基于城市规划的深圳市土地利用评价

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●专题笔谈◆

基于城市规划的深圳市土地利用评价

欧国良

（深圳职业技术学院．广东深圳５１８０５５）

摘要：土地合理利用与否。直接影响到一个国家或地区的可持续发展。本文立足区域土地资源可持续利用，以深圳市为研究实体，通过调查深圳市土地、人口、经济和社会环境，开展数据分析争对比研究，运用对比分析对该市土地利用的发展趋势作短、中期预洲，结果表明深圳市土地可持续利用前景不容乐观。通过对各产业用地的参数分析，笔者找出了若干政策作用杠杆点。设计了若干的土地利用战略模式以及政策参数，得出理想的土地利用目标，从而为该市土地利用总体规划提供依据。

关键词：土地资源；土地利用；城市规划

中图分类号：Ｆ凹３．２文献标识码：Ａ文章编号：１６７１—８０８９（２００９）１１－０００１＿０４

深圳与香港山水相连，是中国南部海岸线上一座美丽的生态

园林海滨城市。深圳市土地总面积为１９５２．８４平方公里，其中，深圳经济特区面积为３９５．８１平方公里。深圳是中国广东省省辖

市。国家副省级计划单列城市。深圳经济特区在其辖区内。深圳下辖６个行政区，罗湖区、福田区、南山区、盐田区位于经济特区内，宝安区、龙岗区地处经济特区外。深圳充满改革和创新的激情，是

中国改革开放的先锋城市。在短短的３０年里，从—个小渔村发展

成为初具规模的现代化城市，人均ＧＤＰ位居中国大中城市前列，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。

表１深圳市近几年ＧＤＰ产出情况

年份人均ＧＤＰ每平方公里土地产出ＧＤＰ

２００４年

２００５年６０８０１元

２００６年６９４５０元２．９８亿元

２００７年７９２２１元３．４６亿元

圈２深圳土地利用现状图

５９２７ｌ元２．１９亿元

２．５２亿元

占全市总面积的５１．２％，其中牧草地最少，ｏ．４７平方公里，占Ｏ．０８％；耕地次之，４５．３０平方公里（含基本农田３万亩），占全市农

用地总面积的４．５％：园地２７７．９０平方公里，占２７．８％；林地面积

但是，深圳市规模的偏小，可建设用地稀缺已经成为深圳经济发展的致命缺陷。土地、空间有限难以为继，而能源，人口和环境的难以为继多是由于土地资源稀缺所造成．因此，土地资源成了深圳经济发展的最大瓶颈。土地资源的稀缺、土地利用二元化格局使得特区外土地浪费严重，造成了今日深圳可利用，可规划

最大，达５９０．０４平方公里，占５９．Ｏ％。此外，另有其他农地共计８６．２５平方公里，占８．６％。从空间分布来看，农用地主要分布在宝

安和龙岗，占全市农用地的总面积的８３．８％。

３、未利用地。２００６年未利用地面积为１１３．４６平方公里，占全市总面积的５．８％，其中未利用土地６４．２３平方公里，其它土

地４９．２３平方公里。分别占深圳市未利用地总面积的５６．６％和

４３．４％。

可开发用地日益稀缺，合理利用土地让深圳市土地可持续利用成

为当务之急。

一、深圳市土地资源利用现状

根据深圳市２００６年土地利用变更调查资料。全市土地总面积１９５２．８４平方公里，其利用现状如下图：

１、建设用地利用。２００６年建设用地面积为８３９．４２平方公里，

二、深圳市土地利用特点

深圳的经济发展近３０年跨了三大步。自１９７９年开始，用了１８年的时间，使社会生产总值达到第一个千亿元；第二个千亿元用了５年；第三个千亿仅用了两年。从—个边陲小镇发展为国际化大都市，再要保持甚至达到更高的发展速度，深圳在资源、环境、城市承载力等各方面都将“难以为继”，特别是土地资源，已经

亮起红灯，逼近底线。

占全市总面积的４２．９％，其中居民点工矿用地为７０１．１８平方公

里，交通运输用地为７７．８０平方公里，水利设施用地为６０．４４平方公里，分别占全市建设用地总面积的８３．５％、９．３％和７．２％。

２、农用地利用。２００６年全市农用地面积为９９９．９６平方公里，

作者简介：欧国良（１９８２＿一），男，深圳人。研究生，深圳职业技术学院建筑与环境工程学院，讲师。研究方向：土地利用与房地产管理。

２

２００９年弟８卷弟１１期（忌第１３５期）

１、特区内外的土地利用结构明显不同。各类农用地主要分布

米从。

４、闲置土地较多。受房地产过热等因素影响，特区外土地开发在１９９０年代初曾一度出现失控，造成了大摄闲置土地。近几年虽经过积极的消化利用，但１９９６年全市闲置土地仍有８７５９．０２公顷，既造成了土地和资金的浪费，又破坏了生态环境，造成了较大面积的水土流失。

三、深圳市各产业用地发展趋势

与经济发展相对应。深圳的土地利用经历了三个阶段：第一阶段（１９７９年至１９９２年），是起步发展阶段；第二阶段（１９９２年至２００４年），是效益提升和快速扩张阶段；第三阶段（２００４年至今）。是结构调整阶段，每平方公里土地ＧＤＰ产出也升至１．７５亿元。从这个阶段开始，对土地的节约集约利用有了更高的要求。２００５年，深圳市土地集约程度与２００４年相比，增幅约为８％。２００６年每平方公里土地上的产值更是高达２．９８亿元，在全国处于领先水平。

在特区外，其中９１．２７％的耕地位于特区外，７９．４０％的园地、８３．３４％

的林地亦集中在特区之外。牧草地和坑塘水面主要集中于宝安一区，分别占各自总面积的８４．７３％和７５．０７％。而建设用地总量在

特区、宝安、龙岗三区分布相对平均，但就内部结构而言特区内外

不尽相同。其中，特区内结构较为合理，各类用地比例协调，公园绿地、商业用地、政府，团体—｜ｔ区用地、道路广场用地等公共设施和基础设施用地的人均指标明显高于特区外；特区外则呈现低度

城市化的城市形态，建设水平较低，各项配套设施缺乏，城市建设

用地结构单一、主要由居住用地、工业用地和交通用地构成。

２、土地利用的经济效益较高，而区域差异显著。２００６年深圳

市城市土地总体生产率为３９．加万元，从顷，单位农业用地总产值为３．８９万元，公顷，远高于广东省的平均水平（分别为３．０６万元，公顷和０．９５万元，公顷）。就分区而言，特区内土地利用的经济效益远高于特区外，宝安、龙岗的城市建成区面积和特区相当，但提

供的国内生产总值仅相当于特区的１，８和ｌ，１０，提供的工业总产

（一）耕地。从１９９５年起，耕地变化进入了较低水平上的缓慢

下降期。耕地面积下降主要是城镇和交通等非农业用地扩大的直接结果。它标志着深圳城市化水平的不断提高。

从有关各方面的数据统计分析，我们绘制出了深圳市耕地变化趋势图（图３），如下图所示，从耕地变化的长期趋势可以看出，按目前的发展状况深圳最终将成为一个完全城市化地区。

单位：公顷（ｈａ）

２０１０年

面积

值仅相当予特区的ｌ，５和ｌ，１０。

３、人口密度与人均建设用地区域差异显著。２００６年特区内

人口密度为４４９０人，平方公里，人均建设用地为６３平方米从；而

特区外的宝安、龙岗两区的人口密度仅分别为１３６０人，平方公里

和９１０人，平方公里，人均建设用地为１０２平方米从和９２平方

附表五深圳市耕地规划指标（２０００年／：ⅪｌＯ年）

１９９６年

用地类型

面积

耕地合计

耕地减少项耕地增加项

城镇建设用地交通用地水利设施

６４６４．５ｌ３７９３９．６７２７８５１．４５４６７９．５５５４０８．６７

２０００年

比９６年增腻

面积

６４６４．５ｌ４４１７６．３７３２４９２．００５２８５．ｏｏ６３９９．３７

比９６年增戚

丽积

其中：耕地

Ｏ．００＋１６９２８．７０＋１２２９４．５５＋３０４７．４５＋１５８６．７０

—６¨．５６一１５５．００—３５０．００—１０６．５６

面积

Ｏ．００＋６２３６．７０＋４６４０．５５＋６０５．４５＋９９０．７０

其中：耕地

６４６４．５１

—２００．ｏｏ—６０．００—９０．００—５０．ｏｏ

５４８６８．３７４０１４６．ｏｏ７７２７．００６９９５．３７

其它

合计居民点整理土地复垦

＋２００．００＋５０．００＋１０５．００＋４５．ｏｏ

＋６１１．５６＋１５５．００＋２４９．００＋２０７．５６

其它

平方公里的土地，已支撑了深圳２０多年的高速发展。在发展最快

’

的十几年里，深圳年均增加建设用地近３０平方公里。而仅剩余的２００平方公里土地，要满足深圳当前乃至今后长远的发展，不得不寻求新的措施和方法。以下是分别对深圳市工业用地、居住用地和第三产业用地的情况分析和趋势预测：

１、工业用地。深圳市工业用地变化的长期趋势表现为略带超

１９５０１９６０１９７０

１９８０１９９０２０００２０ｌＯ２０２０２０３０２０４０

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：器暄翊

豢

２０５０（年）

调性质的“ｓ”型规律（图３）。８０年代以前，工业用地处于缓慢的增

长期。从８０年代初开始，工业用地迅速扩大，这一快速增长阶段将持续大约５０年时间，将于２０２５年左右达到峰值，峰值为１１７９０ｈｎｌ２。此后便开始缓慢地下降，到达谷底后还会有所回升，这种变化规律是由系统的内部结构决定的。

工业用地在城镇用地中所占的比例经过一个长期过程后会逐渐趋于稳定（图４）。从图４可以看出，尽管工业用地所占比例

图３深圳市耕地变化趋势

（二）建设用地。建设用地是深圳市经济发展的命脉。深圳市土地总面积约１９５３平方公里。其中，９００多平方公里为基本生态控制线，属于必保用地。在近千平方公里的可供建设用地中，已有８００多平方公里用完，剩余不过２００平方公里。也就是说，８００多

２００９耳弟８卷第１１期（忌第１３５期）

附表七深圳市城镇建设用地规划

１９９６年面积

全市特区宝安区龙岗区

２７８５１．４５９３９６．０４９５２８．１０８９２７．３１

３

单位：公顷（ｈａ）

２０１０年

２０００年

面积

３２４９２．００１１７８７．ｏｏ９８８８．００１０８１７．００

比９６年增／减数

４６４０．５５２３９０．９６３５９．９０１８８９．６９

其中：占用耕地

印．００

２５．００２０Ｊ００１５．００

面积

４０１４６．００１４４４５．００１１８７９．００１３８２２．００

比９６年增腻数

１２２９４．５５５０４８．９６２３５０．９０４８９４．６９

其中：占用耕地

１５５．００５５．００６５．００３５．００

图４深圳市工业用地变化趋势

在早期阶段具有较大波动，但从２０２０年后，这一比例已基本稳

定，大体保持在１５％左右的水平上。这种稳定状态也说明深圳市的城市发展从２０２０年后将进入成熟阶段。

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１９５０１９６０

ｌｇｒ７０１９８０１９９０２０００２０ｌＯ２０２０２０３０２０４０

２０５０（年）

图５深圳市城镇用地主要组成部分所占比例的变化趋势２、居住用地。深圳市居住用地的长期变化趋势表现出较为典型的“Ｓ”型增长规律（图６）。１９５０—１９８０年是“Ｓ”型增长的缓慢上升阶段。１９８０～２０５０年是迅速上升阶段。此后在保持稳定的基础

上略有上升，该阶段将持续很长—个时期，最大值出现在２０５０年

之后，约为１９８５０ｈｍ２。

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妥

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１９５０１９６０１９７０

１９８０１９９０

２０００２０ｌｏ２０２０２０３０２０４０

２０５眸）

图６深圳市居住用地变化趋势

居住用地变化的主要驱动力是人口增长和收入水平的提高。

１９８０年以前，深圳市的人口增长与经济发展非常缓慢，因此，该阶段的居住用地增长基本上处于停滞状态。８０年代以后，人口和收入水平开始迅速增长，这两种驱动力与居住用地本身的正反馈机制相结合，使居住用地进入快速增长阶段。从２０５０年开始，居

住用地的增长速度明显放慢，这是因为在此之前人口增长已经停

滞，并且土地供应状况与居住用地之间的负反馈作用逐渐占据了

主导地位。

虽然居住用地总量的长期变化趋势表现为“Ｓ”型增长。但其相对量的变化并未遵循同样的规律。图５中居住用地所占比例在

１９５０年时高达７０％。随后持续下降。从２０２０年开始，基本稳定在２７％左右。居住用地所占比例的下降过程，是城镇用地结构的调整过程。它反映了深圳市城市结构与功能所发生的转变。

３、第三产业用地。第三产业用地的模拟结果也表现为近似的“Ｓ”型增长（图８）。“Ｓ”型的缓慢增长阶段大约在１９５０—１９９０年之

间。迅速增长期从１９９０年持续到大约２０２０年。此后进入渐进增

长阶段，最大值出现在２０５０年之后，约为４１０６０ｈｍ２。

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接

１９５０１９６０１９７０１９８０１９９０２０００２０１０２０２０２０３０２０４０２０５０（年）

图８深圳市第三产业用地变化趋势

与居住用地变化一样，第三产业用地变化的主要驱动力也是

人口增长和收入水平的提高。在１９５肌１９９０年间，第三产业用地的缓慢增长是当时深圳市人口增长与经济发展缓慢的具体体现。

虽然在该阶段的后期，情况有了很大改变，但与工业相比，第三产业的发展仍显得滞后。从１９９０年开始，第三产业用地进入了迅速增长期。这时，人口与第三产业用地之间，以及第三产业用地自身的正反馈机制开始发挥主导作用。２０３０年以后，人口增长的停滞

状态和土地供应状况与第三产业用地之间负反馈机翩的作用逐渐突出，造成了第三产业用地的渐进增长，这一阶段一直延续到２０５０年以后。

第三产业用地在城镇用地中所占比例在１９５０年时为２０％，２０２０年达到５４％，此后一直稳定在５７％左右（图５）。该比例的提

高过程，显示了深圳市的城市功能处于不断完善之中。２０２０年之后的逐渐稳定，则是城市发展进入成熟阶段的重要标志。

由此可以看出，深圳市土地利用变化长期趋势从１９８０年至２０３０年之间，深圳市的城镇用地一直处于快速增长之中，这期间工业用地、居住用地和第三产业用地都将有较大幅度的提高，因此对土地的需求量非常大，土地的供需矛盾将成爿制约经济发展的重要因素，合理利用土地将是保证深圳市经济可持续发展的关键。

四、深圳市土地利用的总体目标

４

２００９年第８卷第１１期（总第１３５期）

要明确深圳市土地利用的总体目标，必须先明确深圳市的城

市定位。要将深圳市建设成为什么样的城市，是深圳市确立土地利用总体目标，制定土地政策，设立土地利用战略参数的必要条件。

（一）深圳市城市目标定位。围绕不同时期的中心任务，深圳

新的挑战。一方面，在二十多年改革开放取得巨大成就的基础上，

经济社会进入了一个新的追求质量和效益的快速增长时期；另一方面，土地、资源、环境、人口四个难以为继对深圳经济社会发展的制约日益明显。从土地资源利用与管理的高度出发，如何通过科学规划、集约节约利用、科学高效管理，真正合理地利用好每一寸土地，是破解土地资源难以为继的关键。科学制定深圳市土地

的城市定位大体经历了两次大的调整：２０世纪８０年代，由建设

出口加工区转变为全国改革开放的“试验田”和“窗口”。９０年代，又提升为建设区域性经济中心城市。进入新世纪，深圳的发展又处在一个关键时期，围绕如何继续发挥好特区“四个作用”，特别

利用总体规划，既是深圳落实科学发展观，建设“和谐深圳、效益

深圳”的客观要求，也是合理利用和保护有限土地资源，保障经济社会可持续发展的迫切需要。

是在我国加人Ⅵ．ｏ后新一轮对外开放和维护香港的繁荣稳定

中发挥新的更加积极的作用，深圳需要认真研究新的发展定位。

由深圳市发展计划局与国家宏观经济研究院研究报告指出，深圳国际化城市的目标定位应是，以提高国际竞争力为核心，把深圳建设成为亚太地区乃至全球性的国际化经济贸易中心城市，加强

土地作为自然界的—个有机整体，有其发育演化的自身客观

规律，作为人类生存与发展的物质基础，其资源价值要通过人类的实践行为得以体现，其永续利用特性的维持，也应在不断利用过程中得到实现。如果抛开人类利益，单纯追求符合土地自然客观规律的生态平衡，那么就失去了人们维持土地永续利用的实际意义。只有保持并不断提高土地资源固有的利用价值和生产能

深港合作，将促进香港具有全球竞争力的服务经济体系与深圳整

合。国际化城市特别是经济型国际化城市，基本都是在不断地调整、优化和发展中成为国际化城市的。按照国际化城市人均国内

力，其永续利用的目标才能实现。根据《深圳市土地利用总体规划（１９９ｒ７—２０１０）》，深圳市目前实际可建设用地为９１０平方公里（不包括填海造地）。其中，特区内可建设用地为１７８平方公里（不包

括填海造地），占可建设用地总量的１９．６％；特区外可建设用地为７３２平方公里（不包括填海造地），占全市可建设用地的８０．４％。２０１０年深圳市建设用地规划面积为６２２平方公里。

生产总值达到２万美元的标准和深圳目前的发展趋势，初步预

测，从目前来看深圳建设国际化城市至少需要１０至１５年时间。

ｌ、功能定位：将深圳建设成为区域性金融中心、信息中心、商贸中心、物流中心和旅游胜地，以及我国南方的高新技术产业开发生产基地。充分发挥国内、国外两个市场的枢纽作用，实现同珠江三角洲及香港的合作与协调发展，为珠江三角洲经济区、广东省乃至全国的现代化建设作出更大贡献。

２、经济发展目标：建设以高新技术产业为先导，先进工业为基础，第三产业为支柱，都市农业发达的现代产业体系。

深圳市土地利用的战略目标是：在确保土地可持续利用的前提下，充分、科学、合理、有效地利用本市全部的土地资源，不断提

高土地利用的综合效益，改善生产和生活环境，为国民经济和社会的可持续发展提供良好的资源基础。正确处理经济发展、耕地保护和生态环境建设的关系，在保护中开发，在开发中保护，促进土地资源的集约利用和优化配置，促进经济与社会的共同发展。促进特区内外之间协调发展。

３、社会发展目标：控制人口规模、优化人口结构、提高人口素质；建设科技强市和教育强市；培育现代都市文化；依法治市，形

成按国际惯例运作的体制环境。

４、环境发展目标：坚持可持续发展战略，贯彻污染防治和生态保护并重方针，切实保护和改善生态环境，使全市各类污染源得到有效治理，环境污染和生态破坏得到基本控制，环境质量明显改善，逐步形成城市生态良性循环机制。

参考文献：

【ｌ】深圳市土地资源利用与保护“十一五”规划纲要【２】深圳经济特区土地使用权出让条例

５、社会经济发展目标：形成较完善的社会主义市场经济体制，人民生活质量达到中等发达国家水平，实现社会、经济与环境协调发展，完善城市功能，基本建成社会主义现代化国际性城市。

６、人口发展控制目标：根据深圳的人口现状特征、就业需求

以及资源环境容量，确定２０２０年全市总户籍人口应控制在５００万人以内，常住人口应控制在１２００万人左右。

（二）深圳市土地利用战略目标。深圳正处在经济社会发展和土地利用模式转型的关键时期，经济社会发展面临着新的机遇、

ｆ３１深圳市土地利用总体规划（１９９７～２０１０）

【４】深圳经济特区规划土地监察条例

【５】摆万奇．深圳市土地利用动态分析，中国科学院自然资源综合考察委员会，自然资源学报，２０００；１５（２）

［６】《湖州生态市建设与城市土地可持续利用》课题组，新型

城市化的关键——土地可持续利用，国土资源网，２００６

ｍ华楠。江景波．城市土地利用系统动态分析模型．同济大学

学报：自然科学版，１９９７；２５（１）

（上接第５９页）ｓｃｉｅｎｃｅ

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基于城市规划的深圳市土地利用评价

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：

欧国良

深圳职业技术学院,广东深圳,518055现代科技（现代物业下旬刊）MODERN SCIENCE AND TECHNOLOGY2009,8(11)

参考文献(7条)

1.华楠;江景波 城市土地利用系统动态分析模型 1997(01)

2.《湖州生态市建设与城市土地可持续利用》课题组 新型城市化的关键--土地可持续利用 2006

3.摆万奇;中国科学院自然资源综合考察委员会 深圳市土地利用动态分析[期刊论文]-自然资源学报 2000(02)4.深圳经济特区规划土地监察条例5.深圳市土地利用总体规划(1997-2010)6.深圳经济特区土地使用权出让条例

7.深圳市土地资源利用与保护"十一五"规划纲要

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