名豪项目可行性报告(含财务预算)

名豪·白云山庄 项目可行性报告

台州市椒江名豪房地产开发有限公司

2012年9月3日

一、台州市椒江名豪房地产开发有限公司

（一）台州市椒江名豪房地产开发有限公司

二、公司股本结构和主要股东情况

单位：万元

三、公司及实际控制人基本情况

1、台州市名豪房地产开发有限公司

台州市名豪房地产开发有限公司，成立于2009年4月1日，注册资金5000万元人民币，注册地为浙江省台州市广场南路224号，经营范围：房地产开发经营，具有房地产综合开发暂定叁级资质。

台州市名豪房地产开发有限公司拥有良好的开发管理团队，内部设置工程部、财务部、前期开发部、行政部、营销部等，共有员工25人，其中中级职称占50%以上。

公司董事长黄仙桃拥有丰富的开发经验及先进的管理理念，要求公司始终以诚信经营作为企业不断发展壮大的基本保证，严格遵守有关协议、合同按时履行约定义务，使公司始终无不良信用记录，并在发展过程中与金融机构和工商、税务等管理部门建立了良好的信用合作关系。法人黄仙桃与台州市嘉丽房地产开发有限公司合作，在台州市黄岩区成功开发了嘉丽阳光名都、嘉丽阳光苑、嘉丽阳光广场等项目累计销售额超过21亿元，产品成就作品，作品铸就品牌。公司将凭借雄厚的资本实力，积极从事房地产项目的开发运作，以学习型企业定位，以服务社会为己任，以发展公司项目品牌及企业品牌为目标，通过良好的品质管理，诚信的企业服务，高效的项目运作，积极创造卓越的企业价值和社会价值。立志在较短时期内成为台州房地产行业中有实力和品牌影响力的公司。

2、法定代表人（或实际控制人简介）

黄仙桃，路桥路北街道人，桐乡台州商会会长、嘉兴侨治阿玛尼服饰有限公司董事长、台州市名豪房地产开发有限公司董事长。

从1986年开始，黄仙桃走南闯北，先后在华南、华中、东北等地经商。1995年，黄仙桃投资桐乡濮院羊毛衫市场。2004年，黄仙桃投资2500万元建起占地27000平方米的工厂，专业生产“阿玛尼”品牌针织产品。桐乡台州商会会长黄仙桃则是这些外来经营户中的优秀代表。他在桐乡濮院，见证了濮院羊毛衫市场从覆盖长三角地区的区域性市场成长为全国最大的羊毛衫集散中心、全国针织服装的信息和物流中心。

2009年黄仙桃投资成立台州市名豪房地产开发有限公司，目前公司已经初具规模，并且不断完善壮大。台州市名豪房地产开发公司于2009年7月经台州市国土资源局以挂牌方式取得广场南路以东，东海大道以北10844平方米的建设用地使用权。该项目已经取得施工许可证， 2011年6月取得商品房预售许可证，截止2012年3月已销售总面积的85%。

该公司控股的台州市远大房地产开发有限公司下陈机场路项目总投资2亿元，一期已于2012年1月开盘，同时，公司的控股子公司台州市椒江名豪房地产开发有限公司也在黄仙桃的领导下打造全新高端的住宅项目，预计投资达13亿元，目前该项目正在有序施工阶段。

3、银行贷款及对外担保情况

目前公司无任何对外借款、对外担保事宜发生。

四、项目概况和建设情况

（一） 项目基本情况 1、地块概况

台州市名豪房地产开发有限公司于2010年11月18日经台州市国土资源局拍卖出让所得位于台州市椒江区云西路以南的商住用地。该地块位于云西路（即原水晶厂），西至白云山隧道接线（红线宽度29米）南至白云山沿山道路（红线宽度12米），东至规划用地范围线(详见附图) 。交通便利，周边配套环境完善，地块区位优势明显，地处中心城区的中心地段，得天独厚的居住环境使本项目在开发上有不可比拟的优势。

2、经济技术指标

3、项目规划

白云山庄项目项目总占地106081m ², 其中规划建设用地83609m ²，代征道路用地22472 m²。

本项目总建筑面积约为150000平方米，其中住宅85075平方米，商业6500平方米，地下室面积52000平方米。小区绿地率40%，建筑密度为40%，容积率1.1，总户数450户。

本项目建筑形式以低、多层为主，总高度控制在24米以下。以三条景观通廊来达到显山、露山的空间效果，并寻求山体景观与用地适度开发的相对平衡。离白云山最近布置为7F 住宅，中间为3F 低住宅，北面沿云西路设置3F 住宅。西部为白云山隧道接线，为避免过往车辆的噪音影响则设置7F 住宅，东部为3F 低层住宅。项目充分实现人车分流且公共配套齐全布置合理。总体空间格局以一条优美的曲线公共空间为主轴，串联起西部多层，沿街低、多层，南部多层，中部核心景观及东部四个低层组团，从而形成了一个完整而连续的公共和半公共的空间系统。项目将被打造成为生活配套成熟、品质优良、公共设施配套良好，景观优越且舒适自然的高档健康生活社区。

4、项目建设条件说明

本项目建筑施工设计由深圳设计总院完成、景观由香港贝尔高林倾情打造、施工由国家一级建筑标力建设集团总承包。项目自2011年11月取得四证（一期土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）并开工以来，截止2012年5月桩基施工已经完成80%以上，部分形象工程结顶进入室内装修阶段，同时项目周边景观工程以及配套工程正按计划实施之中，预计开盘前能够做到主体景观成型、会所、样板房开放。

5、设计、施工、监理、销售代理等情况

一期项目工期安排（于2011年11月23号起动工）

二期项目工期安排（三通一平与桩基在一期一并推进，暂定于2012

五、项目分析及市场情况

1、项目周边楼盘比较分析

2011年台州房产市场主要新推楼盘一览表

六、项目财务效益评估 （一）项目投资成本

（二）项目资金来源情况 项目总投资共13.8亿元。

（三）项目损益预测 项目利润分析

项目预计可实现销售收入 19.43亿元，扣除成本费用13.8 亿元，实现税前利润为_5.63 亿元, 营业净利润 4.22亿元；成本利润率为_ 40.75 %，投资净利率 30.57 % .为从上述可预测，项目的开发有较强的抗风险能力，经济上可行。

七、借款计划以及借款用途

公司自成立以来，未发生对外担保事项以及未诉讼等重大事项。股东实际投入资金已达5.7亿元，公司预计借款3亿元，借款期限为两年（最短不能低于一周年），可接受的财务成本年化最高不超过20%（含佣金及手续费），利息按年度支付（即到款第13个月支付前12个月的利息）。

本次借款的抵押物为公司已经取得并且支付了4.9亿元的土地证，证载土地面积为44355.79平方米。

本次借款的主要用途为支付剩余2.1亿元的土地款以及部分二期建设工程款，其余配套开发资金由各股东自筹以及预售款解决。 八、项目预计销售计划及用款还款计划：

作为台州市康居示范小区白云山庄项目是环白云山改造的第一个项目，也是区政府重点工程，项目计划分两期预售，一期预计2012年10月开盘，预售地上建筑面积约为33000平方米，保守估算预计销售款达7亿元，二期预计2012年年底2013年年中开盘预计销售额达12亿元。

1、一期预计销售额达7亿元，除销售税金、二期土地款、建设用款（包括二期、后期的安装、市政、园林等建设费用）外，剩余资金可用作还款（具体数额及还款日期根据双方协议约定执行）。

2、二期预计2012年底或2013年中销售，预计销售额达12.1347亿元，届时对融资的到期还款起了双重保险。