关于房产使用年限的几个问题
关于房产使用年限的几个问题
最近，经常听到身边的朋友和网友在讨论房产的使用年限，其实有很多年限被混淆了，在这里，我来讲几个房地产的年限。
1、 土地使用年限。
很多网友在问，我的房屋使用年限明明是70年，为什么拿到手的时候只有65年。其实，他们说的使用年限是土地的使用年限。根据我国现行的土地管理制度，中华人民共和国的土地所有权只有两种，一是全民所有制，另一种是集体所有制，简称“国有土地”和“集体土地”。
国有土地归全体公民所有（政府代表管理），用地单位（个人）只有使用权，取得使用权的方式也有三种，一是划拨，二是出让，三是租赁。所以，大家一般看到自己房屋的土地证正面都印着“国有土地使用权证”，而不是所有权证。
土地使用权的取得时间是按地方政府和建设企业签订《土地出让合同》上约定的时间开始计算，住宅土地的使用年限是70年，工业用地、科教文化卫生体育和综合类用地的使用年限是50年，商业、娱乐、酒店、旅游等用地的使用年限是40年。
扣除前期土地整理和房屋建造周期，当我们取得完全属于自己个人的房产证和土地证的时候，土地使用年限已经不满70年或40年了。
集体土地上的房屋，也就是我们常说的乡下的宅基地的老房子，它的土地证是《集体土地所有权证》，而不是使用权，换句话说，房屋的产权人同时也是这块地的所有人，是没有使用期限的。
因此，我们国家在拆迁的时候，对国有土地是“征用”，对集体土地是“征收”。
2、房屋设计使用年限。
在了解了土地使用年限后，那么房屋的使用年限到底是什么样的呢，如果土地使用年限到期了，我的房产怎么办呢？是不是要重新补交土地使用费？其实大家大可不必纠结这个问题，因为房屋的设计使用年限远远小于土地的使用年限。
普通房屋，设计使用年限仅为50年，纪念性建筑和特别重要的建筑结构，设计使用年限为100年。
由此可见，你的土地使用权还没到期，你的房子已经是危房了，要进行危房鉴定和改造了。我们看见工地上打的标语“百年大计，质量第一”都是骗人的，政府大楼才会按100年的使用年限设计。
3、房屋的建筑寿命。
房屋的建筑寿命和房屋的设计使用寿命是两个概念。建筑寿命和设计使用年限密切相关，也和施工质量休戚与共，更和使用维护紧密相连。我们常常拿国外的古老的建筑和我们国内的建筑事故来比较，在国外，建筑的施工质量是非常严谨的，所以才有上百年甚至数百年的城堡至今还在使用，同时，作为建筑物的所有者和使用者，尽力维护和保养，也大大延长了建筑寿命。
反观国内，在建筑设计的时候马马虎虎，建筑施工的时候偷工减料，使用过程中随心所欲，敲敲打打，这样的房子能有长寿吗？再加上地方政府很多拍脑袋工程，拍脑袋规划，说建就建，说拆就拆，中国的建筑还能长寿吗？
无怪乎，有学者说，中国的建筑寿命平均只有30年。
4、建筑物的经济寿命
建筑物在使用期内，每年分摊的一次性建造费与维护费总和为最低的年限。维护费包括房屋的维修费和管理费、采暖费、能耗费（电梯、照明、空调、通讯、家电等）。如年限定得过长，每年分摊的一次性建造费减少，但每年的维护费则随年限的拉长而增大，二者之和偏大。如年限定得过短，则每年分摊的一次性建造费增加，每年的维护费减少，二者之和仍然是增大。因此，要在广泛调查和长期积累资料的基础上，将二者之和为最低时的年限定为经济寿命。同时，把经济寿命确定为使用年限，并以这个年限作为计算折旧率、房租的基础。
平时，大家对建筑物的经济寿命不了解，也不关心，但是，当你用你的房产去贷款的时候，你会发现，银行对房屋的建筑年份（简称房龄）有相当强烈的要求，尤其是对二手住宅房来说，超过15年房龄的房子，银行一般会受理你提出的抵押贷款要求，你问银行工作人员，工作人员回答你：这是银行的规定。这个规定从哪里来？就是银行的精算师根据房产的经济寿命来测算的。