市场法在房地产评估中应用探究
市场法在房地产评估中应用探究
1 市场法的适用条件、范围和步骤
市场法的适用条件是具备发育完善的房地产市场,并且在市场上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。市场法适用于该类房地产评估,是因为同一市场中存在许多类似房地产的交易实例,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。市场法很少应用于特殊用途房地产评估,因为在给定的市场中,即使市场的地域范围很大,也几乎没有类似房地产交易,如特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。
运用市场法时,评估人员一般按以下4个步骤进行操作：
（1）搜集房地产交易资料,包括房地产成交、待售、卖方出价、买方出价等方面的信息,目标是找到一组与评估对象尽量相似的可比交易实例。
（2）选取可比交易实例。验证所得资料的真实准确性,确认交易能反映正常市场条件,对所搜集的资料进行筛选,从中选出与评估对象具有较强可比性的交易实例。
（3）对可比实例价格进行修正,包括可比实例价格换算和价格修正,价格换算即建立价格可比基础,价格修正即对影响可比实例与评估对象之间价格差异的因素进行量化和修正。
（4）确定评估对象价值。把得到的多个可比实例比较分析和修正后的价格进行技术处理,确定被评估房地产的最终评估结果。
2 市场法在房地产评估中应用的实例
运用市场法评估公建房的市场价值实例分析。
2.1 评估对象概况
评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区9号楼一层公建,建筑面积为l 400平方米,具体情况如下：
（1）位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。小区北面靠山,南面俯瞰大海,地势北高南低,倚山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路,总建筑面积16万平方米,各类住宅共1 300套,规划为南北向30栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔的中央公园,各种配套设施齐全,小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计,车道全部设置在社区的外围,真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。小区周边交通发达,通过此地的公交线路有十几条。
（2）占用土地的基本情况。评估对象所在的住宅小区总占地面积为98 000平方米,其中商服用地9 900平方米,住宅用地88 100平方米。根据滨海市政府［2000］40号文件,该地块土地级别为六级。该土地已取得了国有土地使用证,证号为滨海市国用（2005）字第58号。
（3）评估对象房屋的基本情况。评估对象房屋是阳光小区9号楼,建于2006年,9号楼共13层,总建筑面积为11 000平方米,其中一层公建1 400平方米。公建层高3.3米,全部为框架结构,按八级抗震烈度设防。9号楼位于整个小区的中心,中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗,西班牙瓦,进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面,墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施,冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管,热水管采用紫铜管,并设置了结构化布线系统,主干线采用室外光缆。
2.2 评估要求
评估该房地产2008年4月1日的市场价值。
2.3 评估过程
（1）选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例,故采用市场法进行评估。
（2）搜集有关的评估资料,选择可比实例。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选,确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。
可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。该建筑建于2006年,位于评估对象房地产东侧,中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗,西班牙瓦,进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面,墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善,冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管,热水管采用紫铜管,并设置了结构化布线系统,主干线采用室外光缆。其售价为5 300元/m,成交日期为2005年4月,当时为期房。