无效，楼房产权为夫妻共有。

赵某辩称，本案涉及的房产其以10万元的价格购买，李某明确告知房产的共有人张某知晓并同意。现张某因为房价上涨反悔，有失诚信。

法院认为，赵某称其在与李某签订房屋买卖合同时，张某知晓并同意，却无相关证据，且张某对此予以否认，故对赵某的主张不予采信。李某未经张某同意即处分夫妻共有财产，李某的行为属于无权处分。无处分权人将不动产转让给受让人的，除受让人为善意第三人的情形外，所有权人有权追回。另经查明，2009年至2011年该区域房屋价格已明显上涨。赵某以明显不合理的价格购买该房屋，故不属于善意第三人。因此，李某与赵某签订的房屋买卖合同在共有人张某事后不予追认的情形下，属无效合同。据此，法院判决李某与赵某签订的买卖合同无效，该房屋属于张某与李某共同所有。

解析：

本案因夫妻一方单方处分共有房屋而引起。夫妻婚后购置的房产通常为夫妻共同财产，但购房时往往因为各种原因房产证上只登记了一人的名字，从而产生了真实权利人与登记权利人不一致的情况。如果夫妻间发生矛盾，一方擅自将房产出售给第三人，另一方得知后起诉要求第三人返还房屋。此时，法律如何平衡真实权利人与第三人的利益? 这就涉及登记的公示公信原则及善意第三人的认定问题。

善意第三人基于对登记内容的信赖，与登记记载的权利人所做的交易行为，应当产生与真实权利人的交易行为同样的法律效果。即使真实权利人与登记记载的权利人不一致，也不能影响善意第三人通过交易而取得权利。这就是法律上的房地产登记公信原则。依据《物权法》第106条它还必须符合下列条件：首先，第三人必须是善意的，所谓善意，指的是第三人不知道也不可能知道房地产登记权利人与真实权利人不一致; 其次，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人; 再次，第三人必须支付合理对价，若第三人是无偿或明显低价从登记权利人处取得房地产，则不受登记公信力的保护。

本案中，赵某以明显低于市场价的不合理价格购得此房，且基于其与李某的关系，她不可能不知道真实的权利人应是李某夫妻，故赵某不属于善意第三人，所以应依法认定赵某与李某所签合同为无效合同。 法官提醒：

针对此案引申开来，在购房活动中，时常会出现夫妻一方擅自以个人名义出售住房的情况，买房人自身为避免纠纷发生应提高法律意识。在买二手房前，应当到房屋所在地房地产管理部门查询有关房地产权属登记信息，针对属于夫妻共有财产的房屋，但登记却只为夫妻一方的情形，过户时应要求共有人夫妻二人同时到场并提供结婚证(或其他夫妻关系证明) 、有效身份证件，一方不能到场可要求其出示共有产权人声明，保证交易安全。

风险二：所有人非登记人，房屋被转让难维权

李某与陈某是夫妻，想要买一套房子。这时正好某房产商推出一个楼盘，如具有教师资格证，可获得九五折优惠。因为陈某的母亲王某是教师，于是他们拿了王某的教师证以王某的名义购得了一套房子，并在房地产证上以王某的名义登记。后来李某与陈某闹离婚，要分割财产。这时岳母王某出来主张房子是她的，并有房地产证书为证。于是李某拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于李某的。后来王某将房子卖给袁某，并办理了房产登记手续，李某得知后向法院起诉要求获得房子的所有权。

解析：

本案涉及的是产权登记薄上登记人与实际所有权人不符合时处分的情形。登记机关颁发给权利人的不动产权属证书，是享有不动产物权的证据。国家建立统一的不动产物权权属证书制度。不动产权属文书的

内容与不动产登记薄不一致的，以不动产登记薄的记载为准。在不动产登记薄上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利。在不动产登记薄上涂销某项物权时，推定该项权利消灭。

可在诉讼未结束前，该房产是有争议的财产，但并未涉及“无权处分”的问题，因为在表面上，王某仍旧是合法的房屋所有权人，因此其转让行为不违反法律法规，袁某合法取得房屋所有权。袁某不存在“善意”“恶意”之分，因为袁某就算是尽到了善良注意义务，房产证上载明的所有权人仍旧是王某，袁某无义务去了解房产的具体出资人是何人，因此袁某只要是以合理价格购买的，而且办理了登记手续，他就可以取得房屋的产权。可见该房子的所有权已归袁某 ，实际所有权人李某和陈某只可以要求王某退还不当得利并赔偿因此产生的损失。

法官提醒：

若以《物权法》为依据，不动产所有权的物权行为以登记为转移要件，因此经过合法登记的不动产所有权归“记载于登记簿”(法定) 的所有人所有。因此王某是合法的权利人。但登记薄只是公示的方式，如果有确切证据证明此房另有所有人的情形，可以推翻登记薄上的权利人。但由于该房已经由善意第三人取得，李某只能拿回房款却没法律依据拿回房子了。所以从法律角度讲，房屋所有权人为了享受折扣采取的“妙招”后往往有法律隐患存在，不可因小失大。

风险三：城镇居民购买农村房屋买卖合同效力的认定

张某为非农业户口，因结识了农民范某，听说某村房屋十分便宜，于是张某跟范某商量，想借用范某的农业户口身份购房房屋。2008年11月21日，张某与廖某达成买卖该村房屋的协议, 因范某为该村人, 于是三方商定由范某代张某买房，在时任村党支部书记周某家, 以范某的名义与廖某签订了房屋买卖合同, 协议约定：座落于密云县巨各庄镇某村廖某所有的房屋五间、院落及所有树木以15500元卖与范某，过户费由范某承担。卖房人为廖某，买房人为范某，周某书写协议并在协议书上以“中保人”名义签名，时任村委会主任郭某在协议上加盖了村委会的公章。张某向廖某交清了购房款。2009年3月28日，张某与曹某签订施工协议，由曹某为其装修所购房屋。此房一直未办理房屋过户手续，现在廖某认为张某为居民，买卖农村房屋的行为无效，故起诉要求确认房屋买卖合同无效。

解析：

范某与廖某间签订的房屋买卖协议，并不是双方真实意思表示，房屋实际买受人应为张某。农村房屋买卖涉及到对宅基地的实际占用，宅基地的本质决定了建造其上的房屋用途及其权属变更方式。根据法律规定，农村房屋的购买及变更须办理相关的审批手续。原、被告间买卖房屋的宅基地为农村集体土地，张某系城镇居民，不符合购买属农村宅基地房屋的条件。原、被告均规避国家有关规定，在双方均未办理审批手续的情况下私自进行房屋买卖，双方之间的房屋买卖协议违反了国家有关规定，故法院判决该协议无效。

法官提醒：

建议城镇居民不要购买农村房屋，因为购买类似案例中的小产权房存在诸多风险，最大的风险就是没有产权，不受法律的保护，不具有产权的所有、转让、处分、收益这些特征，而且不能办理房屋产权过户手续。住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证，这也是由于国家的法律和土地的使用性质决定的。如果集体收回房产或者政府规划要求拆除乡产权房的话，购房人是得不到法律支持的，另外一部分为养老到郊区购买乡产权房的老年人因为缺乏产权，将来遗产继承的时候也会遇到很多麻烦。