中国房地产市场的13年历史

中国房地产改革史

第1

年房改

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发了

《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。

背景

● 福利分房废止 房地产市场被激活

从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格：2063元/平方米

城镇居民人均可支配收入：5425元

政策方向

● 房地产成拉动经济成长“火车头”

因为房地产产业链很长，涉及到几十个行业，对建材、化工、钢铁等都会有推动作用。朱镕基做出了一个重大决策——启动真正意义上的“房改”，激活房地产市场。在后来的经济建设中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，也成了最具暴利气质的行业。

● 朱镕基：让住宅形成消费热点

朱镕基指出，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。

1999年年初，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。这标志着中国房地产市场从过去的集团消费彻底转向个人消费。

背景

● 按揭唤醒了沉睡数十年的购房需求

上年的各项经济刺激措施逐步收效，消费市场重新活跃；取缔福利分房的“房改”之后，房地产市场初现繁荣，对各个产业的拉动效应也日渐明显。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格：2053元/平方米

城镇居民人均可支配收入：5854元

政策方向

● 中美两个老太太的故事广为流传

最流行的版本是这么讲的：中国老太太省吃俭用一辈子，终于攒够了买房的钱，却没机会住了；而美国老太太贷款买房，享受了一辈子，临终前还完了银行的贷款。

● 朱镕基：中国政府太穷了

朱镕基指出，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。

新世纪，新千年，过去和未来在这里交汇，现实与希望在此刻对接。当住宅的商品属性被还原出来，当有了银行按揭，商品房从面向少数群体的奢侈消费迅速转向普通人的大众消费，中国房地产终于迎来了跨越式发展。

背景

● “新住宅运动”宣言昭告江湖

住宅产业的战略性联盟时代到来。那一年，日后并立于世的两大地产行业联盟——“全国工商联房地产商会”和“中城联盟”，初现地产江湖，行业内的联盟以及其对住宅产业化的自发探索，至今仍然令人振奋。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格：2112元/平方米

城镇居民人均可支配收入：6280元

政策方向

● 中国房地产步入“联盟”时代

这一年，“中城联盟”广发英雄帖，召各路英豪至上海誓盟，以“新住宅运动”宣言昭告江湖，成为最大的地产企业联盟实体，历任盟主有深圳万科王石、北京万通冯仑、河南建业胡宝森、青岛天泰王若雄、成都交大房产孟刚。

● 朱镕基：使住房建设成为重要产业

朱镕基在《2000年政府工作报告》中指出，大力发展住房、助学和大件商品的消费信贷，改进办法，简化手续，提高审贷效率。要积极培育住房等新的消费热点，使住房建设真正成为重要产业。

2001年是股市和楼市的牛熊分水岭：股市大熊，楼市大牛。由于股票市场大幅“缩水”，投资风险凸显出来，不少投资者从资本市场退出，并为资金寻找出路转而投资房地产。房地产业最现实的利润吸引了投资者和企业。

背景

● “温州炒房团”横空出世

2001年8月18日，第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产。温州炒房团逐渐形成规模效应，所到之处，当地房价一路狂飙。 ● 房价与收入比

房屋平均销售价格：2170元/平方米

城镇居民人均可支配收入：6860元

政策方向

● 28名开发商登上福布斯中国富豪榜

从有关方面提供的数字看，2001年房地产业新增加的投资中，有一半以上是新进入的企业投进的。28名房产开发商登上2001年福布斯中国富豪榜，今日的众多富豪正是在这一阶段收获颇丰。

● 朱镕基：大力发展经适房 建立廉租房供应保障体系

朱镕基在《2001年政府工作报告》指出，要调整消费结构，改善消费环境。着力改善城乡居民的住行条件。大力发展经济适用住房，建立廉租房供应保障体系。

2002年5月9日，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这也标志着已沿用多年的土地协议出让方式退出历史舞台。

背景

● 地方政府开始“以地生财”

自从2002年实行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让制度以来，土地的价值越来越得到充分体现，一些地方甚至出现了“天价地”。政府的财政荷包和城市的房价也水涨船高，房价不断上涨，从而在社会上引起了房价与地价的热议。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格：2259元/平方米

城镇居民人均可支配收入：7703元

政策方向

● “土地招拍挂”很大程度上导致了高房价

当“经营城市”搭车“招拍挂”，一次邂逅成就了今后若干年内中国房地产市场的顺风顺水，而二者的水乳交融也将其巨大影响延伸到未来。错误的经营城市理念和恶性的“地王争霸”一直延续着，“土地招拍挂”也在很大程度上导演了如今房地产市场的尴尬和房地产的困境。

● 朱镕基关注楼市“冬天论”

2002年元旦，清华大学经济管理学院教授魏杰发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”魏杰教授高论一出，一场围绕“冬天”还是“春天”，有无“泡沫”的世纪大论战贯穿全年。“冬天论”还引起了朱镕基总理的关注，他亲自打电话给建设部部长俞正声，要求加强市场分析。

2003年，建设部《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)，将房地产确定为支柱产业，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向。这一定调，令行业振奋不已，但也为后来国内对房地产支柱产业定位功与过、是与非的讨论留下源头。 背景

● 房地产被定位为“支柱产业”

2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发

[2003]18号)，将房地产业视为“国民经济的支柱产业”，实质起到了鼓励房地产发展的作用。从“18号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。 ● 房价与收入比

房屋平均销售价格： 2359元/平方米

城镇居民人均可支配收入：8472元

政策方向

● 房地产进入一个狂飙时代

财经评论家时寒冰说：1998年—2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平米的房价就比上年暴涨了352元。

● 温家宝：促进房地产市场持续健康发展

2003年7月30日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议认为，促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。

始于2002年的全国房价上涨，在2004年开始出现井喷式的飙升势头。1~8月份商品房价格涨幅达到了两位数，上海及浙江部分地区的房价上升达20%以上。土地价格也一路猛涨，住宅用地的地价更是以12.16％的涨幅位居全国榜首。

背景

● 房价地价“飙升”

有人称，2004年是国家宏观调控的一个拐角。在这之后，政府又出台不少政策来对房地产市场进行宏观调控，但是从市场层面来说，实际效果并不是那么理想，2004年没有收到预期的效果，房价也没能控制住。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格： 2713元/平方米

城镇居民人均可支配收入： 9422元

政策方向

● 房地产陷入“越调越涨”怪圈

2004年政府调控的结果，尽管一定程度上抑制了房地产的投资规模，但房价并没有停止攀升。对宏观调控下的房价不断增长，美国商业规划专家何瑞杰有过精辟的分析：中国房地产业所存在的一系列问题，跟中国现行经济体制带有浓厚的行政色彩有极大的关系。

● 温家宝支持央行降温房地产

2004年3月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，支持央行对房地产业过热进行降温的努力，因为这种过热会给银行业带来新的危机。

2005年成为房地产史上的首个大举“宏观调控”之年。160天的调控大戏中，从高调出场到黯然落幕，其间带给普通购房者的欢欣雀跃，带给地产界的恐慌，留给政策制定和执行部门的反思都告一段落，但房地产市场依然要在高利润和民生需求满足、在行政干预和市场选择中前行。

背景

● 首个大举“宏观调控”之年

“两会”后，密集的政策雷霆随即让整个行业猝不及防：央行上调房贷利率与首付比例成为2005年调控实质性的第一招，“国八条”以及随后对其解释和细化的“新国八条”相继出台。这一系列宏观调控措施既猛又重。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格： 2820元/平方米

城镇居民人均可支配收入： 10493元

政策方向

● 房价经过短暂停顿后 出现报复性上涨

在各方利益的不断博弈中，政府的各项政策也在执行中慢慢消融。房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨，并呈现出价格与成交量双双上升的局面，打破了所有看空人士的预期，更让2005年的宏观调控面临着流产的危机。

● 温家宝：将控制房地产价格过快增长

国务院总理温家宝在“两会”上所作《政府工作报告》当中，单辟章节提出抑制高房价，剑锋直指房地产投资过热。政府与开发商的博弈、政策频出与房价继续上涨成为宏观调控掀起的滔天巨浪，2005年由此在中国房地产发展史上留下了浓重的一笔。

“国六条”的出台标志着房地产新一轮调控帷幕再次拉开。在这一年，严厉紧凑的调控举措令房地产市场成为社会各个群体关注的中心， “供需双方”的对峙，达到了前所未有的高潮。

背景

● 房价大比例飙升 越调越涨

2006年一年之间，十道令牌，房地产调控政策之多，措施力度之大前所未有：“国六条”、“90/70”、“171号文”限外令……使得2006年再次成为“调控年”。然而尴尬的是，房价却在正比例飙升，越控越涨。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格： 3119元/平方米

城镇居民人均可支配收入： 11759元

政策方向

● “不买房运动”黯然落幕

被《南方周末》称为挑战房地产暴利的“侠客”邹涛通过网络力量，在2006年，一场“不买房运动”可以将“侠客”情怀做到如此局面——从“不买房运动”到“万人购房团”，邹涛通过地产博客、QQ群、MSN群，在全国组成了400多个这样的不买房联盟，而每个群体里都有至少几百人。

● 温家宝：最痛心医疗住房等问题未解决好

2006年3月14日，温家宝总理答中外记者问时说：“我最觉得痛心的问题是在我这三年的工作中，还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好。但是，中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。”

整个2007年，“面粉贵过面包”的地王频出，这一年，房价高涨，地王频现，是我国住房商品化10年中房价最为突飞猛进的一年。在市场“追涨”的大军中，房奴身上背负的是更多的民生痛楚。

背景

● 全国地王频出 房价突飞猛进

这也是一个让人备感沉重的“地王年”。7月底，万科经过117次疯狂竞价后，天价拿得南京江宁一地块，最终成交价格高出底价12.03亿元，创造该区域新地王。万科拿地三天左右，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元/平方米。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格： 3885元/平方米

城镇居民人均可支配收入： 13786元

政策方向

● 住房保障短缺正在加剧市场失衡

在新加坡，85%左右的居民都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子爱怎么涨就怎么涨，反倒对国家有利。在中国，到2006年底，还有5个省没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。

● 温家宝：老百姓总告诉我 不要忘记房价

2007年11月20日，温家宝在新加坡表示：“另一个突出问题是房价上涨。今年前十个月房价总体上涨了百分之九，一些城市上涨超过百分之十。‘老百姓总告诉我：不要忘记房价。’”

2007年的疯狂没有在2008年得以延续，一场严重的金融危机横扫了全球。以救市之名，地方政府率先举起了刺激经济的大旗，各地分别出台了救市举措，大举救市大旗；中央政府也抛出了4万亿救市计划，与此同时，房地产信贷的利好政策也款款而来。 背景

● 房价下跌 政府救市

在王石的“拐点论”激起业界和坊间的剧烈反应的几个月后，万科终于在多个城市率先选择降价销售。“金九银十”的哀鸿遍野，让开发商再也按捺不住，降价潮已经由个别开发商的“首吃螃蟹”演变成“遍地开花”。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格： 3877元/平方米

城镇居民人均可支配收入： 15781元

政策方向

● 金融危机 地产调整

中国房地产市场遭遇了前所未有的“寒冬”，这令一些心存希望的开发商措手不及。楼市陷入低迷，政府又频发政策进行救市。很多人期望着，低迷的楼市会继续低迷下去，如专家学者的判断一样，房价会真正地降下来。然而，专家又错了。

● 温家宝：房地产业是国民经济的重要支柱产业

11月5日国务院的十项救市政策和11月10日的落实中央政策措施的七项工作部署，再次把房地产作为“重要的支柱产业”提上前台，并主要侧重于保障性住房。

伴随着“小阳春”还是“倒春寒”的争论，楼市回暖的迹象却越来越明显。房价的飞速上涨带动沉寂了一年多的中国土地市场再度火爆，此后，中国楼市一发不可收拾，在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策的刺激下，上演了一场“乾坤大反转”。 背景

● 楼市“疯狂”重现

房地产市场一夜“入夏”，成交量持续攀高，由回暖到炙热，成交及价格的增长远远超出年初市场的预期，在一系列政策优惠的推动下，成交量及房价均超2007年，后者更创出历史新高。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格： 4695元/平方米

城镇居民人均可支配收入： 17175元

政策方向

● 房价一骑绝尘 《蜗居》全国热播

2009年底，一些城市更是出现了“恐慌性抢购”，房价一骑绝尘，从低谷到巅峰，这一年楼市疯狂的涨幅令人瞠目结舌，超过了以往任何一年。在中国的一线城市，几乎一天一个价。2009年末，电视剧《蜗居》受观众追捧，刺激着买房人的神经，全国上下“满城尽议房地产”。

● 温家宝：遏制部分城市房价过快上涨势头

温家宝指出，坚决遏制住房价格过快上涨。地方政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

被称为“史上最严厉的调控”，终于在“两会”之后轰轰烈烈地拉开了序幕。与此同时，“两会”上对“二次房改”的呼声也越来越高，高房价成为与会代表热议的话题，30多位代表提出了通过“二次房改”的方式解决住房问题的议案，引起广泛关注。 背景

● 号称史上最严厉的房地产调控

从4月14日以来，调控新政接二连三，从调控姿态再度升级到坚决遏制，到国四条、国十条，再到全面叫停销售定金，一道道政策宛如一道道金牌，目标只有一个：遏制住疯狂上涨的房价。

● 房价与收入比

房屋平均销售价格： ----元/平方米 继续上涨

城镇居民人均可支配收入： ----元 继续上涨

政策方向

● 呼唤二次“房改”

中国投资学会副会长刘慧勇、清华大学李稻葵以及住宅法专家李明等学者，各自提出了再次对住房制度进行改革的方案。由于是相对我国1998年首次实施住房制度改革而言，社会舆论称之为“二次房改”。

● 温家宝：任期内使房价保持在一个合理的价位

在谈到网友关心的房价问题时，温家宝说：“群众的心情我非常理解，我也知道所谓‘蜗居’的滋味。”温家宝表示：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”