进一步完善经济适用房制度

　　【摘要】 指出经济适用房制度推行以来存在的问题，然后将经济适用房与廉租房进行比较，说明经济适用房的优点，仍然需要以经济适用房为主来保障低收入无房户的住房，最后提出完善经济适用房制度的若干建议。 　　【关键词】 经济适用房 问题 优点 完善 　　 　　自1998年首批经济适用房项目在北京出现以来，我国推行经济适用房制度已经近十年了。然而，经济适用房制度由于在推行过程中存在的种种弊端，却饱受诟病。比如，开发经济适用房的初衷是为了解决贫困的、买不起商品房的老百姓的住房问题，而事实上，很多经济适用房的面积、档次都大大超过标准，出现很多开着豪华小车的人住经济适用房的现象，甚至出现了一些经济适用房别墅区；此外，经济适用房还被很多人作为生财之道，将经济适用房甚至其选房号拿来倒买倒卖，大发扶贫政策之财；等等。 　　鉴于这些不尽如人意的问题，近年来相当多人提出建设廉租房来取代经济适用房，以解决低收入无房户的住房问题。在今年的“两会”上，很多代表委员对廉租房大加赞赏，认为应重点建设廉租房来保障低收入者的住房。 　　诚然，廉租房能解决一些极为贫困的、不敢奢望有自己住房的人的居住问题，但是，据统计，需要政府提供几乎等于免费的廉租房救助的特困家庭最多5%，而却有70%的普通市民家庭抱怨自己买不起房。每次经济适用房放号时，等待拿号的、排成长龙的队伍即可反映出广大老百姓对经济适用房的需求之强烈。经济适用房与廉租房，哪个应重点建设，则显而易见。 　　不可否认，经济适用房制度推行过程中确实出现了很多问题，然而，不能因噎废食，这些问题，不是制度本身的问题，而是缘于没有严格执行制度。应该有针对性地解决这些问题，而不是因此而全盘否认经济适用房制度。 　　为什么笔者要坚持以经济适用房为解决低收入无房户住房问题的主要矛盾呢？首先比较一下，经济适用房相对于廉租房有什么优点。 　　第一，在中国传统观念中，中国人对家有一种特别强烈的情结，“居者有其屋”，家的物质反映，就是房子。“金窝银窝，不如自己的狗窝”，这句俗语，充分诠释了这一种情怀。自己的家，在很多老百姓心目中，是根，是让心停泊的港湾，有了自己的房子，则有了稳定，有了温馨。什么才是自己的家，以区分于寄人篱下、区别于租住别人的房子？简而言之，就是拥有产权。 　　第二，经济适用房相对于廉租房，能带动大量的相关产业的发展，能大量刺激消费、扩大内需，促进经济的发展。如果是廉租房，居住者没有自己的产权，很多人在装修上就不太讲究，在购买家俱、家电、装饰物等，也是能省则省。反之，如果是购买经济适用房，是真正属于自己的房子，虽然经济不是很宽裕，然而，也会在力所能及的范围内加以装饰，尽量使之更具温馨感，则能带动大量装修、服务、零售等行业的发展。 　　第三，有助于保护环境，保护房屋质量。廉租房毕竟是租住的地方，不是自己的家，非长久居住之地，因而，部分租住者不会象爱护自己的家一样地爱护廉租房及其所在的居住区，不利于保护住宅的质量及提升居住区的档次。而经济适用房则相反，它使居住者有一种归宿感，能自觉地保护房屋的质量，延长其使用寿命，能更好地美化小区环境，改善居住条件。 　　当然，我们也不能忽视目前经济适用房制度存在的问题。但是，对于这些问题，一不能回避，二不能因此而否认经济适用房制度。笔者认为，经济适用房相对于廉租房而言，还是具有不可替代的优点，关键是要探索解决经济适用房制度目前实行过程中存在问题的方法，而并非以廉租房制度来取代经济适用房制度。要发挥两种制度各自的优点，从中国的国情出发，以经济适用房为主，以廉租房为辅，为更广泛的低收入群体提供保障住房。 　　笔者认为，可以从以下几个方面完善经济适用房制度： 　　第一，严格控制经济适用房的建设标准。在地段上，避开城市中心地段，但也不能太偏，满足市民上下班、出行的基本要求即可；在房型上，只能建设为中小户型，中户型80平方米左右，小户型60平方米左右，不能超标，满足低收入老百性的基本生活需要；配套设施上，也是满足基本生活便利需要即可，不得超标建设中心花园、游泳池、会所、停车场等奢华设施。控制在这种建设标准内，也会在很大程度上消除高收入群体购买经济适用房的意愿，减小审查购房者资格的难度。 　　第二，严格审查购买经济适用房者的主体资格，保证购买经济适用房的主体是真正的低收入者。首先要建立有效的收入监测机制；其次要实行公告制度，接受社会监督；再次要对审查购房人资格的经办人员严格管理。建立经济适用房出售档案，包括经济适用房、购买者、经办人等资料信息，全程透明、跟踪管理，经查有弄虚作假的，坚决追究相关责任人的责任。 　　第三，禁止经济适用房上市交易。《经济适用住房管理办法》中规定，经济适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限之后，才能按市场价上市出售。笔者认为，经济适用房具有国家补贴的福利性质，其与商品房的差价部分不能归私人所有，所以，经济适用房既不能用以出租，也不能按市场价上市出售。有的老百姓经济困难时符合购买经济适用房的条件，若干年后，经济宽裕了，想购买条件更为理想的商品房，则其经济适用房只能由政府回购，以再次出售给其他低收入者；或者可以出售，但需要补交与普通商品住房同样标准的土地出让金。以此杜绝炒卖经济适用房的现象，实现社会资源的公平分配。经济适用房使用者将住房出售给政府或补交土地出让金后，可以再次申请其他经济适用房，以解决其工作地点变化等因素导致的出行不方便问题。 　　第四，建立经济适用房的惩戒制度和退出机制。对于在经济适用房管理中弄虚作假，不按经济适用房的建设原则、分配原则、使用原则管理经济适用房项目的，一经发现，严加惩处。以居民身份证号为主体、以家庭为单元建立全国联网的信息档案，如果有条件购买商品房了，其已经购买的经济适用房必须由政府部门回购，取消享受经济适用房福利的资格，以便将经济适用房再次出售给其他低收入无房户。 　　第五，发挥廉租房的辅助作用。社会发展两极分化比较严重，也确实有些最低收入者连经济适用房也无力购买，则可以发挥廉租房的辅助作用，建设廉租房，以极为低廉的租金出租给低收入者，以解决其无房可住的困难，实现社会的公平与稳定，也要相应地建立廉租房建设标准、退出机制、禁止转租等制度。 　　随着社会保障房制度研究的不断深入与发展，经济适用房制度也将日臻完善与成熟，能够真正发挥其为广大低收入家庭提供基本保障住房的作用，促进社会的和谐与稳定。