土地使用权出资的构成要件

土地使用权出资的构成要件

土地使用权成为《公司法》规定的股东法定出资形式之一。但若探求土地使用权如何出资，以之出资要具备何种条件的答案，只能在分散、繁杂的土地法规中寻出只言片语。既然土地使用权是公司实践中普遍而重要的出资标的物，梳理并细化土地使用权出资的构成要件成为必要。

（一）实体性要件

土地使用权因主体、取得方式不同而有不同的权利、义务内容，现就不同类型土地使用权出资的实体性要件做出分析：

1．就主体而言，国家和企业都可以用土地使用权出资，但需满足不同的法律要求。

国家可以作为土地使用权的出资主体。国家土地管理局发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第3条第4款、国土资源部[1999]433号《关于加强土地资产管理促进国有企业改革发展的若干意见》、《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》中，均明确规定根据国企改革的需要，可采取授权经营和国家作价转为国家资本金或股本的方式，向集团公司或企业注入土地资产。国家将国有土地使用权作价出资时，由国有股权持股单位代表持股，改组后的新设企业取得土地使用权。另外，国有土地使用权作价后可授权给经国务院批准设立的控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。它们凭授权书可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资的方式配置土地。这两种将国有土地使用权作价出资的方式是有区别的：首先，土地使用权主体不同，一是改组后的新设企业，一是控股公司、国有独资公司、企业集团的直属企业、控股企业、参股企业；其次，权利内容不同，前者国家享有股权，土地使用权人享有对土地的转让、出租、抵押等权利，而后者的土地使用权人的权利范围是受限制的。《城市房地产管理法》规定依法取得的土地使用权可以作价出资。土地使用权人将使用权作价出资后取得股权。中外合资经营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。

2．就权利性质而言，集体土地使用权出资比国有土地使用权出资受到更多的法律限制。

因集体所有土地的用途不同，集体土地使用权又有不同的分类。不同的集体土地使用权人在对土地行使收益权、处分权方面存在很大的差异。如需要村农民集体或村内两个以上农村集体经济组织一定比例的表决同意；乡镇企业用地可以投资给农村集体经济组织设立的企业，但若向非农村集体经济组织设立的企业投资的，接受投资的企业不享有集体土地使用权，若需占有集体土地，需要办理国有土地征用、出让手续，取得国有土地使用权。

3．就取得方式而言，划拨土地使用权不能直接用于出资。

划拨土地使用权是从国家无偿取得或向农民、原用地单位支付补偿费、安置费而取得的没有使用期限的国有土地使用权。鉴于划拨土地使用权的无偿性、无期性，它的交易是受到限制的。根据国家产业政策，关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，包括自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业、支柱产业中的重要骨干企业，改组为国家控股的有限责任公司、股份有限公司以及组建国有企业集团的，经有审批权的人民政府批准，所涉及的划拨土地使用权可以采取国家以土地使用权作价出资的方式处置。国企改革中涉及的划拨土地使用权也可采取国家以土地使用权作价出资入股方式予以处置。以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用权出让手续、补缴出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业持有。

（二）程序性要件

1．办理出让手续

划拨国有土地使用权作价出资入股时，土地使用权人应向人民政府申请办理土地使用权出让手续，有审批权的人民政府批准后，土地使用权人和县级以上的土地管理机关签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金，取得出让土地使用权。

2．报经人民政府土地管理部门批准

根据《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的规定，改建或新设公司应由土地使用权持有者拟订土地使用权作价出资入股的形式。由国务院授权部门批准设立的公司，其土地使用权作价入股的方案，报经国家土地管理局批准；由省级人民政府批准设立的公司，其土地使用权作价入股方案，报省级人民政府土地管理部门批准。《土地管理法》规定，农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

3．评估作价

土地使用权作为无形财产其价值是看不到摸不着的，为了公平地确定出资人的股权份额和保证企业法人的资本充实，需要依照法律的规定，对作为出资的土地使用权进行评估。因土地使用权的特殊性，尤其是一级市场中的土地使用权出资涉及国有资产，其评估必须由国家认可的有房地产评估资格的专门评估人员进行。土地价值评估的程序与方法不属于本文论述的范畴。

4．土地交付使用

依据物权变动公示原则的要求，无形财产的权利移转同于有形财产，需要践行交付或登记手续。交付表明占有的移转，是土地使用权出资的基本要求，只有公司能够实际占有和控制土地，实现对土地的利用，土地使用权出资才有价值。

5．办理土地过户登记手续

土地使用权属于不动产无形财产，除将土地交付给公司使用外，还需依照法律规定的程序办理法定的过户登记手续，登记对于土地使用权出资发生着生效要件的作用，只有经过登记，接受投资的公司才能取得完整的土地使用权，出资人的出资义务才算履行完毕。