房价与地价关系的国际比较研究
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亚农伍厮■＿
房价与地价关系的国际此较研究
宋
勃高波★
《内容摘要Ｉ文章通过比较分析国内外地价占房价的比例发现，我国地价占房价的比重与土地资源相对富
裕的欧美发达国家美国、瑞典比较接近，远低于土地资源相对稀缺的亚洲发达国家和地区。土地稀缺程度、经济发展水平、政府政策和城市规划是影响房价与地价关系的主要因素。
《关键词》房价地价《中图分类号ｊＦ２９３．３１
国际比较《文献标识码ｌＡ
《文章编号１１０００－６０５２（２００７）０３－００７３－０５
对于房价与地价的关系，国外学者进行过相关探讨。ＤａｖｉｄＥ．ＤｏｗａＪｌ，ＪｏｈｎＤ．Ｌａｎｄｉｓ分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，得出结论，土地密度控制和土地的有效利用，系统的影响新建房屋的价格。Ｋｉｍ研究韩国房地产时，认为高地价是房价上涨的一个主要原因。Ｅｖａｎｓ指出土地利用规划以及其他方面的供给限制，会体现在地价的不断上涨，从而推进房价的提高。Ｃｈｅｓｈｉｒｅ
ａｎｄ
Ｓｈｅｐｐａｒｄ在分析土地
圈１地价至动趋毋圈【亚洲）
资料来源：《经济研究参考资料》，１９８９年第９６期。
围２地价变动趋努图（取美）
规划的福利效应时认为规划带来的不利后果是扭曲地价，使英国的房价相对与收入而言在全球居于前列。
各个国家和地区的地价与房价的增长速度会随着经济发展的水平不同而存在差异，地价占房价中的比重由于自然因素、经济因素的区别而具有较大差距，最低的２０％左右，最高的超过８０％。由图１和图２的地价变动趋势图可以看出，亚洲国家和地区与欧美国家一样，土地价格随着时间的延长，是不断上涨的。一般而言，欧美国家的地价占房价的比重较低，而亚洲国家和地区的比重较高。土地资源稀缺程度、经济的发展水平、人口密度的大小、政府政策是影响地价与房价以及地价占房价中比重的重要因素。
建设费、融资成本、各种税费以及开发利润等。美国平均地价占房价的比重较低，长期徘徊在２０－－３０％；之＿间，主要城市地区的地价占房价的比例一般保持在３０％－４０％，而房屋的建筑成本和融资成本较高，约占
房价的５０—７０％［２１。据美国住房建筑者协会对住房建
造成本的调查，自二次大战以来，地价所占比重一直处于缓慢上升状态，至２０世纪末，约为３０％左右。较低的比例主要有三个方面的原因：首先是土地资源丰富。人口密度低；其次是金融政策的限制，银行体系认为当地价占房地产总价的比重超过４０％，存在较大的风险，拒绝给开发商提供融资，在金融方面限制了比重的上涨；第三，逆城市化现象的出现是其外部原因，当经济高度发达，城市化达到较高程度的时候，人口的过渡密集居住会带来外部负效应，如居住环境恶化、交通拥挤等，在土地资源丰富的情况下，有条
一、土地资源相对富裕的欧美发达国家
美国每平方公里３２人，绝大多数人口居住在城市，城市化率达到８０％，人均国民生产总值达３．８万美元，国土面积超过９３０万平方公里【１Ｊ，土地资源相对丰富。美国房价构成一般包括土地开发费用、房屋
★宋勃：南京大学★高波：南京大学
经济学系经济学系
博士研究生
讲师教授南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心
长沙理工大学经济学院
博士生导师
★本文为２００６年国家社会科学规划基金项目（０６ＢＪＹ０８４）和教育部人文社会科学研究２００５年规划基金项目（０５ＪＡ７９００３６）
的阶段性成果，并获“南京大学９８５工程经济转型和发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研究”项目资助
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２０Ｃ７０３・鼻匕较研究・
地价处于世界前茅。据日本通产省与日本银行１９９８年的调查，日本各主要城市地价在房价中的比例都比较高，地价约占房价的６０—７５％，日本商业楼宇的地价占房地产总价格的比例甚至达到８０％－－９０％。在日本首都东京，地价在房价中的比例高达６５—８５％。在日本房地产价格主要由土地价格构成，地上建筑物价值一般远低于土地价值，房地产价值的增值主要来源于土地增值。日本房地产的土地价格从１９８５年到２００６年出现了一个周期变化，地价占房价的比重也出现了波动，如表１和如图３所示，在２０世纪９０年代初，地价达到最高点，出现了地产神话，日本东京都一地的土地价值超过全美国的地产价值，地价占房价的比重达到最高点，超过８５％。因此在日本的大城市，房地产开发商在购得土地所有权后，地上建筑物如果不符合自己的需要，往往会被拆除，腾出空间，构建新的建筑。随着地产泡沫的破灭，日本地产价格一路下滑，地价占房价的比重也随之出现一定程度的下降。
件的人就会搬到城市的郊区去居住，从而形成逆城市化现象，降低了城市中心区的人口密度，从而限制了地价占房价的比重的上涨。
在地广人稀的国家瑞典，人口仅８９０万人，国土面积３０万平方公里，人口密度为每平方公里３０人，人均国民生产总值超过２．３６万美元［３１。地价占房价的比重总体保持在２０％－２２％２生右。在其首都斯德哥尔
摩。地价约占房价的２０—２５％。根据瑞典中央统计局
的统计，瑞典房地产价格的７５％由房屋的建设质量和附带设施所决定，土地开发成本约占２０％，５％来源于社区公共服务状况。
英国的人口密度为每平方公里２４７人，人均国民生产总值达２．８万美元，城市化率超过８０％１４］。由图２可以看出，２０世纪７０年代以来，英国的土地价格一直处于稳步上升的状态，而房屋ｆｉｒ格也一直保持增长，地价占房价的比例处于２５％－３８％：之间，在英国首都伦敦比例超过４０％。地价与房价的持续增长、地价占房ｆｉｒ的比例处于中等水平的主要原因，一方面是经济因素：经济的发展、收入的增长、人口的增加以及宽松的融资环境是房价与地价持续增加的原因；另一方面是城市规划的因素：英国通过在城市周围设立绿带以节制城市无限扩张的趋势，在改善城市生态环境的同时也一定程度上提高了地价占房价的比重。
通过对欧美发达国家美国、英国、瑞典的分析，可以发现土地资源相对富裕的国家，房价以及地价占房价的比例也就相对较低。
表１
年月
２０００色
＝１００
１９８５３１９９０３１９９５３２０００３２００２３２００２９２００３９２００４３２０１；４９
１０８１１７５４１５２８１０００８１８７７６７３６６９６６６１６３０６０６５８６５７３５６４
ｌ５９２．３６＿４８．５０．５１－５１－５４．Ｓ１－４６—３９．３２．２３－ｌ６
日本全国商业用地、住宅用地和工业用地价格指数
住宅用地
去年同期比％
３１ｌ５９－６
８
商业用地前期比
％
工业用地
去年同期比％
２７１２８一ｌ
Ｓ
２０００芷
＝１００８３５１１４９１１ｌ８１０００９ｌ７８９５８７３８４４８ｌ
７
前期比
％１３７７．０７．１９．２３—２４．２Ｓ．３３．３２．３０．２５．２２．Ｉ６．Ｉ１
２０００年
＝１００８０８１ｌｌ６１１３３１０００９０３８７６８４８８１０７７４７４０７１２６８９６７３６６１
前期比
％ｌ１７９．１Ｏ．２１．２８．３０．３２．４５．４４．４４．３７－３２．２４．１８
去年同期比％
２４１３４．１８．３９．５３．５７＿６１．７６．８７．８６．７９．６８—５６＿４２
－９２．９７．９９．９９．１０３．１０３－９５，８３．７０．５５—３９
．３５．４４．４６．４８．５７－６４－６ｌ－５４．４７—３８．２７
二、土地资源相对稀缺的亚洲发达国家和地区
韩国经济近十年来高速发展，平均增长达８％，２００４年人均国民生产总值达１．１万美元，开始步入发达国家。韩国土地资源相对稀缺，人口密度较大，每平方公里达４８７人，城市化率超过８０％１５］。韩国主要城市的房地产价格的上涨幅度远高于ＧＤＰ和批发物价的增长率，主要原因一是经济快速增长、城市化加快以及人口膨胀导致对房地产需求的增多；二是房地产投机活动的存在；三是城市规划的限制，如绿带与开发限制区域制度。韩国主要城市的地价占房价的比
２００５３２００５６２００５９２（／１嵋３
７９３７７３７５６７４３７３５
２州最９
资¨来源：日本不动产研究所网站
图３
日本全国商业用地、住宅用地和工业用地价格指数曲线圈
≤善ｌｌ蓍塞ｌｌｌｌｌ星≤ｌｌｇｌｌ差ｌｇ垂ｌｌｌｌｌｉ§Ｉｉ曼ｉｉ≤翥藿鬟§ｉ薹鼍§ｉ
资料来源ｔ日本不动产研究所网站
ｉ
例一般达到５０—６０％，首都汉城超过６０％。
日本国土面积３６．５万平方公里，人口达１．２８亿，人口密度为３５１人每平方公里，城市化率约为８５％，属于高度城市化的国家，人均国民生产总值达３．４万美元ＩＮ。日本主要城市如东京、大阪、横滨等人口超过千万，经济高度发达，城市的土地资源有限，城市
。钨。▲ＩＩ▲一Ｐ▲ＣＩ，ＩＣＩＣＯＮＯ誓ＩＣ｜ｌｉＶｌｌｌｒ
度发达，人口密度极高，每平方公里达６７７２人，城市化率超过９０％。新加坡的国土面积０．１万平方公里，人口４１３万人同，有限的国土和众多的人口导致其地
价很高，地价占房价的比重过去长期维持在６０—７０％
［８１，新加坡政府采取了三个方面的措施将比重降低到
５５—６０％，一是提供良好的基础设施，行政划拨土地
・ｊ匕较研究・黝７－Ｊ
直接降低土地价格；二是给予金融支持，提供房地产
地区
１９９９年
１００１００ｌ１０００１０３７９７８９８２ｌＯｌ８ｌＯｌ８１０４６１００１９６２ｌｌＩｌ
６
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２００４色
１０９７１０３７１１３５１０３６１０６４１０５２１１５９１０４６１００２１０４７１１５９１１５３１１１７１１３９１０５６１０３６１０７３１０７３１１０３１１５３１０４０１０８４１０３３・１０２７１０４６１０５７１０５９１１３９１０７９１０２６１０２３１０５０１０８７１０４０１０４４１００７
表２全国３５个尢中城市平均房价增长率％ｒ上年＝１００１２０００生
１０１１９９
５
２００Ｉ生
１０２２１０ｌ３１０１２１０３９
２００２色
１０３７１００３１０ｌ６１０ｌ４１０３３１０２３１００ｌ９８４９７２１０１１１０７３１０３０１０６９１１６４１０４０１０ｌｌ１０３０ｌｌｌ６１０２５１０７６１０１９１０１９１０１１９９６１００４１０２５１０１９１０２ｌ１０ｌ３１０１６１０００１０１１０４３１０２２１０３６９９２
２００３妊
１０４８１００３１０４ｌ１００３１０２８１００７１０７６ｌ（１０
７
２００５生
１０７６１０６７１０６０１０５６１０５６１１１８１０７５１０９２１０ｌ９１０４６１０９７１０８ｌ１０９７１０６４１０６２１０４４１０８０１０８３１０７６１１０９１０７０１０６８１０２８１０４７１０７２１０４９１０２５１０７２１０９８１０２６１０２９１０４３１０５６１０３４１０２７１００９
２００６芷’
１０５６ｌＩ）８５１０６５１０４５１０３８１１０７１０６５１ｌｌ８１０１５１０３３９８３１０４２１０２５１０２ｌ１０ｌ５１０６３１０６７１０６４１０４３１０７２１０５４１０３１１０５１１０５９１１２５１０４３１０２８１０２２１０７２１０４３１０１６１０３５１０４７１０２９１０２２ｌＩ）０９
发展贷款，允许开发商以无息分期付款方式返还土地购买的费用；三是通过增加容积率来提高土地利用率。
中国香港地区人均国民生产总值达２．４万美元，人口密度极高，每平方公里达６２８３人，城市化率超过９０％１９１。香港房地产价格在１９９７年达到顶峰，房地产价格的泡沫极度膨胀，地价占房价的比重达到６０％［１０ｌ。为了遏制房价与地价的过快上涨，香港政府推行公屋政策，为中低收入者提供廉租房，在一定程度上起到积极的作用，６００万人口中有２１０Ｚｉ＂人租在公屋，租住者只要交纳较少的租金即可。亚洲金融风暴的到来，使香港房地产的泡沫出现破灭，价格迅速下滑，到２１世纪初达到谷底，然后出现缓慢回升。
平均
１０４３１０２６１０４ｌ１０３ｌ１０２６１０４２１０５６１０３３１０ｌ９１０２２１０，５３１０５５１０６３１０８６１０２７１０２２１０３８１０５９１０４３１０８２１０２７１０３８１０ｌ６１００６１０３ｌ１０２３１０ｌ４１０４８１０４３１０２６１０１０１０２４１０３７１０２ｌ１０３４１００８
全国北京天津石家庄太原
呼和浩特
１００Ｏ１０ｌ８１０ｌｌ１０２０１０３０１００２１０６６１０ｌ８９８
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ｌ㈣２
１０２４１０２６９９６１０２６１０ｌ９１０４４１（）（）５１０５８１０７２１００５１０１０１０２２１０４０１０１８１０４ｌ１００６１０６ｌ１０２ｌ１００３１０１０１０１６９９８１０１４１００３１００８９９７１０１９１０２６１００５１０４２ｌＯｌ０
沈阳大连长春哈尔滨上海南京杭州宁波台肥福州厦门南昌济南青岛郑州
１００２１００２１２０ｌ１０９８１０６１１１６６１０４ｌ１０ｌｌ１０２８１０４８１０３１１１４６１０２０１０３８１００５９９
３
ｌＯｌ６１０４９１０５５１０００１００３１００１１０３２１０２８１０２３９９５１０１５９９６９７
３
１０３０１００６９９４９９９１００５１０１６１０１５１０３７１０１４９８６９８５９５１９７８９７９９５９１０３３１０３３１０３３１０２３１００４１０１５ｌＯｌ０１０６１１０１４
三、我国大中城市的房价与地价
我国平均的人口密度是每平方公里１３６人，城市化率为４０．５％，城市人口所占比重较低。如果只考虑人口最密集的我国东部沿海地区，东部大部分都是适合生活的平原地区，从辽宁到海南，我国沿海的１３省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里接近４００人，城市化率超过５０％。与其他国家的全国平均水平相比，人口密度相对较高，但低于日本、韩国和新加坡。２００５年我国人均国内生产总值接近３０００美元，东部地区人均国内生产总值超过５０００美元，广州２００６年人均国内生产总值达到７５００美元，开始步入富裕国家的水平。
随着我国经济的高速发展，１９９９－－２００６年平均ＧＤＰ增长率高达９．２％，城市化进程的加快，农村人口不断涌入城市，导致对商品房的需求不断增加，大中城市房地产价格出现了不同程度的上扬。由表２可知，除了上海、广州、深圳、长沙、南宁和海口等几个城市在１９９９－－２０００年之间房价出现下跌外，１９９９－－２００６年我国３５个大中城市的房价基本呈平稳上升趋势，年平均增长率为５．２０％。其中涨幅最大的为长三角地区的上海、杭州、宁波、南京和青岛等几个城市，都出现过两位数以上的增长。大部分城市在２００３－－２００６年期间，房价出现了最大涨幅，形成了一个波峰。为了抑制房价的过快上涨，政府在２００３—２００６年间出台了一系列政策调控房地产市场，控制房价。
房价的高低与建筑成本、楼面地价、税费和开发利润有关，而楼面地价又与土地单价和容积率有关。用公式表达为：
武汉长沙广州深圳南宁海口重庆成都贵阳昆明西安兰州西宁银川Ｉ
乌●术齐
９９２９９３９９
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１０２２１０２ｌ１０２７１０６ｌ１０２９１０ｌ３９９ｌ１０ｌ４１０１８１０ｌ９１０２ｌ９９
９
１０１８１０１３１０３９１００２１０１３１００５１０１ｌ１０２２１０２４
贾科米挥；吾年厦《中国统计年鉴》和吾月份《中国经研景气月撤》。
房屋的单位开发成本＝房屋单位造价＋楼面地价＋税＋费
地单价／容积率
（１）
楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土
（２）
容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，一般常用楼面地价来衡量地价的高低。容积率存在客观上的最佳值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用收益，但随着建筑容量的增大，会带来外部负效应，导致商业或居住环境的恶化，降低使用的舒适度。为了控制外部负效应，平衡经济效益与社会效益，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
由表３可知，全国平均容积率为２．１，处于较合理的区间。经济越发达，人口越多的城市容积率相对
▲ＩＩ▲＿Ｐ▲ＣＩ，ＩＣＩＣＯＮＯ誓ＩＣ■ＩＶＩｌｌｒ。丽ｏ
■■■互六位厮
黝，・比较研究・
表３全国３０个大中城市平均容积率地区
容积率地区容积奉
平均
商业
住宅
平均
商业
住宅
全国２ｌ２３３ｌ８７济南１３１３１３北京２０２０２０青岛ｌ２５ｌ３ｌ２天津１７５２Ｏｌ５郑州２０２０２０石家庄１７５２０１５武汉２２１８２６太原２８５３ｌ２６长沙２３２３８２２２呼和浩特・ｌ８ｌ９１７广州２７２７２７沈阳２１５２５ｌ７深圳２２５２５２Ｏ大连２３３Ｉ６南宁・２０２０２０长春２２５３ｌ５海口１６２０１２啥尔滨２２２２２２成都２２２４２０上海２５２５２５厦门２７３２４南京２１４２４１８８昆明２０５２５ｌ６
杭州２０２Ｏ２０重庆２５３０２０
宁波ｌ５４ｌ７ｌ３８西安’２１２２２０
南昌２２２２２２兰州・
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２０
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福州
２０
２０
２０
数据来源：全国和部分城市的容积率来自于国土资源部网站，其他城市来自于各自城市的国土资源局
网站以及城市地价监测资料，｛号为推算数据。
来说较高，上海为２．５，广州为２．７，厦门为２．７，重庆为２．５。而北京、天津由于本身的地质条件的限制，不宜建高楼，因此容积虑较低为２．０和１．７５。全国容积率最高的是太原，高达２．８５，最低的是济南，为１．３。总的来说，容积率的高低与城市的经济发展水平、自然条件和人口密度的大小相关。
随着房地产市场的逐步完善，城市中的国有土地使用权的出让越来越多的采用招、挂、拍的形式，土地价格主要由市场决定。由表４可知，全国平均地价从１９９９年到２００６年呈稳步增长的态势，平均增长１０５．３％。１９９９－２００１年间，除上海、广州、南宁和海口等城市的地价出现一定程度的下降外，大部分其他城市的地价水平基本保持平稳。从２００２－－２００６年间，大部分城市的地价水平出现了一个较快速度的增长，３５个城市中涨幅最大的是杭州，平均高达３１．８％，涨幅最低的是兰州，涨幅为零。通过比较表２和表４，可以看出地价与房价变化相协调，在１９９９－２００１年间大部分处于平稳期，２００２－２００６年间处于增长期，增长幅度与变化方向基本一致，两者存在较强的相关性。
我国国土资源部认为，房地产价格从构成看，除地价外，建安成本在房价中占较大比例，平均约为３３％。据调查，北京市为３２％，上海２０％，武汉３２％～３９％，天津３４％，重庆３９％，成都２６％，西安４５％。而且，房地产开发利润占房地产价格的比例也较大。据调研，目前大多数城市房地产开发中的利润率普遍在１０％以上，中高档商品房平均利润率更高，一般达到３０％－４０％，远高于其他行业的平均利润率水平。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在５％左右，高的也只有６％－８％，远低于我国目前
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表４全国３５个大中城市平均地价增长率％（上年＝１００）
地区
１９９９证２０００托２００１龟
２００２售
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全国１００１００２１０ｌ７１０６９１０８３１１０ｌ１０９１１０５７１０５３北京１００２１０００１０００１０００１００６１０２５１０３８１０５ｌ１０ｌ５天津１０１５１００５７６２１０２２１０３Ｏ１１６３１０３９ｌ（）６０１０ｌ２石家庄１０４０１０７７９７３９９７９９４１００３１００２１００２１０ｌ１太原
１０００１０００１１３２１２６７１２１９１００７１０２８１０２８１０８５１０４３
１０２５１０２８１０３４１０２４１０４１１１４７１１３９１０６０沈阳９８９１０ｌ８１０ｌ７８３
１
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ｌ
１０４０南京１０３５１０１９１０２６１０３９１０４７１０３０１０２８１０３４１０３２杭州１０００１０３２１０５４１２５０１３８ｌ１３９４１２４８１０６７１１７Ｂ宁波
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１００７１００３１００４１０３７１０７０１０５４１１０６１０１６１０３７福州
１００６１０００１０７３１０６０１０７７１０８８１１８６１０７２１０７０厦门１０００１０００１０１１１０ｌ７１０２３１１０２１０８５１０７９１０４０南昌
１０２０１０３０１０８０１２Ｓ２１１０１１１８８１０４２１０３５１０９４济南
ｌＯｌ８１０２３１０１９１０２ｌ１０３５１０４４１０５９１０４９１０３４青岛１０１）０１００４１０２２１０４．３１０１８１０ｌ８１０３４１０３６１０２２郑州１０３９１０２ｌ１０１ｌ１０ｌ４１０ｌ０１０３９１１０９１０４０１０３５武汉
９９９１００ｌ９９８１００７１０３７１０２９１０２６１０１７１０１４长沙１０２４１０２７１０３８１０ｌ４ｌ００９１０２１１０５４１１３３１０４０广州９９７９９９１０００１０００１０００１０００１０００１０００９９９深期ｌ９９８１０１５９９７１０００１０２０１０３９１１８１１００４１０３２南宁９９７６６７１０１６１０６０１０１４１０００１０３６１０２６９７７海口９０６９７１１０１４１１３０５１００４１０２７１１００１１７８１０２６重庆１０１
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１０００１００９１０ｌ７１１５５１０５３１０２９１００６１０３Ｓ成都１０３８１０１９１０４６１０６４１０９ｌ１１６３１０７８１０５５１０６９贵阳９９４１００３１００４１００６１００３１００６１０１５１０ｌ９１００６昆明１００ｌ１０００１０００１０００１０００１０００１０３７１０ｌ０１００６西安１００３１０００１０００１００５１００７１０２８１０５９１０４３１０ｌ８兰州１０００１０００１０００１０００１０００１０１）０１０００１０００１０００西宁９４４１００４９９７１０２７１０６２１０６１１０２９ｌＯｌ６１０ｌ８银ＪＩＩ
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１０１３
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赁科来源：吾年厦《中园须计年鉴》和吾月份ｔ中国经所景气月撤》－
ｔ２００６年度的３５十大中城市平均房价增长串为前３十季度的平均值。
的房地产开发的平均利润率。
在地价与房价的关系中，一个重要问题是在房屋的售价中，地价占多大的比例。在分析地价在房价中的比例时，一般应分析楼面地价与房价的关系。将表然后与房价相比，得出表５全国２９个大中城市平均价的比重从１９９９－２００６基本保持在２５％，上下浮动不长春，高达５５％，最低的是深圳为１１％，大多数城市呈现出明显的规律性，除了经济发展水平、人口密度、容积率对其产生影响＃ｉ－，政府采用的土地管理政策也有重要影响。
四、结论与政策含义
２和表４的增长率数据换算成初始数据，结合表３的容积率的数据，根据公式（２）可以得出楼面地价，地价占房屋销售平均价格的比重。全国平均地价占房超过１％。２９个大中城市中地价占房价比重最高的是处于２０％～４０％之间，北京２７％、天津３６％、上海２３％、南京３２％、杭州２１％、广州１５％、重庆４１％、成都２４％、昆明２０％。２９个城市地价占房价的比重没有
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袁５全国２９个大中城市平均地价占房屋销售平均价格的比例
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平均
２４
７５
例的重要因素，除此之外，经济发展水平，政府政策如新加坡政府通过提高小区容积率来降低地价占房价的比例，城市规划如英国和韩国的绿带限制等因素都会对其产生重要影响。
随着我国城市化进程的加快，人均可支配收入的提高，居住条件的改善，对房屋的需求会不断增长，房地产价格会出现持续上涨。在土地的自然供给保持不变，容积虑一定的条件下，地价占房价的比重会出现上升。为了抑制房地产价格的过快上涨，必须从住宅市场和土地市场两方面人手。一方面加快住宅开发，增加供给，直接抑制房价；另一方面，从土地人手，公开土地信息，运用土地储备制度，确保合理安排土地供应，通过抑制地价来达到控制房价的目标，最终实现房地产市场平稳和健康的发展。
（责任编辑：娟子）
注释：
【９】数据来源：２００３年《国
际统计年鉴》［Ｍ】，中国统计出版社。
［２】数据来源：美国经济分析局网站。
【８】８数据来源：新加坡建屋发展局与建筑业发展局的统计。【１０】香港特别行政区地政总署网站。
【１】
【３】
【４】
【５】
［６】
【７】
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１２
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敢话来源：部分城市藏据采自国土贸张邵网站，其他城市的蕺据根据吾年厦《中固统计年鉴》和吾月份《中国经济景气月报》以及城市地价监测资料进行计算得出。
由于我国的土地归国家所有，在房屋买卖的过程中，转让的是一定年限的土地使用权，而在国外，许多国家土地私有，房屋交易的过程中包含了土地所有权的转让，因此国有土地所有制在一定程度上降低了我国地价占房价中的比重。１９９９－－２００６年间我国大中城市地价占房价的比重约为２０％－－４０％，没有多大波动，处于相对较低水平，与世界其他土地资源丰富的国家（２０％～３０％）如美国、瑞典等国家比较接近，而与一些人口相对密集的国家（３０％￣４５％）如英国相比，地价所占比例则比较低，而与土地资源稀缺、人口密度较大的其他亚洲国家和地区（５０％～８０％）如日本、韩国、新加坡、中国香港相比，我国的地价占房价的比例贝Ⅱ很低。
通过对国内外房价与地价的比较分析，可以发现
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引用本文格式：宋勃. 高波. Song Bo. Gao Bo 房价与地价关系的国际比较研究[期刊论文]-亚太经济 2007(3)