上海市面积计算规则

关于印发《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》的通知

沪规土资法〔2011〕678号

各区（县）规土局、各派出机构、虹桥商务区管委会、临港产业区管委会、化学工业区管委会、长兴岛开发建设管委会、上海综合保税区管委会、上海国际旅游度假区管委会:

《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》已经2011年5 月25日第19次局长办公会审议通过，现予印发，自2011年10月1日起施行，请遵照执行。

特此通知。

二○一一年八月二十五日

上海市建筑面积计算规划管理暂行规定

第一条（目的、依据）

为了加强城乡规划管理，进一步规范规划管理中建设工程的建筑面积计算，现根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）等国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条（适用范围）

本市行政区域内各项建设工程在建筑设计和项目申报、审批、竣工测量、竣工规划土地综合验收等管理中涉及建筑面积计算的，应当遵守本规定。

第三条（基本原则）

建筑面积计算应当符合法律、法规以及国家和本市的技术标准和相关规定。

各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。

建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送审材料。 规划管理部门在建设项目审批过程中，应当严格依照有关技术标准及相关规定审核建筑面积，对建设单位（个人）、设计单位报建中的不规范行为，应及时查明情况并责令纠正。

第四条（建设工程建筑面积的计算）

建设工程建筑面积的计算，应执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。

第五条（核计容积率时建筑面积的计算）

在计算容积率时，除法律、法规、技术标准和相关规定有明确的建筑面积计算方法的，建设工程的建筑面积按照以下规则计算：

（一）设备层、避难层和设备管道夹层

设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。

避难层指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在2.2米以上的设备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。

设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道的楼层。设备管道夹层，高度在2.2米以下（含2.2米）的，不计算建筑面积；高度在2.2米以上的，应按其外墙结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率。

（二）地下室

地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率：

房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。

建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。

控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.3米。

建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。

地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.8米（含1.8米）。超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。

（三）商业、办公建筑的层高

商业、办公建筑标准层层高不宜超过4.5米。标准层层高超出4.5米 的，按每2.8米为一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。

商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高不受本项前款规定限制。

（四）阳台

阳台符合以下条件的，阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率；否则，应按其水平投影面积的全面积计入容积率：

阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米），且其水平投影面积小于或者等于8平方米的。

保障性住房阳台的计算按照本市有关规定执行，不受本项前款规定限制。

（五）飘窗

飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率：

飘窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米。

建设项目含有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。

（六）装饰性阳台、花池、空调室外机搁板（箱）等

装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，与建筑内部空间及阳台不相连通的，采用阳台形式的装饰性构件。进深小于或者等于0.6米的装饰性阳台，不计算建筑面积；否则，应按照本条第（四）项关于阳台的规定执行。

花池、空调外挂机搁板、结构板等突出建筑外墙、无围护结构且进深小于或者等于0.6米的，不计算建筑面积。花池、空调外挂机搁板、结构板等如有围护结构或位于房屋建筑结构围合范围以内或进深大于0.6米的，则应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

（七）其他

住宅分户门、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规定外，均应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

第六条（报送要求）

建设单位（个人）在申报建设工程设计方案时，应当附送有关建设工程的建筑面积计算资料，并填写《单幢建筑物建筑分层面积表》和《建筑面积汇总表》（见附表一、附表二），设计单位应根据设计文件予以签注盖章。

第七条（历史问题的处理）

在自本规定施行起，建设单位（个人）送审建设项目建设工程设计方案时，均应按本规定计算

建筑面积、容积率。

已取得《建设工程设计方案审核意见》或《建设工程规划许可证》，但尚未进行竣工规划土地综合验收的建设项目，建设单位（个人）、设计单位申报时图文不一致、存在隐瞒实有建筑面积的，审批管理部门未按国家和本市规定或无明确适用依据擅自核准建筑面积、核计容积率的，按照“谁审批、谁负责”的原则，应抓紧自查梳理、及时纠正。

第八条（处理）

对违反本规定，不如实申报建筑面积并构成违法的设计单位、建设单位（个人），规划管理部门按照相关法律法规的规定予以行政处罚。

对违反本规定，擅自核准建筑面积、核计容积率的规划管理部门，按照有关法律法规的规定追究相应的法律责任。

对违反本规定，不如实申报建筑面积的设计单位、建设单位（个人），将列入不诚信名单向社会公布，规划管理部门应当通报建设行政管理部门处理。

第九条（解释）

本规定系根据国家和本市既有相关规定的具体应用作出进一步规范，由上海市规划和国土资源管理局解释。

建设项目在审批和竣工规划土地综合验收时，出现现行计算规范适用问题的，规划管理部门应向上海市规划和国土资源管理局及时请示，不得擅自解释、违规核准。

第十条（施行日期）

本规定自2011年10月1日起施行。2000年3月15日上海市城市规划管理局发布的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（沪规法（2000）156号）同时废止。