成本精细化管理

成本精细化管理

一 、房产成本费项（分级到可以单独签订合同为止）

1 土地费用

2 前期费用（勘察，设计。报建。三通一平）

3 建安（配套，基础设施，园林，主体建筑）

4 开发费（审计，造价咨询，监理）

5 管理费

6 期间费

1-5项开发成本，有成本部完成，6财务费用，由财务部完成

二、房产成本费项表

三、影响房产成本因素（拿地以后要做到设计快，施工快，销售快）

经营目标/盈利指标→项目策划/销售定位→项目设计/部品定位→ 项目开发节凑/现场签证

自身管理能力 → 成本 ← 政策与市场管理

合作来源 资金来源

四、房产成本管理体系

制度→ 流程 → 方法（工作引导，作业指导书）→ 工具（表格，模板）

五、成本管理体系思路（成本管理要提前在设计阶段）

成本管理的管理体系：成本管理部分管理制度

招标管理办法、合同管理办法、材料设备供应核算管理办法、预结算编制审核办法、工程款支付办法

项目可研→规划→合约规划与招标→施工管理→合同结算

准确测算→跟踪→事前定位→动态反馈→及时结算

六、成本管理的有效方法：目标成本管理

1，制定目标成本管理

2，目标成本管理的内容：合理确定成本，有效控制成本

3，目标成本管理作用：不降低功能，算了再做

4，目标成本是预先制定并力争控制的产品，作为未来成本控制的依据，是企业通过技术

七、目标成本测算的条件

1经讨论确定的方案或设计图纸（规划指标表，建筑标准，产品配置），清理费项及级别。 2相应项目类是工程造价历史成本数据

3市场价格及其走势的准确把握

4测算成本（表格）

八、目标成本测算的方法

1正向测算 测算依据（产品标准，市场情况，历史成本数据）

测算方式（估算，概算，预算）

团队工作

2反向倒逼 确定销售价格水平

确定利润要求

反推计算成本

九、目标管理的几个阶段

土地投资论证→项目启动→方案设计→初步设计→ 工程实施 → 竣工阶段

阶段 阶段 阶段 阶段 阶段

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

目标成本 → 目标成本 → 目标成本 →目标成本→项目成本→项目竣工成本

（土地版） （启动版） （方案版） （执行版） （调整版）

前三个阶段是目标成本形成阶段，后三个阶段是动态及责任成本执行阶段

1、土地投资论证阶段（土地版目标成本-二级费项）：经验值估算法，参考成本经验数据，

用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算

图表（管理费77元/建筑面积）

2、项目启动阶段（启动版目标成本）图表

拿地以后项目团队对拟建项目进行详细规划，设定项目市场定位，产品定位明确项目经济技术指标，配置标准，建造标准，交房标准，主要设备的档次或品牌，测算目标成本，施工安排，工程进度，材料供应方案，销售计划，销售进度等

目的;对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品定位，销售方案，实施计划，成本控制，测算财务指标，识别项目风险，提出预案

主要内容（成果）

《项目定位》

《项目建造标准》

《体验区选址，定位及开放计划》

《项目一二级计划》

《项目分期，材料供应方式范围》

《项目目标成本（启动版）》

《项目合约规划》

《投资分析模型（启动）》

龙湖某项目目标成本及控制

项目投资目标成本

成本敏感点及关键点控制

合约规划

3、设计阶段成本测算及分析

设计阶段成本测算和分析，主要是方案设计阶段的成本测算，初步设计阶段的成本测算

和分解（执行目标成本），方案设计阶段是设计阶段成本控制的重点（方案比选，创利能了强的项目多做，经济指标测算，成本测算，三四级成本），初步设计阶段目标成本测算，目的是形成详细，准确的目标成本，经审批后，是项目的执行目标成本。

初步设计目标成本分解：按合同计划分解

分解依据：甲方的发包及采购计划（成本费项表及合约规划）

分解内容：总目标分解为每个合同项的目标

分解目的;将各费项成本对应分解成未来可执行的合同，随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价。

4项目实施阶段的成本管理 图表

动态成本管理：是项目实施过程中各个单项合同（费项）实际成本

与目标成本的控制结果，在招标和签订合同时，与合约规划的目标成本对应、对照、评估，结合合同变更（经济签证，设计变更，技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整，图表

月度成本回顾;在目标成本中对已发生已结算的合同金额调整，对未发生合同费项进行清理，预估，在目标成本中按已发生，已结算的费用金额调整：对未发生费用进行清理、预估，

动态成本的组成：成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本 动态成本月报内容

成本动态重大事项及预警、成本管理异常事项披露、重大招标进展、补充预算动态状况（设计变更及洽商），结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其他异常情况均需说明）、成本目标评审、成本研究及其他测算

动态成本的偏差调整;总动态成本大于总目标成本（1+3%），或单个费项超对应目标成本的5%，可申请调整。

5竣工阶段成本管理

项目竣工成本是指项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和预估（结算）的未发生成本

其费项包括开发费用、营销费用、管理费用、财务费用等全部成本费用

将《项目竣工成本》与《项目目标成本（执行版）》比较，分析，说明差异原因

按规定格式形成《项目成本总结和分析》

目标成本和实际成本的对比分析

基本情况的概要：成本目标的下达、分解、完成

分解和完成的对比：以费项为根本，对目标成本和实际成本各费项的结构分解、完成情况进行对比分析

分析说明：ABC分析、敏感性分析，失败和成功事例的分析

改进建议：如何做好成本管理，目前成本管理的瓶颈和破解

十 成本后评估

基本情况说明：项目概况、成本组成（开发成本）说明