宅基地抵押
目 录
1. 绪论
1.1研究目的与意义
1.2研究现状
1.2.1问题的提出
1.2.2文献综述
2.宅基地使用权的起源
2.1宅基地使用权的概念及其特征
2.1.1宅基地使用权的概念
2.1.2宅基地使用权的法律特征
2.2宅基地使用权的历史沿革
2.2.1
2.2.2
3．宅基地使用权的抵押融资
3.1宅基地抵押融资的法律规范与现实情况
3.1.1法律规范之现状
3.1.2现实实行之状况
3.2宅基地抵押融资的必要性与必然性
3.2.1抵押融资之必要性
3.2.2抵押融资之必然性
4.宅基地使用权抵押设立中规范之存在问题
4.1抵押权合同法规范缺失
4.2土地价值评估机制缺科学性
4.3使用权抵押登记制度模糊
5.宅基地使用权抵押现实操作疑难问题
5.1法律规范的缺失造成的操作疑难问题
5.2抵押权实现过程造成的操作疑难问题
6.对建立和完善宅基地使用权抵押制度的建议
（6.1健全宅基地使用权的登记制度
6.2推进农村宅基地抵押市场的发展
6.3建立完善的宅基地抵押价值评估程序
6.4促进农村社会保障体系的建设与发展
结语
参考文献
致谢
1.1研究的目的与意义
宅基地使用权是我国特有的一个概念，指农民在依法无偿享有的国家或集体所分配的土地上建造房屋并居住的权利。随着农村生产力水平的不断提高，经济发展越来越快速，农民资金需求越来越旺盛。1. 绪论
因而，宅基地使用权逐步走向抵押融资的路，为农民及农村的资金需求及生产发展提供了一条便捷途径。但是，在这一过程中也出现了许多问题，本文即是带着如下目的进行不断地研究与探讨：
（一） 宅基地抵押融资的法律规范情况、抵押方式对于融资的安
全性、融资机构处分抵押标的后对于社会的影响
（二） 随着经济的发展，农村人口大量涌入城市，导致农村宅基
地大量空置。随之产生了现在农民如何利用宅基地使用权
的问题。为了充分利用宅基地的使用价值，也为了农村经
济的发展以及农民生活水平的提高，完善农村宅基地使用
权抵押制度刻不容缓。
（三） 现有宅基地制度限制宅基地使用权的流转，因而也就限制
了土地、劳动力与资本的有效流转，对于城市的现代化以
及城乡一体化建设设置了桎梏，阻碍了农民市民化的脚步，二元经济结构问题的解决步伐因而减缓。所以，恰当处理
农村的宅基地问题迫在眉睫。
通过宅基地使用权的抵押，可以完善农房交易管理和登记发证工作。同时，进一步促进土地使用权抵押贷款的发展，不断地规范宅基地抵押贷款市场，也将为农村经济与国家发展提供支持，缓解农民对资金的需求以及发展经济之间的矛盾。
1.2研究现状
1.2.1问题的提出
（一）农村宅基地使用权作出明确规定的法律法规过少，仅仅在《土地管理法》第62条中对农村宅基地审批、使用作出了原则性规定，而细化的规范性文件只有几个司法解释以及国务院的行政法规。
1.2.2文献综述
学者间，就宅基地使用权抵押存在的问题展开讨论，归纳总结如下：
（一） 现行规定下开放宅基地抵押贷款的金融风险较大
当前，包括试点地区在内，宅基地使用权抵押贷款的范围还是比较小，条件要求也高，因而融机构需要承担的风险就较低。但是，如果大面积地展开宅基地使用权抵押贷款，降低申请贷款的条件，势必会引起系统性的金融风险。
（二） 不利于耕地保护，
放开宅基地使用权抵押贷款会大大加大宅基地的需求数量，进而影响到农村整治与耕地保护。
（三） 评估机制不完善，缺乏交易平台
放开宅基地使用权抵押贷款需要完善相关配套机制，建立健全农村产权交易市场、交易信息平台，营造更好的法制环境，加强农村社会保障。、
2. 宅
基
2.1宅基地使用权的概念及其特征
2.1.1宅基地使用权的概念
宅基地使用权属于物权法中一个独特的概念。在我国，宅基地使用权有两种定义，分别从狭义和广义进行分析。狭义的宅基地使用权指村民为了建造自己的房屋而对集体所有的土地进行占有、使用的权利。王利明教授认为宅基地只是针对集体经济组织内部成员进行分配的，只有内部成员才享有的使用权，内部成员依照相关法律规定在所分得土地上建造住宅的权利。【4】
但是，从广义上讲宅基地还包含了更广的意思。如王利明教授认为，宅基地使用权不仅仅是一种保障权，还是我国特有的一种用益物权，使用主体包括农村居民及少数城镇居民。张俊浩也认为，宅基地使用权主体包括城乡居民，其对依法划分给自己建造住宅的土地享有使用、收益的权利。
2.1.1宅基地使用权的法律特征 地使用权的起源
在我国，并没有专门规定宅基地的法律，相关规定散见于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《担保法》等法律中。其中，在《宪法》、物权法》、《土地管理法》中明确规定宅基地属于集体财产。
一是宅基地使用权的取得是免费的、长期的。1993年国家颁布相关法规规定：农民可以无偿使用宅基地。同时，一旦取得宅基地的使用权，就不会有时间限制。这实际上是一定程度上给予农民的重要保障，满足了我国大部分农民的居住需求。
二是宅基地使用权主体只能是本集体的农民。《土地管理法》第62条第2款规定；“农村的村民建造房屋，应该符合相关的总体规划，应更多的利用以前的宅基地与村里的闲置地。”国务院2004年发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》特别强调要加强宅基地管理，严禁城镇居民购置宅基地。
三是宅基地使用权人的权利实现方式有明确限制。只能对宅基地占有与使用，不得转让、抵押，这实际上也限制了地上房屋的转让、抵押。《土地管理法》规定，如果农民出卖或出租住房后不得再向集体经济组织申请宅基地。《担保法》第37条也明确规定宅基地使用权不得抵押。
2.2宅基地使用权的历史沿革
3.1宅基地抵押融资的法律规范与现实情况
3.1.1法律规范之现状
（一）一般性规定
（二）限制性规定
《物权法》第184条规定，宅基地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外；《担保法》也有相关规定。
（三）宅基地使用权转让、受让范围的限制
3.1.2现实实行之状况
现实：
十八届三中全会以来，国家关于土地流转有了新的指导方向。3. 宅基地使用权的抵押融资
在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第21条提到：保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让、探索农民增加财产性收入渠道，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
3.2宅基地抵押融资的必要性与必然性
3.2.1抵押融资之必要性
我国经济高速发展、产业结构不断变化，越来越多的农村人口迁移城市，这也就导致大量农村宅基地闲置，进而降低宅基地集约利用水平。宅基地的非商业化和非资本化使得宅基地无法正常流通，给农民造成财产损失。
3.2.2抵押融资之必然性
【4】冯志顺，“试论宅基地使用权流转的必要性和可行性”，《法制与社会》，2010年，第28期 参考文献