房屋征收评估技术细则

附件1：

被征收房屋分类及其说明

一、住宅房屋分类

二、非住宅营业用房分类

三、非住宅非营业用房分类

附件2：

可比实例选择要求及说明

以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。

一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。

二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。

三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。

四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。

六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。

八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。

九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

附件3：

标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求

一、住宅标准样本房屋设定要求

采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：

1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。

2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。 3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。 4.成套住宅标准样本房屋设定说明表

5. 独门院落住宅标准样本房屋设定说明表

6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m—3.0m，一等或二

等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。

二、住宅房屋评估中可比实例选择要求

1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。 2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。 3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。

4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。

5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。

7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。

9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

三、独门院落调整系数

合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积

附件4：

住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表

一、成套住宅房屋实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表

注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。

4.住宅房屋层次因素修正系数p4表

上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。

二、独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表

注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。

4.住宅房屋套型及平面布臵因素修正系数p4表

住宅房屋套型及平面布臵因素等级说明表如下：

三、非成套住宅房屋实体因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表

4.住宅房屋功能因素修正系数p4表

住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。

住宅功能因素等级说明表如下：

四、有关说明

1.K31i的取值范围应该界于80～120之间。

2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。

3.实体因素修正系数采用计算方式为： Ps、Po、Pb＝0.3p1+0.2p2+0.25p3+0.25p4

可比实例实体因素调节系数为Ps，标准样本实体因素调节系数为Po，被征收房屋实体因素调节系数为Pb。

可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数K31=Ps/Po×100 标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K31i=Pb/Po×100

4.成套住宅层高超过2.8m、独门院落住宅房屋层高超过3.0m、三层及以下框架结构房屋层高超过3.6m、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加补偿。

五、房屋建筑结构等级及建安成本价说明表

高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。

附件5：

住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表

一、住宅区位因素修正调节系数评分表

以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。

二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表

三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明

1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q＝∑∑aij，其中f1＝2，f2

i=1j=17

fi

＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。

2.可比实例区位因素调节系数为Qs，标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32＝Qs/Qo×100

标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，被征收房屋区位因素调节系数为Qb，标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K32i＝Qb/Qo×100

附件6：

非营业用房及其成本法评估说明

一、非营业用房的成本法评估应用

1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本技术细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。

2.成本法评估的基本公式：

征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重臵价格－建筑物折旧

3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。

注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为： PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3 PD—土地重新取得价格；

PO—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准； a—地价涨落的年均价格变动率； n＝估价时点年份-基准地价颁布年份

k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算； k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划

k3—土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。

4.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润等。

5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。

二、工业及仓储用房结构等级及重置价格

扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重臵价格单价×（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%

扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重臵价格单价×（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%

1.层高檐高调整系数说明表

2.钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表

附件7：

房屋成新因素确定表

一、房屋成新评定等级及说明表

二、房屋成新上限表（限值）

三、房屋成新的评定

应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地

面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。

四、房屋完损等级评定标准

附件8：

营业用房收益法评估应用说明

一、收益法应用总说明

1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。

2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照0－10%的限值数额选取。

3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。

二、商铺类营业用房的典型样本房设定

每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房。 商铺类原始样本商业用房设定条件： 1.位于分区内商业用房集中区域；

2.门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等； 3.砖混多层建筑物之底层，房屋七成新；

4.单开间，临街店面宽约4m，宽深比≤1；

2

5.一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；

6.临分区内街巷。

三、被征收营业用房的评估公式 1.基准价格ＶO

商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：

a1Vo=[1-]

r(1+r)n

2.主要参数确定

3.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算 按下面公式计算：

Vi=Vo⨯

fmf

⨯3i

100100100

⨯fxy

其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，fxy为商业用途修正系数，fm为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体修正系数。

4.商业用途修正系数fxy表

上表中，行为样本营业用房（y），列为待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为x，即fxy。

y

5.商业街道路线修正系数fm表

6.营业用房实体状况因素修正系数f3i表 （1）商场类商业用房实体状况修正系数

商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。

（2）商铺类商业用房实体状况修正系数

商铺类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。

上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 商铺类商业用房楼层调节系数f//3i:

上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。

f3i=

f'3i⨯f''3i

100

商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。 ①平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数

②小高层（楼高8－18层）商务写字楼层次因素修正系数

以第6层为基准层其层次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90，顶层系数取值92。

（4）餐饮类商业用房实体状况修正系数

餐饮类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。

上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 餐饮类商业用房楼层调节系数f//3i:

上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。

f3i=

f'3i⨯f''3i

100

娱乐类商业用房的实体状况主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。

上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。

（6）旅馆类商业用房实体状况修正系数

旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。 （7）其他类商业用房实体状况修正系数

（同餐饮类）

说明：

1.未列入的养殖业，综合养殖器具处理因素按市场收购价的20%估价；

2.未列入的项目、装饰装修采用新品及高档品牌的，参照市场价结合成新估价； 3.使用劣质材料和简单工艺装修的，应根据实际情况对以上标准作相应下浮； 4.被征收房屋应具备的水、电、卫生等设施已列入评估条件，包括在房屋的评估价中，房屋征收中不再另行补偿；

5.门樘估价介于两等级之间的，可采用插入法评估； 6.构筑物的评估按评估时点建安价结合成新计算。

二、树木类补偿标准

1.零星树木 元/棵

2.零星果树类

元/棵

3.球类树木 元/棵

4.绿篱 元/m

5.其它 （5-1）

（5-2） 元/棵

（5-3） 元/棵

（5-4） 元/棵

（5-5） 元/棵

注：树木类补偿适用范围仅指被征收房屋房前屋后零星栽种树木，突击栽种、违背农业生产技术密度要求，恶意套取补偿款的，一律不予认可。

主题词：城乡建设 房屋征收 评估 细则 通知

抄 送：市委各部门、各直属单位，市人大常委会办公室，市政协办公室，

市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。

海安市人民政府办公室 2011年11月21日印发

（共印200份）