自考资产评估最全串讲笔记

2010年自考资产评估串讲笔记 第一章 总 论

本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。 1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性

3资产评估与会计计价的区别：经济原则。 值； 资产评估的工作原则：、独立性④计算确定被评估资产的价原则、客观性原则、科学性原值。 则、专业性原则 （一）重置成本的估算

资产评估的经济原则：贡献原复原重置成本与更新重置成本则、替代原则、预期原则 的异同。

11资产评估基础日一般的基准1、重置核算法 时点是日。 2、物价指数法 3、功能价值法

第二章 资产评估的基本方法 4、规模经济效益指数法 要求掌握资产评估的基本方（1）重置核算法

二：收益法应用的前提 1、被评估资产必须是能货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产 2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的

三、收益法中各项指标的确定 （一）收益额

收益额是未来预期收益。 （二）折现率和资本化率 1、无风险报酬率

发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。

4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。

5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。

6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。

8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有： 市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。 在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。

投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

9资产评估的假设：

继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。

清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。 10资产评估的原则

包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的

法、评估基本方法的运用及方是指按资产成本的构成，把以法中各个指标的确定。 现行市价计算的全部购建支出第一节 市场法 按其计入成本的形式，将总成市场法是指通过比较被评估资本区分为直接成本和间接成本产与最近售出类似资产的异来估算重置成本的一种方法。 同，并将类似资产的市场价格重置成本=直接成本+间接成本 进行调整，从而确定被评估资（2）物价指数法 产价值的一种评估方法。 物价指数法是在资产历史成本市场法应用的前提条件： 基础上，通过现时物价指数确需要有一个充分发育的活跃的定其重置成本。计算公式为： 公平的资产交易市场； 资产重置成本=资产历史成本×被评估资产的市场参照物及其资产评估时物价指数/资产购相比较的指标、技术参数等资建时物价指数 料是可以搜集的。 或者为： 运用市场法评估资产优缺点 资产重置成本=资产历史成本×市场法的优缺点： （1±物价变动指数） 市场法是资产评估中最简单、（3）功能价值法 最有效的方法。其优点表现在：也称生产能力比例法。这种方能够客观反映资产目前的市场法是寻找一个与被评估资产相情况，其评估的参数、指标直同或相似的资产为参照物，计接从市场获得，评估值更能反算其每一单位生产能力价格或映市场现实价格；评估结果易参照物与被评估资产生产能力于被各方面理解和接受。 的比例，据以估算被评估资产市场法的缺点表现在：需要有的重置成本。计算公式为： 公开及活跃的市场作为基础，被评估资产重置成本=参照物有时缺少可对比数据以及缺少重置成本×被评估资产年产量/判断对比数据而难以应用；不参照物年产量

适用于专用机器、设备、大部4、规模经济效益指数法 分的无形资产，以及受地区、（二）实体性贬值及其估算 环境等严格限制的一些资产的是指资产由于使用和自然力作评估。通常适应于商业用房、用形成的贬值。实体性贬值率通用设备等资产的评估。 估算的三种方法：观察法、使 用年限法、修复费用法 第二节 成本法 （三）功能性贬值及估算 成本法及其适用的前提条件 功能性贬值是由于资产的技术成本法是指在评估资产时按被相对落后出现新的技术的资产评估资产的现时重置成本扣减而导致的一些贬值。

其各项损耗价值来确定被评估（四）经济性贬值及其估算 资产价值的方法。 是由于外部环境变化造成资产成本法运用的形式及其各项指的贬值。 标的估算： （五）成新率及其估算 1、基本公式可表述为： 三种方法：观察法、使用年限被评估资产评估值=重置成本-法、修复费用法。实体性贬值实体性贬值-功能性贬值-经济率也可以采用就三种法。 性贬值

2、运用成本法评估资产的步第三节 收益法 骤： 一、收益法及其适用的前提条①确定被评估资产，并估算重件 置成本； 收益法是通过估算被评估资产②确定被评估资产的使用年的未来预期收益并折算成现限； 值，借以确定被评估资产价值③估算被评估资产的损耗或贬的一种资产评估方法。

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2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）

无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。 （三）收益期限

四、运用收益法评估资产优缺点

（二）收益法的优缺点 1、收益法的优点 （1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。 2、收益法的缺点

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。 第四节 资产评估方法的比较和选择

资产评估方法选择应考虑的因素： 1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。 2、资产评估方法必须与评估对象相适应。 3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

第三章 机器设备评估 历年考题中，每年都考计算题。 第三节 机器设备评估的成本法

机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

二、机器设备重置成本的估算 三种方法： 1、重置核算法：估算各项成本，然后求和

2、物价指数法：在被评估机器

设备历史成本基础上，通过现实物价指数确定重置成本 3、规模经济效益指数法：根据设备的生产能力与价格的比例房地产市场产生一定的影响。 益性无形资产。 （二）区域因素：（1）交通便3、按可辨识程度，可以分为可捷度。（2）基础设施完善度。确指无形资产和不可确指无形（3）产业集聚规模。（4）环境资产。凡是那些具有专门名称，基准时间。一般在会计期末 3、即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。 4、流动资产周转速度快，变现关系确定重置成本

二、机器设备的实体性贬值及其估算

（一）实体性贬值与成新率的估算 1、运用使用年限法估算机器设备成新率 2、运用观测分析法估算机器设备成新率 3、运用修复费用法估算机器设备的成新率

第四章 房地产评估

第一节 房地产评估概述 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性； （5）保值增值趋势。

第二节 土地使用权评估的特点

土地资产的特性： 1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。 2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。 土地资产价格体系： 土地资产的价格类型：

1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。 从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。

2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。 土地资产价格特点： 1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定 2、土地价格主要由土地的需求决定 3、土地价格具有明显的区域性 4、土地价格的上涨性 影响地产价格的因素：

（一） 一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对

质量。（5）规划限制。（6）其可单独地取得、转让或出售的他因素。 无形资产，称为可确指的无形土地使用权评估的原则：资产，无形资产包括商标权、（一） 替代原则（二）最有效版权、计算机软件等。不可确使用原则（三）变动原则：一指主要指商誉。

般商品的价格，是伴随着构成每一项无形资产，一般都有一价格的因素的变化而变化的。定的使用期限。使用期限的长土地价格也有同样情形，它是短，主要取决于损耗程度。无各种地价形成因素相互作用的形资产有效期限是其存在的前结果。土地价格是在这些因素提。无形资产具有超额收益能相互作用及其组合的变动过程力的时间是真正的无形资产有中形成的。（四）供需原则（五）效期限。 贡献原则 无形资产功能特性： 1、附着性。 2、共益性。 第四节 土地使用权评估的方3、积累性。 4、替代性。 法 专利权是国家专利机关依法批市场法也称市场比较法，是将准的发明人或其权利受让人对待估土地与在近期已经进行交其发明成果，在一定期间内享易的类似土地加以比较，从已有的占权或专有权。

进行交易的类似土地的价格，商标权是商标注册后，商标所修正得出待估土地价格的一种有者依法享有的权益，它受到评估方法。其公式为： 法律保障，未注册商标不受法一般地，采用市场法至少应选律保护。

用三个或三个以上的比较案商誉通常是指企业在同等条件例，经过上述评定估算过程，下，能获取高于正常投资报酬至少应得到三个或三个以上的率所形成的价值。特征：1、商初步评估结果。经过处理得出誉不能离开企业而单独存在，一个评估结果。 不能与企业的可确指资产分开建筑物是指与土地组合的建设出售。2、商誉是多项因素作用成果，总体上划分为房屋和构形成的结果，但形成商誉的个筑物两大类。 别因素不能以任何方法单独计建筑物评估的原则：（一）替代价。3、商誉本身不是一项单独原则（二）最有效使用原则（三）的、能产生收益的无形资产，供需原则（四）房地合一原则 而只是超过企业可确指的各单 项资产价值之和的价值。4、商第五章 无形资产评估 誉是企业长期积累起来的一项无形资产指没有事物形态的资价值。 产，但是为特定的主体所拥有，

并能够长期发挥效用的一种资第六章 流动资产评估 源。 第一节 流动资产评估的特点 无形资产的特点： 1、无形资一、流动资产的内容及其特点 产具有非流动性，并且有效期流动资产是指可以在一年内或较长。2、无形资产没有物质实者超过一年的一个营业周期内体，但未来收益较大 3、无形变现或者运用的资产，包括现资产单独不能获得收益，它必金及各种存款、存贷、应收及须附着于有形资产。 预付款项、短期投资等。 无形资产的分类： 流动资产的特点主要表现在以无形资产种类很多，可以按不下几个方面： 同标准进行分类。 第一，周转速度快。 1、按企业取得无形资产的渠第二，变现能力强。

道，可分为企业自创（或自身各种形态的流动资产都可以在拥有）的无形资产和外购的无较短的时间内出售和变卖，具形资产。 有较强的变现能力，是企业对2、按有无法律保护，可以分为外支付和偿还债务的重要保法定无形资产和收益性无形资证。

产。专利权、商标权等均受到第三，形态多样化。二、流动国家有关法律的保护，称为法资产评估的特点

定无形资产；无法律保护的无1、流动资产评估是单项评估。 形资产，如专有技术等称为收2、必须选取准流动资产评估的

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能力强。无需考虑功能性贬值。 三、一份准确的被评估资产清单是正确估价资产的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据，而不是账面数。对于银行存款等货币资产，应以清查核实后的实有额做为评估值。

第三节 债权类及货币类流动资产评估

一、应收账款及预付账款的评估

一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值确定的基本公式为：

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

预计坏账损失的方法两个：坏账估计法、账龄分析法 二、应收票据的评估

应收票据可采取下列两种方法：

1、按本金加利息确定。计算公式为：

应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间） 2、按贴现值

评估值=到期值-贴现息

三、待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。 第七章 长期投资及其他资产评估

长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。

债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。 上市债券的评估：在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。

非上市债券的评估：采有收益法进行。

上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数×评估基准日该股票收盘价

第八章 企业价值评估

一、企业价值评估的具体范围

是指评估人员具体实施评估的资产范围，变即有效资产范围，资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。 二、企业价值评估中的财务分析

（一）企业偿债能力

偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行：

1、流动比率。流动比率越高，短期的偿债能力越强。经验值：1、按资产评估对象划分，可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告 2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告 3、评估生效日根据目的和作用不同，可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告 二、资产评估报告的作用 1、它为被委托评估的资产提供2：1

2、速动比率。是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。经验值：1：1

3、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率，是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力。 （二）企业运营能力

通常可采用如下指标考察。 1、存货周转率。 （1）存货周转次数。 （2）存货周转天数。

2、应收账款周转率。是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标。通常用应收账款周转次数和应收账款周转天数表示。

（三）企业盈利能力

1、投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有 （1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。

（2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。

2、销售利润率。指利润占销售收入的比率。

（1）销售毛利率。指销售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率。

（2）销售净利率。是指税后利润占销售收的比率。

3、每股利润。也称每股收益或每股盈余。 4、每股股利

5、市盈率=每股市价/每股利润 三、资产基础法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。 企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。

第九章 资产评估报告

第一节 资产评估报告的作用 一、资产评估报告的类型

作价意见 2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。 3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。

4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。 计算应用：

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