武汉市城市和国有工矿棚户区改造专项规划(简本)

武汉市城市和国有工矿棚户区改造专项规划（2010-2014年）

说明书（简本）目录

一、棚户区概念和现状情况 ........................................................................................................................................... 1

1、棚户区概念 ......................................................................................................................................................... 1 2、规划范围 ............................................................................................................................................................. 1 3、现状规模 ............................................................................................................................................................. 1 3、棚户区地块内储备、打包等情况分析 ............................................................................................................. 2 二、规划目标、原则和期限 ........................................................................................................................................... 2

1、规划目标 ............................................................................................................................................................. 2 2、规划原则 ............................................................................................................................................................. 2 3、规划期限 ............................................................................................................................................................. 2 三、工作思路、技术路线 ............................................................................................................................................... 2

1、工作思路 ............................................................................................................................................................. 2 2、技术路线 ............................................................................................................................................................. 2 四、棚户区改造规划 ....................................................................................................................................................... 3

1、改造方式 ............................................................................................................................................................. 3 2、改造规模 ............................................................................................................................................................. 3 3、套型标准 ............................................................................................................................................................. 3 4、安置房源选点原则、规模和建设标准 ............................................................................................................. 3 5、改造规划 ............................................................................................................................................................. 4 五、经济测算 ................................................................................................................................................................. 11

1、测算思路 ........................................................................................................................................................... 11 （1）测算对象 ............................................................................................................................................................... 11 （2）测算思路 ............................................................................................................................................................... 11 （3）测算结果 ............................................................................................................................................................... 11

2、测算一 ............................................................................................................................................................... 11 3、测算二 ............................................................................................................................................................... 25

武汉市城市和国有工矿棚户区改造专项规划（2010-2014年）

说明书（简本）

2009年12月28日，国务院在山西大同组织召开了全国城市和国有工矿棚户区改造工作会议，会议下发了住房和城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号），提出要在全国范围内用5年时间完成城市和国有工矿集中连片棚户区改造。

武汉市委市政府高度关注棚户区居民生活，主要领导多次指示加快推进棚户区改造工作。2010年2月20日，武汉市成立了武汉市棚户区改造工作领导小组。目前，在市房管局统一组织与协调下，棚户区改造工作正在稳步推进。受市房管局和规划局委托，武汉市规划设计研究院开展《武汉市城市和国有工矿棚户区改造专项规划》编制和研究工作。

一、棚户区概念和现状情况

1、棚户区概念

国有土地上集中建设的建筑面积10000平方米以上及占地面积8000平方米以上、房屋结构简单、使用功能不全、建筑密度大、基础设施差、房屋建成年限较长、安全隐患突出的居住区域。

棚户区改造项目必须满足以下基本条件： 一、须属国有土地上的房屋。

二、房屋结构简单：主要以木板、土坯、240mm 厚砖墙为承重结构，以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋和棚厦房屋；低洼易涝、基础设施配套不齐的小平房；按国标确定的严重损坏房、危险房的房屋；3层以下。

三、现状居住房屋建筑面积占总建筑面积的80%以上。 四、棚户区房屋建筑面积占居住房屋建筑面积的60%以上。 2、规划范围

棚户区改造规划范围以主城区以及都市发展区内的国有工矿棚户区为工作范围。主城区基本界定在三环线以内地区，包括局部外延的沌口、庙山和武钢地区，版图面积为678平方公里。 都

市发展区以外环高速公路附近的乡、镇行政边界为基本界线，东到阳逻、双柳、左岭、豹澥，西至走马岭、蔡甸城关镇、常福，北抵天河、横店、三里，南达纱帽、金口、郑店和五里界，总用地3261平方公里。

3、现状规模

根据武汉市城市和国有工矿棚户区的定义，通过对全市国有土地上的危旧房等区域进行现场和走访等多种方式的调研，武汉市现有城市和国有工矿棚户区231片（372个地块），用地面积935.54公顷，现状建筑总量为1100.98万平方米，其中住宅建筑面积943.0万平方米；现状总户数14.6万户，总人数44.13万人，其中低收入户数为3.3万户，低保户为1.3万户。

武汉城市棚户区现有222片（349个地块），用地面积834.62公顷，现状建筑总量为1025.75万平方米，其中住宅建筑面积875.61万平方米；现状总户数13.89万户，总人数41.8万人，其中低收入户数为3.03万户，低保户为1.27万户（低收入户数为部分数据，部分城区调查资料不全）。武汉国有工矿棚户区现有9片（23个地块），用地面积100.92公顷，现状建筑总量为75.22万平方米，其中住宅建筑面积67.39万平方米；现状总户数0.69万户，总人数2.33万人，其中低收入户数为2267户，低保户为355户。

武汉市城市和国有工矿棚户区现状情况一览表：

3、棚户区地块内储备、打包等情况分析

棚户区地块内储备、打包用地约95个片区，127个地块，用地面积416.6公顷，储备、打包用地约占总用地38.63%；棚户区地块内有两处历史风貌保护区，分别为汉正街和武昌旧城风貌保护区，在两个风貌保护区内，棚户区约30个片区，83个地块，用地面积117.66公顷，风貌保护区内用地约占总用地10.9%。详见下表：

二、规划目标、原则和期限

1、规划目标

（1）改善居民生活条件、解决居住安全问题，优化城市空间环境，引导社会和谐发展。 （2）以武汉市“两型社会”建设为背景，以“科学发展观”为操作原则，贯彻落实国家和省、市开展城市和国有工矿棚户区改造工作的部署和要求。

（3）依据武汉市城市规划意图，结合武汉市近期建设规划、基础设施建设、社会事业发展规划，科学划定棚户区改造片区范围和合理安排年度实施计划，制定统筹兼顾、可操作性强的5年实施规划，为政府推进棚户区改造和土地储备工作提供规划依据。

（4）“加绿、减量、成片、出彩”。 “加绿”是增加绿化开敞空间、提高绿化植被品质；“减量”是疏散原住居民人口、降低旧城住宅建筑容量；“成片”是强化棚户区成片改造整体思路，

加大棚户区集中地区的改造力度；“出彩”是通过棚户区改造，提升城市空间质量、改善人居环境条件。

2、规划原则

（1）以人为本，改善民生。 （2）统一规划，分布实施。 （3）因地制宜，区别对待。 （4）统筹兼顾，配套建设。 （5）政府主导，市场运作。 （6）储备优先，改造模式多样。 （7）符合上位规划，就近安置。 3、规划期限

《武汉市城市和国有工矿棚户区改造专项规划》规划期限为2010-2014年，计划5年时间，完成武汉市集中成片的棚户区改造工作。 三、工作思路、技术路线

1、工作思路

棚户区改造专项规划在工作层面上分为前期研究、综合分析、现状调研和改造规划等四个部分。其中，前期研究主要是对棚户区规划的相关背景、改造意义和必要性进行归纳，确定规划原则、范围、期限，制定工作目标、框架和技术路线；综合分析是在对棚户区定义进行解读的基础上，借鉴国内外城市棚户区改造经验，确定棚户区合理的改造模式；现状调研是通过对全市棚户区区片用地、居民、房屋、设施等具体情况的普查，进行棚户区界线的初步划定。改造规划在前期研究、综合分析和现状调研的基础上，确定全市棚户区改造片的布点，进而确定各区改造片的布点，统筹安排各年的年度计划，最后提出实施保障措施。

2、技术路线

1、现场探勘与综合研究相结合。棚户区改造涉及内容比较多，通过现状实地调研方式，了解片区实际情况，同时针对棚户区定义、国内外相关经验、棚户区改造模式进行研究，达到实践与理论相结合目的。

2、规划先导与多部门协作相结合。在统一的工作框架下，由市房管局棚户区专班牵头，市规划院为主，区房管局配合完成全市棚户区普查和基础资料汇编工作。

3、部门引导与公众参与相结合。专项规划的编制过程中，应充分征求棚户区原住民的意见，并将其落实到实施规划中，加强公众参与的程度，提高规划的可操作性。

四、棚户区改造规划

1、改造方式

改善居民生活条件是棚湖区改造的根本目的，为加快棚户区改造进程，棚改方式应采取多种多样的方式进行。土地储备、重大项目打包，市政设施建设、危旧改、住房保障项目建设、货币还建等多种改造模式均应视为棚户区改造方式之一，其改造成果均可作为棚户区改造成果。

武汉市城市棚户区地块主要分布在城市二环线内的老城范围内，即武汉市总体规划确定的滨江商务区范围内，地块土地价值较高。根据武汉市棚户区空间分布特点，本次规划在确定棚户区改造方式时，遵循以下原则：城市核心区（滨江商务区等）土地价值高的地块，以政府储备方式改造，在改善居民生活条件的同时，兼顾政府收益，达到社会效益和经济效益的良好平衡；改造困难大，土地收益低的项目纳入棚户区改造计划，享受国家和省、市政府的补贴和税收优惠政策，加快改造步伐；已纳入政府储备计划和重大项目打包的棚户区，按照“谁储备、谁负责”的原则，由储备该地块的机构结合各区人民政府的改造计划尽快启动。其他用地规模小的零星棚户区通过与城市其他建设项目相结合的方式（市政设施建设、危旧改、住房保障项目建设、货币还建等）进行改造；本次规划未纳入棚户区改造计划的棚户区项目，但在实际改造过程中困难较大，经市人民政府行政主管部门审查同意后，可纳入棚户区改造计划项目。

2、改造规模 （1）选点原则

为享受国家和省、市政府的补贴和税收优惠政，近5年棚户区改造计划以改造困难大、土地收益低的项目为主要选择对象，针对城市核心区（滨江商务区等）土地价值高的地块、纳入政府储备计划和重大项目打包的地块、其他用地规模小的零星地块（可通过市政设施建设、危旧改、住房保障项目建设、货币还建等项目进行改造）等三类情况暂不纳入改造计划（此三类项目每年

由开发单位根据需要另行申报）。

（2）改造规模

根据武汉市城市棚户区现状总量、分布特点和改造方式的多样化特征，经与市区主管部门反复沟通，规划确定纳入武汉市2010-2014年（5年）棚户区改造计划的棚户区改造规模为380-385万平方米，按每区每年2-3个项目安排改造进度，年度改造总量约75-80万平方米。

3、套型标准

武汉市目前经济适用房执行以60平方米为主的政策，建筑以小高层和多层为主，户型被严格限定在“90平方米以下”：多层建筑面积为40平方米—75平方米，户均建筑面积为70平方米；小高层建筑面积为50平方米—90平方米，户均建筑面积75平方米。

棚户区内较多居民为城市保障性住房对象，收入低，住房困难，为保障居民能“住得起，住得进”，安置套型应以中小户型为主，套型标准既要注重现实性，又要具有前瞻性。户型设计要创新理念，力求在有限的空间里，寻求最佳舒适度，最小户型不低于45平方米，最大户型不超过90平方米。

4、安置房源选点原则、规模和建设标准

棚户区改造规划能否顺利进行，拆迁安置补偿政策是关键。中央五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）规定：安置住房实行园地和异地建设相结合，以就近安置为主；对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。

武汉市城市棚户区主要位于城市中心地带，江汉区棚户区地块全部位于一环线内。结合武汉市“从严控制二环线以内居住用地规模及建筑总量，逐步减少二环线以内居住人口总量”的中心区建设政策，为加快棚户区改造建设的步伐，以武汉市控规导则为依据，确定以下安置房源选点原则、建设强度和规模：

（1）安置房应选址在规划确定的棚户区改造地块内，安置房规模应根据各区具体条件控制在30%-70%之间。

（2）除青山区、江汉区外，其他中心城区一环线内棚户区以异地安置为主，一、二环线之间的棚户区以就近和就地安置为主。

（3）江汉区安置房可在一环线内棚户区地块选址，但就近还建规模应控制在30%内，主要

应通过产权置换、货币等方式还建。

（4）青山区采取就近和就地安置为主。

（5）除青山区外，6个中心城区还建安置点应以高层建筑为主，容积率控制在3.5以内、建筑密度控制在30%左右、绿地率不低于35%；青山区还建安置点建设强度按照原《青山棚户区及危旧房改造规划》确定的指标执行；国有工矿棚户区在都市发展范围内的地块，按照都市发展区控规导则建设强度标准执行，在都市发展范围外的地块，按照主城区建设强度四区基准容积率执行。

5、改造规划

2010-2014年（5年）全市拟改造棚户区79片（126个地块），用地面积371.44公顷，改造建筑总量为383.15万平方米，其中住宅建筑面积323.23万平方米；完成5.22万户， 16.99万人的重新安置，其中低收入户数为1.14万户，低保户为0.51万户。

各区改造规模见下表：

全市城市棚户区还建安置房用地总规模89.26公顷，约27地块，还建面积202.53万平方米，安置还建房30932套。

各区城市棚户区还建安置规模见下表：

（1）江岸区棚户区改造规划

拟改造棚户区11片（21个地块），用地面积13.8公顷，改造建筑总量为23.05万平方米。 江岸区棚户区改造项目一览表

江岸区棚户区以二七横路黄埔片、二七横路片和新建街片三片棚户区作为还建安置点，还建用地规模为3.89公顷，还建面积约13.62万平方米，可提供2270套安置住房（按60平方米/户估算）拆迁住宅安置可达63%。

（2）江汉区棚户区改造规划

拟改造棚户区6片（7个地块），用地面积20.96公顷，改造建筑总量为45.81万平方米； 江汉区棚户区改造项目一览表

江汉区棚户区以前进二巷片棚户区作为还建安置点，还建用地规模为2.81公顷，还建面积约

（3）硚口区棚户区改造规划

拟改造棚户区8片（8个地块），用地面积25.07公顷，改造建筑总量为28.21万平方米； 硚口区棚户区改造项目一览表

硚口区棚户区以汉水四村片部分用地作为还建安置点，还建用地规模为3.84公顷，还建面积

约13.44万平方米，可提供2240套安置住房（按60平方米/户估算），拆迁住宅安置可达70%。

（4）汉阳区棚户区改造规划

拟改造棚户区11片（17个地块），用地面积21.18公顷，改造建筑总量为26.89万平方米； 汉阳区棚户区改造项目一览表

汉阳区棚户区以雨淋山庄片、宜昌汉办片、三合村片、长航新村片作为还建安置点，还建用地规模为2.32公顷，还建面积约8.12万平方米，可提供1353套安置住房（按60平方米/户估算），拆迁住宅安置可达33%。

（5）武昌区棚户区改造规划

拟改造棚户区9片（24个地块），用地面积46.37公顷，改造建筑总量为58.00万平方米； 武昌区棚户区改造项目一览表

武昌区棚户区以武昌造船厂片、巡司河片、陆家街中学片、明伦街片部分作为还建安置点，还建用地规模为8.49公顷，还建面积约29.72万平方米，可提供4953套安置住房（按60平方米/户估算），拆迁住宅安置可达52%。

（6）青山区棚户区改造规划

拟改造棚户区16片（27个地块），用地面积106.08公顷，改造建筑总量为67.76万平方米；青山区棚户区改造项目一览表

除红港二村片、武钢五中片、前丝村片和武东四村四片外，青山区棚户区其余14片和洪山自建社区片均纳入《青山棚户区及危旧房改造规划》。根据《青山棚户区及危旧房改造规划》，青山区棚户区还建安置点位于三环线以西，工人村路以东，，还建用地规模为62.4公顷，还建面积约113.35万平方米，可提供16192套安置住房（按70平方米/户估算），拆迁住宅安置可达100%。红港二村片、武钢五中片、前丝村片和武东四村片按100%安置计算，还建安置用地约需2.85公顷。还建安置点位于武钢五中片和武东四村片（部分用于还建），其中武钢五中片约0.7公顷；武东四村片约1.15公顷。

（7）洪山区棚户区改造规划

拟改造棚户区9片（9个地块），用地面积37.05公顷，改造建筑总量为58.21万平方米； 洪山区棚户区改造项目一览表

由于洪山自建社区已纳入《青山棚户区及危旧房改造规划》，洪山区棚户区还建安置不在考虑该点。洪山区棚户区以石牌岭片、黎明社区武灯宿舍片作为还建安置点，还建用地规模为2.66公顷，还建面积约9.31万平方米，可提供1552套安置住房（按60平方米/户估算），拆迁住宅安置可达58%。

（8）国有工矿棚户区改造规划

拟改造棚户区9片（23个地块），用地面积100.92公顷，改造建筑总量为75.22万平方米； 国有工矿棚户区改造项目一览表：

国有工矿棚户区全部就地、就近还建。国有工矿棚户区在都市发展范围内的地块，按照都市发展区控规导则建设强度标准执行，在都市发展范围外的地块，按照主城区建设强度四区基准容积率执行。

6、年度计划安排

为加快启动全市棚户区改造工作, 规划结合近期建设规划等城市规划意图, 选定在城市建设热点地区和急需改造面貌的地区优先启动棚户区改造, 以与城市建设同步协调, 便于改造工作的推

进。

（1）年度计划选点依据

■市发改委和市重点办下达的2010年度重点建设项目 ■各区近期建设规划（初稿） ■城中村改造计划 （2）年度计划选点原则

“三先”原则：第一是先改造拆迁安置点，形成先安置、后拆迁的良性循环，保障拆迁工作的平稳进行；第二是先改造城市重点地段，将改善居民生活条件和城市面貌结合起来；第三是先改造城市基础设施，将改善居民生活条件和公益性设施建设结合起来。

（3）年度计划安排

■2010年计划：2010年计划改造全市城市棚户区12片，总用地面积127.92公顷，总拆迁建筑面积166.83万平方米。

备注：本表中青山地块分为三片计算，2010棚户区改造项目范围线将三片集中为为一个地块，因此，2010年已下计划项目为10个地块。

以2010年计划改造棚户区为基础，进过市规划主管部门审查，确定2010棚户区改造项目范围线、改造面积和拆迁总量。改造范围整合了周边用地，形成较为以街区为单元的整体改造格局。见下表：

备注：拆迁总量含有非棚户区拆迁量，因而数据大于2010年计划改造项目数据。

■2011年计划：

2011年计划改造全市城市棚户区28片，总用地面积151.35公顷，总拆迁建筑面积123.34万平方米。

■2012年计划

2012年计划改造全市城市棚户区15片，总用地面积42.46公顷，总拆迁建筑面积50.54万平方米。2012年改造项目一览表：

■2013年计划

2013年计划改造全市城市棚户区13片，总用地面积32.40公顷，总拆迁建筑面积23.18万平方米。

2013年改造项目一览表

■2014年计划

2014年计划改造全市城市棚户区12片（13地块），总用地面积17.3公顷，总拆迁建筑面积19.26万平方米。

7、全市棚户区腾退用地分析

（1）2010-2014年纳入棚户区改造计划棚户区规划控制用地情况

纳入2010-2014年棚户区改造计划棚户区约79片，总用地面积371.44公顷。其中城市棚户

区270.52公顷，根据《武汉市主城区控制性详细规划导则）》，其中居住用地85.29公顷；商业金融业用地54.92公顷，工业用地13.63公顷，仓储用地13.13公顷，道路用地40.96公顷；绿化用地59.39公顷；市政设施用地2.45公顷。

（2）全市棚户区腾退用地分析

全市城市棚户区用地规模约270.52公顷，其中经营性用地约140.84公顷，非经营性用地约129.68公顷。经营性用地中用于棚户区安置还建用地89.26公顷，可用于熟地出让用地为51.58城市棚户区各类用地一览表如下：

公顷（773.7亩）；非经营性用地中绿化用地约占45.8%，道路用地约占31.6%。

五、经济测算

以下内容由武汉国佳房地资产评估有限公司提供。 1、测算思路 （1）测算对象

此次经济测算的对象是2010年至2014年江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区7个主城区的70个改造片区，不包含此次改造规划涉及的9个国有工矿棚户区。 （2）测算思路

对各城区的改造片区，按年度进行如下测算：首先，以调查确定的各类型建筑面积数据为依据，通过评估确定改造片区的拆迁成本；其次，根据改造规划确定的规划条件，评估确定经营性土地可取得的土地出让收入；最后，土地出让收入减去拆迁成本及财政扣减支出，得到各改造片区的土地净收益。

（3）测算结果

■测算一：根据改造规划确定容积率进行测算（其中，青山还建地块容积率为1.8，其余城区还建地块容积率为3.5）

从整体上看，2010年至2014年7个主城区的70个改造片区土地出让收入为1750064万元，拆迁总成本为2263538万元，财政支出5737万元，改造亏损519211万元。

从城区看，各城区均出现亏损。其中，江岸区亏损53013万元、江汉区亏损133157万元，桥口区亏损67922万元，汉阳区亏损16509万元，武昌区亏损47543万元，青山区亏损85089万元，洪山区亏损115978万元。

■测算二：将所有经营性地块容积率调整为3.5后进行测算。

调整后，土地出让收入提高为2014637万元，财政支出提高为13247万元，改造仍亏损262148万元（较测算一减少亏损257063万元）。

各城区均出现亏损。其中，江岸区亏损47685万元、江汉区亏损112673万元，桥口区亏损34248万元，汉阳区亏损2440万元，武昌区亏损4130万元，青山区亏损2906万元，洪山区亏损58066万元

2、测算一 ■基本原则

（1）保底建筑面积按每户低保户增加10平方米估算； （2）利息：计利周期按1年考虑；

（3）规划容积率：还建地块按3.5容积率（青山还建按1.8容积率），其余根据控规确定的基准容积率计算；片区部分地块用于还建的，根据还建容积率与控规容积率确定平均容积率。

（4）拆迁补偿其他费用按拆迁直接费用的15%估算；

(5)作为基本均为亏损的棚户区改造项目，测算不考虑行政事业收费及土地出让金。 ■收益汇总表(各区汇总):

■各区成本和收益情况 （1）江岸区

土地收入测算

（2）江汉区

土地收入测算

（3）硚口区

土地收入测算

收益汇总表

（4）汉阳区

土地收入测算

（5）武昌区

土地收入测算

（6）青山区

土地收入测算

（7）洪山区

土地收入测算

3、测算二 ■基本原则

（1）经营地块规划容积率统一调整为3.5； （2）其余参数同测算一。 ■收益汇总表