甲诉乙房屋租赁合同案

甲诉乙房屋租赁合同案

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（2010）杨民四（民）初字第2358号

民事判决书

原告甲，住所地上海市杨浦区XX路XX号。

法定代表人XX，主任。

委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。

被告乙，住所地上海市杨浦区XX路XX号。

法定代表人XX，董事长。

委托代理人XX，该公司员工。

委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。

原告甲（以下简称甲）与被告乙（乙）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员XX独任审判，并于2010年9月8日依法公开开庭进行了审理。原告甲的委托代理人XX、被告乙的委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告甲诉称，被告租赁原告的房屋用于经营健身俱乐部，现被告提前半年解除合同。根据合同约定，被告应支付2008年3月1日至2009年8月31日期间的租金共计人民币29.7万元，被告现尚欠81,000元。被告提前解除合同对原告造成损失，被告应赔偿原告损失16,500元。经原告多次催讨，被告拒不支付，故现要求判令被告支付所欠房租81，000元并赔偿原告因提前解除合同造成的损失16,500元。

被告乙辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与原告签订租赁合同后一直按约履行，在2008年3月经双方协商，原告同意将被告的月租金由15,000元减免为12,000元，且从同年3月起执行。被告在2009年7月向原告发出提前解除合同通知，经双方协商原告同意解

除，被告亦已搬离所租房屋，并按月租金12,000元支付了从2008年3月至2009年8月31日期间的房租，原告开具的发票也是每月12,000元。现原告在长达近二年后才提出诉讼，即使存在被告应付所欠租金，也有部分已过诉讼时效。原告收到被告提前解除合同通知书后也从未向被告提出书面异议，事实上原告确认同意解除与被告的合同，被告撤离时也得到原告的协助，在被告向燃气公司申请停止供气的申请书上加盖公章，充分说明双方对提前解除合同已达成一直。现原告以被告提前解除合同属违约，要求被告赔偿损失无事实依据。被告不存在欠付原告租金及违约的事实。

原告向本院提交了如下证据材料：

1、原、被告于2004年11月24日签订的《房屋租赁合同》，以证明原、被告之间的租赁关系及合同约定的租金等内容；

2、2009年7月28日被告发给原告的《提前终止房屋租赁合同情况说明》，以证明2009年7月28日被告向原告提出要求提前半年解除合同并承诺遵守合同的约定支付到2009年8月31日之前所欠的房屋租金和能源费用；

3、上海市杨浦区XX街道办事处的证明，以证明原告是社会公益性组织；

4、2009年12月原告按工商登记的企业地址发给被告的律师函，后被退回，以证明原告向被告催讨所欠租金。

被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但认为在合同实际履行中对租金进行了减免；对证据2、3的真实性无异议；对证据4提出异议，被告未收到过该函件。

被告向本院提交了如下证据材料：

1、原告开具给被告支付租金的发票及被告付款凭证，以证明被告支付了租金，被告是从2008年3月起按照原告同意减免的金额每月12,000元支付租金，并于2009年8月

31日撤离时结清所欠租金；

2、2008年5月25日，被告向原告发出的《减免房屋租金申请》，以证明被告的申请得到原告的同意；

3、2009年7月28日被告发给原告的《提前终止房屋租赁合同情况说明》，以证明双方达成终止合同，被告愿意支付所欠房租并结清相关费用；

4、2009年8月12日被告向上海市燃气XX销售有限公司发出的《停止使用管道煤气申请》，以证明原告同意终止合同后被告办理了结束的手续。

原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但认为被告未按合同约定全额支付租金；对证据2真实性无异议，确实收到该函件，但认为原告没有同意减免被告租金；

对证据3真实性无异议，确实收到该函件，但认为原告没有同意被告提前解除合同；对证据4认为不能证明原告同意被告提前解除合同。

本院对于双方提供的证据材料认证如下：对于原告提供的证据1、2、3，原、被告双方均无异议，故本院予以确认；对原告提供的证据4，虽然被告未收到，但原告确实发过函，对该事实予以确认；对被告提供证据1-4的真实性原告无异议，本院予以确认，但对该些证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。

经审理查明， 2004年11月24日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告(甲方)租借给被告(乙方)本市杨浦区XX号二楼建筑面积为739平方米开设健身房使用，租期自2005年3月1日至2010年2月28日止。前三年年租金18万元，2008年3月1日至2010年2月28日年租金为19.8万元。先付后用，乙方按月支付租金，每月租金在上月末前10天内支付给甲方。此外，原、被告双方还对其他事项作了约定。签约后，原、被告按约履行。

2008年5月25日，被告向原告发出《减免房屋租金申请》，提出“健身俱乐部与贵中心签订的房屋五年租赁合同用于开设健身俱乐部已过三年，由于在实际经营过程中和受周边市场及环境影响，俱乐部已处在连续亏损中，很难再维持和经营。经俱乐部领导多次提出申请，要求适当减免租金并得到贵中心及上级部门领导的理解和支持，能在原有房屋租金的基础上，下一年到期租金为12,000元，年租金为144,000元。俱乐部在此表示衷心感谢，……在余下的合同期内，即从2008年5月1日起至2009年12月30日止，俱乐部将每月向贵中心支付房租12,000元”。

被告从2008年3月起按每月12,000元，支付原告租金，原告开具给被告的租金发票亦为每月12,000元，直至2009年8月被告退租。

2009年7月28日，被告发给原告《提前终止房屋租赁合同情况说明》，称：“……由于受到市场大环境和周边及内部环境等多种因素影响，使俱乐部的经营连基本日常开销也无法维持。虽经俱乐部多方不断努力，仍处于严重亏损状态，使俱乐部长期拖欠贵中心的房屋租金。俱乐部也曾多次口头向贵中心领导提出终止合同，同时也积极想方设法把经营搞上去以支付所欠费用，终究无功而返。因此，为了广大会员和合作双方的共同利益，经俱乐部商定以书面形式再次向贵中心领导提出提前半年终止合同的请求，并承诺俱乐部将会以负责任的态度，积极妥善处理由关闭俱乐部所引起的一切事宜，并遵守之前合同之约定和支付到2009年8月31日之前所欠的房屋租金及能源费用。……”。原告收函后未回复被告。2009年8月31日被告撤离所租房屋，并支付了原告在2009年1月至8月期间的租金共计96,000元。原告2010年7月起诉来院，作如上诉请。

本院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案争议的焦点在于：(1）原、被告是否就租金调整达成一致?（2）被告提前解除合同是否应当承担违约责任?

关于租金调整问题。当事人协商一致，可以变更合同。一方当事人向对方当事人提出

民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。根据原、被告签订的《房屋租赁协议书》约定，2005年3月1日至2008年2月28日期间的年租金为18万元，2008年3月1日至2010年2月28日期间的年租金为19.8万元，即月租金为16,500元。现从被告提供的支付租金凭证反映，自2008年3月1日至被告退租之日止期间，被告每月支付原告租金为12,000元，原告实际按12,000元收取并且每月开具发票也为12,000元。虽然原告对被告所主张的事实及证据予以否认，表示其是按被告实际缴纳的金额开具发票，并不表示原告同意减免租金。但原告在收到被告减免租金申请后未回复被告，在2008年3月至2009年8月期间从未向被告提出异议，并且原告开具给被告的发票上金额也为12,000元，故应认定原告以其行为表明已接受同意被告的减免租金申请，并已实际履行。被告提供的证据能证明原告同意减免租金的事实，本院予以认定。现原告要求被告支付所欠租金的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。

关于被告提前解除合同是否应当承担违约责任问题。根据法律规定，当事人协商一致可以解除合同。被告在2009年7月28日已向原告书面申请提前半年，即于2009年8月31日解除合同。原告收函后未回复被告，且在被告撤离后也未及时提出异议，在被告已撤离所租房屋后将近一年才提出起诉，故应视为原告接受被告的提前解除合同要求，但现原告起诉的行为表明原告并未放弃追究被告提前解除合同的违约责任，故现原告要求被告按一个月的租金标准承担违约责任赔偿原告损失并无不妥，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十七条、第一百零七条以及关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则法》若干问题的意见第六十六条之规定，判决如下：

一、被告乙应在本判决生效之日起十日内赔偿原告甲损失人民币16,500元；

二、原告甲要求被告乙支付租金人民币81,000元的诉讼请求，不予支持。

负有给付金钱义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币1825元,减半收取计人民币912.50元，由原告甲负担人民币726.50元，被告乙人民币负担人民币元186元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员 书 记 员 XX XX