我国房地产市场现状和未来...

伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约,我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很好的作用,但也有不少问题没有解决好。对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施,笔者也进行了一些思考。

一、当前我国房地产开发现状

(一)房地产的开发投资规模呈现加大趋势

房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁,没有房地产开发,自然也就谈不上销售。有关统计数据清晰地显示,房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分,且所占份额不断加大,在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。从2000年到现在,如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较的话,房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资的增长速度,房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大,这一点显得越来越明显。

(二)价格收入比较高

房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例,房价收入比就世界各国来说,是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5:l,联合国确定的标准一般是3:1,日本则是4:1,美国所占比例是3:1,而在中国,据初步测算,这一比例严重失去平衡,大约在10～15:1。一般说来,住房消费超过收入30%的家庭,我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示,目前,32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上,这些已大大超过国际上公认的住房警戒线,应引起我们的重视。

(三)商品房空置率较高

住房消费上也存在一些问题,消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机,而不是为了居住,这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下,已大大高于15%的警戒线。截至2010年4月,我国空置一年以上的住房超过50%,就不良资产而言,居我国各行业之首。

二、当前我国房地产业存在的主要问题

(一)金融信贷方面存在问题

我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在,部分房地产开发商在购买土地开发的过程中,自筹方面的资金有些不足,为了筹资,于是千方百计从银行取得贷款,这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款,购买多套住房,从而囤积房源,对房产进行炒作,这也会导致房地产业泡沫的产生,从而加剧信贷风险。

(二)经济环境因素在影响着高房价

纵观我国房地产的发展历程,在每一次房地产市场的升温背后,都是由于经济的高速发展而催生的。现在,中国经济受到金融危机影响之后,经济开始全面复苏,这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展,这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加,市场需求就会受到更大刺激;同时,伴随着经济的持续增长,人民的收入会不断增加,使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求,影响着人们的购房需求。

(三)获取土地存在问题

在获取国有土地使用权时时有违规现象发生,就是在出卖土地方面,也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地,这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是,有的开发商使用暗箱操作的手法,通过种种方式,低价获得国有土地使用权,造成土地资产的不断流失,扰乱了法律框架下的招标购地秩序,助长了行贿受贿不正常的风气,更重要的是损坏国家的土地储备,进而危害整个国民经济的可持续发展。

(四)中低档普通商品住房开发欠缺

在房地产业的发展进程中,一些房地产开发商出于追求利润的需要,会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况,这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要,造成房地产开发比例失调,一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。住房结构上的供给失衡,一方面会使房价不断攀升,催生房地产泡沫,不利于房地产行业的稳定发展;另一方面,普通群众对中低档住房的需求不能得到满足,就会激发普通大众的不满情绪,造成社会的不和谐。

(五)市场的调节机制有缺陷

在房地产业的飞速发展过程中,市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下,许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐,导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件,在某些地区却成为了某些不法商家牟取暴利的手段。

三、房地产业五力模型分析

就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。

（一）新进入者的威胁

1、进入障碍

加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。这对多数发展商来说，只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。

2、产品差异化

随着时间的推移，顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。这种认知会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务。通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常采用更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。我国房地产业中的各个企业，不管是新加入者还是在位竞争者，采用差异化都尤为重要，而要实现差异化战略，企业需要付出相当的努力。房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的商品，附加不同的服务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。特色的商品再加上特色的服务，比较优势就转化为竞

争优势，或进一步转化为企业的核心竞争力。

3、资本要求

在新的行业竞争，要求企业有足够的资源投入。即使新的行业很有吸引力，企业也可能没有足够的资本成功进入市场，寻求合适的市场机会。而房地产业就是这样的企业，它要求企业有足够、大量的资源投入，否则要进入房地产业也是很困难的。

4、政府政策

国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定，作为新进入者要密切关注政府的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。

（二）供应商讨价还价的能力

我国的住宅产业是一个巨大的市场，无论是国外的房地产开发商，还是材料、产品的供应商，都密切关注这一市场。当关税降低之后，外国木材进口量将加大，用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具，随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽，国外产品将大量充斥国内市场，并对国内产品产生巨大冲击，首当其冲的就是导致国产商品的价格下降。单就房地产产业来说，这或许是有利的。

（三）买方讨价还价的能力

企业作为供给方，总是想方设法提高价格，而买方会尽量压低价格。目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。再加之在我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。因此我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，即便盖了低档房，也很难卖出，低收入者无能力买。这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。

（四）当前竞争对手之间竞争的激烈程度

行业内的企业相互制约，一个企业的行为必然会引发竞争反应。因此，企业为了追求战略竞争力和超额利润，必然积极投身竞争。如果某企业受到挑战，或者有一个显著的改善市场地位的机会，本行业内激烈的竞争行为就不可避免。同一行业中的企业很少有完全相同的，他们在资源和能力方面各有不同，并努力使自己与竞争者不同。通常地，企业会在顾客认为有价值的、企业拥有竞争优势的方面，努力使自己的产品与有竞争能力者的不同。价格、质量和创意等都是展开竞争的主要方面，当然不同的行业展开竞争的方面不同。

1、同行企业的数量

有很多公司参与竞争的行业，竞争通常很激烈。但在另一方面，一个行业如果只有几个规模和力量相当的企业，也会有竞争。房地产行业应该就属于后者。一般情况下，某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着，那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力，对于维持企业竞争优势是至关重要的。与单纯依赖某一主导战略的企业相比，能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业，会处于一种更加有利的位置。

2、行业增长程度

当一个市场正在成长的时候，企业会尽量将资源用在有效地满足不断扩充的顾客群的需要上。在成长的市场中，企业有相对少的压力去竞争对手那里争夺顾客。房地产业市场处于成长之中，在争夺顾客方面的压力相对较小。竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管，当然也有价格。不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同，由此来决定自己的选择。

3、高额固定成本

房地产是个特殊的行业，它的“产品”就是固定资产，耗资大，风险大。一般而言，这一点阻止了进入此行业的企业的数量，使得该行业相对其他行业竞争程度小。

4、高的退出成本

房地产业的特殊性决定了，一旦进入这个行业，特别是已经开始进行房地产开发，如果想半途而退，成本是相当大的，人、财、物已经投入，真正的“产成品”还没有出来，这是个两难的境界。如经常看到的“烂尾楼”，就是这种情况，原因是多方面的。要想尽量避免这种事情的发生，就要进行周密的开发前的可行性分析与规划。

（五）替代品的威胁

从大概念来说，住房基本上是没有替代品的，能替代的就是住天桥底下或窑洞；从小概念来说，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。在目前的政策背景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。

通过对房地产现状及五种力量的分析，投资主体应该能够对该行业的吸引力做出判断，看是否有机会获得足够的甚至超常的投资回报。一般来说，竞争力量越强，行业中的投资者能够获得的回报就会越低。相反，有吸引力的行业通常具有高的进入障碍。在此，希望我国的房地产行业能迈向一个良好的发展平台。

参 考 文 献

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